一、 房地產綜合開發的步驟
（1） 決策階段
這是房地產公司選擇開發專案，進行調查研究，決定實施開發建設的階段。主要內容包括：
規劃摸底 — 了解城市總體規劃對擬開發區域的要求，研究開發建設的可能性。
市場調查 — 通過系統地收集、記錄、了解房地產市場的情況，對擬開發專案的前景進行**。
可行性分析 — 經濟分析、效益測算等
領導決策 — 在完成以上工作的前提下，由領導研究決定開發專案。
（2） 前期階段
在開發建設專案決策以後，從申報立項到完成建設準備工作階段，也稱土地開發階段。主要內容包括：
申請立項 — 由房地產開發公司向主管部門提出申請，獲批准後，列入開發預備專案計畫，以後視前期工作進展再列入建設計畫。
建設方案 — 根據城市總體規劃要求編制建設方案，並報市或區的規劃管理部門批准。同時，應徵詢各主管單位意見，研究小區建成後市政、公建等配套的可能性。
申請用地 — 在建設方案獲批准後，向土地管理部門申請建設用地，在得到批准後辦理用地手續。
委託設計 — 建設方案獲批准後，可以通過招標委託進行工程設計。
動拆遷 — 上述工作完成後，可向市房管局申請動拆遷。接受委託的動遷單位必須經市房管局審查批准。
三通一平 — 指施工用水、用電和道路暢通以及施工場地平整。建設單位一般在完成施工圖設計後可向供水、供電部門申請用水和用電。
（3） 工程建設階段
即指房屋的施工階段。主要的工作內容包括：
施工招標 — 房地產開發公司可通過招標、邀標等方式擇優選定施工隊伍。
進度控制 — 按照審定的施工組織設計，監督施工單位按計畫施工，保證建設進度。
質量監理 — 對各個分部分項工程進行驗收並簽證，發生質量問題，應及時組織處理，確保工程質量。
竣工驗收 — 工程竣工後，按規定由房地產開發公司會同質量監督部門對工程專案進行驗收。
市政配套 — 市政、公建的配套應與房屋施工同步進行。房屋竣工後，還要進行各種管線的施工，並申請正式用水、用電等。
交付使用 — 小區建設的內容全部完成後即具備交付使用的條件。建設單位在將建設專案交付使用前要組織房屋管理單位等進行驗收，並辦理房屋的移交手續。
（4） 經營階段
實現房地產本身價值，**建設投資，達到資金增值的重要階段。主要工作包括：
專案融資 — 向銀行進行開發貸款。
房屋預售 — 在投資開發達到一定階段後進行商品房的預售或預租。預售或預租房地產必須報市房管局批准。
房屋銷售 — 商品房竣工交付使用，可以進**屋的銷售或出租。
產權登記 — 商品房竣工後，建設單位應到產權登記部門進行總登記；房屋買賣後，業主必須按規定進行產權登記，並領取房地產權證。
（5）物業管理
房屋交付使用後，在兩年內，由房地產開發公司負責房屋管理和質量保修。兩年後，由業主自行或委託有關單位或機構進行物業管理。
二、 主要涉及的部門及批文
（1） 申請選址立項
報計委取得立項批覆
報規劃局取得選址意見書
與土地局洽談取得土地出讓合同
到住宅發展局取得登記開發專案內容
（2） 規劃階段
規劃方案設計報規劃局方案審批
擴初設計報規劃局擴初批准
配套徵詢報各配套主管部門取得徵詢意見
（3）申請用地 （三證一書）
報規劃局取得規劃用地許可證、建設用地許可證、建設工程規劃許可證
報房屋土地管理局取得建設用地批准書
注：有償取得土地使用權有三種方式招標、協議、拍賣。
（4） 建設
擴初和施工圖批准後報建委取得施工許可證
建設過程中包括建築、監理單位的招標，對監督站的報監，材料採購等工作，徵詢單位穿插其中。
（5） 預銷售
取得預售許可證的條件
（全國） 工程進度至±0.00或投資≧總投資的25%
（上海）多層結構封底
高層工程量的2/3並7層以上
（6） 驗收
經過質監站，水，電，煤，消防，交通設施等配套部門，住宅發展局等的驗收
期房竣工驗收合格
交房使用許可證
大產證 →現房
房地產開發流程
第一章 專案決策階段 第二章 前期準備階段 一 獲取土地使用權 二 徵地拆遷，申辦並取得 房屋拆遷許可證 三 規劃設計 四 建設專案報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五 申辦 施工許可證 六 招標 第三章 工程建設階段 1 施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2 施工場地平整，達到...
房地產開發專案管理流程
工程管理流程目錄 工程技術部 工程管理流程編制說明43 工程 01 方案設計管理流程44 工程 02 初步設計管理流程45 工程 03 施工圖設計管理流程46 工程 04 總平面圖及室外市政景觀綜合佈線設計管理流程 47 工程 05 開工準備工作管理流程48 工程 06 施工圖會審管理流程49 工程...
房地產開發專案操作流程
房地產市場是乙個資本密集型產業，具備高投入 高產出和高風險的特點，尤其現在的住宅市場已經完全成為 市場，其操作的難度和風險越來越大。本文主要從開發商的角度，闡述乙個房地產專案的運作過程，內容主要包括專案總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內容，涉及的相關職能部門的關係 各種規費的交納 各種許可證的辦...