房地產市場是乙個資本密集型產業，具備高投入、高產出和高風險的特點，尤其現在的住宅市場已經完全成為**市場，其操作的難度和風險越來越大。本文主要從開發商的角度，闡述乙個房地產專案的運作過程，內容主要包括專案總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內容，涉及的相關職能部門的關係、各種規費的交納、各種許可證的辦理等。
第一階段可行性研究決策階段
專案決策的正確與否是專案運作成功的重要前提。因此，房產公司準備開發乙個樓盤前必須對公司現有開發樓盤情況、銷售情況、進展情況及人力資源配備情況、國家大的環境和形勢有乙個綜合全面的分析判斷，在得出可以進行新專案開發的結論後，可以有意識地關注相關資料，了解有關土地的出讓和拍賣的情況，並對公司擅長的一些專案型別、地域位置進行重點關注，留心這方面的資訊。
1、 從新聞**和有關房地產資訊中，了解土地出讓、招標、拍賣的資訊，並取得相關的正式資料。
2、 當了解倒某塊土地擬拍賣或招標出讓後，必須組織公司決策層和相關人員勘查地塊現場，實地感受地塊情況和周邊環境。
3、 組織人員了解城市總體規劃內容，對地塊周邊地區的影響、實施的內容、具體的時間安排等。
4、 組織專業人員對地塊進行規劃分析，根據招標檔案，初步進行產品定位，主要工作內容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等，層數――低層、多層、小高層、高層或其組合形式，樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。
5、 組織營銷人員進行市場調查，了解地塊周邊地區房價、銷售情況、施工開發進度，了解地塊周邊範圍內市政配套設施情況，有無比較嚴重的汙染源，市民及市場對該地區的總體印象，周邊商業、醫療、教育、交通、文華、娛樂等設施的配套情況。
6、 彙總以上情況後，公司應組織小範圍討論，以確定是否參加地塊招標。如討論認為地塊有一定的開發潛力，則應進一步開展工作。
7、 由建築師或規劃師（一般應委託）提出總體規劃，確定建設規模、樓盤形式、產品檔次等。
8、 由市場及經濟分析人員進行經濟技術分析，主要內容包括專案成本測算、銷售****。
9、 根據市場反映情況和公司所做的經濟分析，初步確定土地投標**。
10、 編制專案可行性分析報告，內容包括專案定位情況、擬建檔盤規模、檔次、成本測算、銷售****、實施週期、經濟分析結果等。
11、 目前市場上大部分房地產專案需要進行融資，招標土地部門也要求投標單位出具資信證明，因此必須聯絡一家銀行，向銀行提供專案可行性分析報告，並進行必要的溝通，使銀企雙方都對專案的前景看好，這樣銀行經內部討論後，就可以同意進行合作，並出具融資信用證明材料。
12、 報名參加土地招標或拍賣，並按規定交納保證金。
13、 參加招標拍賣會，提供**（當場提供），其**數在提交之前均可調整，但一般應控制在原定的範圍之內，這樣便於今後專案的操作。目前一般採用的招標辦法使最**中標，若中標取得土地開發權，即可轉入第二階段工作。
第二階段專案前期準備階段
專案前期工作使房產公司和專案公司運作的重要階段，工作內容狠多，包括專案立項到各種報批手續辦完，取得施工許可證能夠正式開工為止。
1、專案產品及市場定位
明確專案運作後，產品和市場定位是最重要的工作之一，要求公司決策層和市場營銷、策劃、產品設計人員圍繞市場對產品定位進行多方案、多輪次的比較和討論，最後才能確定乙個產品定位，而且要不斷地深入工作中，加以深化、調整、修改，以使產品能更好的適應市場，掌握先機。
2、立項
目前房產專案必須進行立項，審批部門通常是當地計委，通過招投標或拍賣獲得土地開發權的專案會自動形成，立項工作主要是履行手續，要求開發公司向當地計委提交立項申請報告，當地計委批准立項後，會給出乙個專案編號。
3、取得規劃設計條件和紅線圖
土地招標拍賣時，當地規劃部門已經提出了初步的規劃設計條件。立項通過後，必須向當地規劃部門申請正式規劃設計條件，並且劃出紅線圈。
4、方案設計
正式方案設計必須委託具有相應資質的設計院進行，並且要與當地建委設計處聯絡，落實是否需要進行設計招標。招標時由開發商提出招標檔案，設計院投標方案完成後，組織專家進行文案評審，評出一到二家設計院的方案，供開發商最後選定，專家評審要出具評審意見。
確定設計中標單位後，根據專家意見和公司對專案的要求，委託設計單位進行正式設計工作，簽訂設計合同，一般要求在投標方案的基礎上，進行修改，完成正式報批方案。
方案設計必須由主管部門組織審查，參加部門主要包括建委設計處、開發辦、計委、規劃、土管、環保、衛生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環衛等，召開審查會議，今後設計院必須根據會上各部門提出的意見進行調整，建委根據調整情況下達批覆，或者要求重新報批。
5、初步設計
方案設計批准後，應委託有關單位做環境影響報告，主要內容包括對地塊現有的環境情況、專案實施過程中造成的環境汙染和專案建成後造成的環境汙染進行分析評估，提出專案中應採取的環保措施。
根據批准的方案設計，可以進行初步設計，具體設計格式和深度設計院會按照建設部的有關標準進行，開發商提供必要的基礎設施、配套設施等要求和原始資料。
初步設計必須進行審查，審查程式與內容和方案設計基本相同，設計必須得到建委（或規劃部門）的批覆才能進一步深化。
6、地質勘探
建造房屋必須了解地質條件，在初步設計完成並報批准後可以進行地質勘探，委託勘探公司進行此項工作，開發商應提供初步設計圖紙，由設計院提出勘探要求，勘探公司根據上述檔案及要求編制勘探大綱，經甲方和設計院認可後，簽訂勘探合同，勘探公司進行作業，最後完成地質勘探報告給甲方和設計院，作為基礎設計的依據。
7、施工圖設計
根據批准的初步設計完成全部子項的施工圖設計。
8、領取土地證
土地在招標中標後，必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同，並按合同規定繳納出讓金、土地契稅。
9、領取建設用地規劃許可證
向規劃部門申請領取建設用地規劃許可證，要求提交立項檔案、方案設計批覆以及1:1000地形圖。
10、領取建設工程規劃許可證
向規劃部門申請領取建設工程規劃許可證，要求提交年度計畫、全套工程施工圖、1:500地形圖、工程設計總平圖、土地證影印件、消防圖紙審核意見、衛生防疫站審核意見等。
11、施工招標
目前工程建設必須進行同意招投標，由招標辦統一組織，具體程式要求如下：
（1） 提出招標申請，提交立項檔案、全套施工圖、委託估價機構進行標底編制。
（2） 經招標辦初審後，發布工程招標資訊。
（3） 根部報名參加投標的施工單位情況，對有意向發包的單位進行溝通，主要內容史料界施工單位資質情況、施工業績情況、人員及裝置配置情況、信譽等級、對土木工程的質量目標的評定、有關墊資或保證金方面的情況，施工進度總體安排等。
（4） 由招標辦根據一定的規則進行初選承包單位，一般為6家，開發商要保證有意向發包的單位入圍。
（5） 發標書、資料、圖紙，由各投標單位編制投標檔案。
（6） 開標，由招標辦組織專家進行評審，一般要選取2－3家，此時開發商要想辦法保證有意向的單位進入入選範圍。
（7） 在專家推薦的名單中，選取已經初步商定的施工單位。
（8） 招標辦發中標通知書。
12、施工監理單位的選擇
根據國家規定，目前幾乎所有房地產專案必須委託監理單位進行工程監理，監理單位也要通過招投標錄用，組織工作由當地建委工程處負責，程式與施工招標基本相同，確定妥監理單位後，必須簽訂工程監理合同。
13、施工圖圖紙審核
國家建委規定，所有基本建設專案，其施工圖完成後，必須交由具備審查資質的設計院進行施工圖審查，要求簽訂圖紙審查合同，並由審查單位提出圖紙審查意見。
14、設計合同簽訂
按照建委規定，專案的工程設計合同，必須經建委簽證，主要目的時維護設計市場的公平競爭，避免行業不合理的**競爭和杜絕無證設計。
15、人防圖紙審核
帶人防附建的工程，圖紙必須報請人防辦審核，並根據審核意見進行調整後，由人防部門簽署審核意見。
16、申領投資許可證
向計委領取投資許可證，要求提交專案立項批覆，計畫安排等檔案。
17、簽訂施工合同
與中標施工單位簽訂施工合同，合同目前有範本，必須按範本填寫。另外，與施工單位協商談妥的一些補充活著附加條款可用補充協議的形式明確。
18、建設工程灰線檢驗
工程專案建設必須進行放樣，一般由規劃部門指定單位進行現場放樣和驗灰線，在場地平整後，向規劃部門提出申請放樣，並經灰線組驗灰線。
19、有關規費繳納
在領取施工許可證之前必須繳納以下規費（以杭州市為例）：
a 市政基礎設施費，住宅90元／平公尺，非住宅140元／平公尺
b 綠化費 8元／平公尺
c 高教** 10元／平公尺
d 人防建設費 15元／平公尺（已按規定建設附屬人防工程時，此筆費用免交）
e 牆改費 8元／平公尺
f 白蟻防治費 1.6元／平公尺
g 城建檔案保證金總投資的1－3％，最高不超過3萬元
20、領取施工許可證
領取施工許可證是前期工作基本結束的標誌，也是**部門控制基建專案規範運作的最主要手段，沒有施工許可證，不准開工建設，領取施工許可證必須提交下列各項資料：
a 當年有效計畫檔案
b 專案投資許可證
c 經批准的專案總平面布置圖
d 建設工程規劃許可證及其附件
e 市招標辦核發的「中標通知書」，經簽證的施工合同副本
f 交納市政配套費、白蟻防治費收鋸
g 城建檔案保證金收據
h 人防地下室審定通知單或交款收據
i 牆改費手鋸
j 已簽證的工程監理合同
k 已簽證的工程設計合同
21、開工
開發商在取得上述資料後，可擇日進行開工典禮或直接開工建設。
第三階段施工建設階段
1、房產公司取得施工許可證委託定位放樣，定位驗收（灰線檢驗）合格後開工建設。一般房產公司在專案現場設現場管理辦公室，主要由公司工程技術部實施管理，管理人員由土建、安裝、智慧型化等不同工種工程師組成。另外，委託專業的監理公司實施工程質量、進度、安全生產、投資控制，同事房產公司委託**質量監督站實施質量監督、安全監督站實施安全監督。
**監督部門主要對基礎、主體進行中間結構驗收，建設過程中主要部件的隱蔽工程進行驗收，工程建設完成後的竣工驗收。
2、專案建設完成後，工程質量由杭州市質量監督站、房產公司、施工單位進行竣工驗收，專案設計消防、環保等的由消防部門、環保部門對口負責驗收，室外配套附屬工程由市政部門組織驗收，專案按規劃審批要求實施完成後由規劃部門組織規劃驗收，等到專案所有單位驗收及規劃驗收完成，再由房產公司委託市建委開發辦組織進行綜合驗收，經綜合驗收合格的專案才能正式交付使用者使用。
房地產開發貸款操作流程
11 貸款由被委託人辦理的需提供企業法定代表人授權委託書 原件 12 其他所需材料。二 貸款專案材料 1 國有土地出讓合同 2 國有土地使用證 3 中標通知書 4 付清土地出讓金憑證 5 建設用地規劃許可證 6 建設工程規劃許可證 7 建築工程施工許可證 8 建築總承包合同 9 專案總投資測算及建築...
房地產開發專案管理流程
工程管理流程目錄 工程技術部 工程管理流程編制說明43 工程 01 方案設計管理流程44 工程 02 初步設計管理流程45 工程 03 施工圖設計管理流程46 工程 04 總平面圖及室外市政景觀綜合佈線設計管理流程 47 工程 05 開工準備工作管理流程48 工程 06 施工圖會審管理流程49 工程...
房地產開發流程
第一章 專案決策階段 第二章 前期準備階段 一 獲取土地使用權 二 徵地拆遷，申辦並取得 房屋拆遷許可證 三 規劃設計 四 建設專案報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五 申辦 施工許可證 六 招標 第三章 工程建設階段 1 施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2 施工場地平整，達到...