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房地產開發經營(real estate exploitation management)
房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發專案或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產開發經營的主體是房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業，也稱為房地產開發商；按照法律規定必須具備四級資質等級並承攬相應範圍的業務。
投資周期長、金額大、周轉慢、變現能力差、風險大、回報利潤豐厚。
房地產開發企業自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。所以，它們不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發展的房地產行業；還有一些企業擁有可供開發的土地，但是因為缺乏開發資金和進**地產開發的資質，需要與房地產開發企業進行合作開發。同時，房地產開發企業也希望通過合作開發的方式降低自身的經營風險。
基於以上的客觀需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，房地產合作開發經營逐漸成為中國房地產開發的主流。
房地產開發與房地產開發經營的區別[1]
房地產開發與房地產開發經營是有區別的，房地產開發是指依《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第三款明確的定義。
而房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發專案或者銷售、出租商品房的行為。這是***《城市房地產開發經營管理條例》第二條明確定義的。
因此房地產開發和房地產開發經營是有區別的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發經營資格，如果有國有土使用權的企業自建房。而後者就要求具有房地產開發經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規定》中把合資、合作開發房地產合同糾紛歸屬於房地產開發經營合同糾紛中，所以合資、合作開發經營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發資格，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發經營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發經營資格，就是因為沒有把房地產開發與房地產開發經營區別開來。
由於合資、合作房地產開發經營合同是屬於房地產經營性質的合同關係，必然涉及到轉讓房地產開發專案或銷售、出租商品房的行為。
我國房地產法律法規對開發經營房地產是有主體資格要求的，因而合資、合作開發經營房地產合同的當事人一方必須具有房地產開發經營資格，這是對此類合同的主體資格要求。房地產開發經營涉及到國家的重要產業，對國民經濟有重要影響，資金投入量很大，最重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產開發經營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產開發經營資格的企業不能進**地產開發經營。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條和***《城市房地產開發經營管理條例》第二章就此有特別規定。
而自《中華人民共和國合同法》頒布後，對合同的主體資格要求絕大多數合同沒有特別要求，在這一點上，合資、合作開發經營房地產合同與其它型別合同是有區別的。
房地產開發經營存在的問題及原因
隨著經濟的不斷發展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放，房地產開發經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個方面：
1、觀念危機。
觀念危機是制約房地產開發企業發展的最大障礙，這種危機主要表現在以下三個方面：(一)被動的市場意識。認為用計畫經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段，有這種意識的主要**於**和行政主管部門；認為現在的市場體制不完善，開發企業雖做好了競爭的準備，卻無競爭的環境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機會、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識的主要**於開發企業。
(二)盲目的市場意識。認為房地產開發業只有靠引進外商、外資，才能帶動房地產開發業，乃至經濟、社會的發展，「蝴蝶」、「蒼蠅」來了都是客，只求乙個「外」字和規模的「大」字，誰都可以搞開發，誰都能搞好開發，這種觀念主要**於地方黨政領導，他們急於發展城市建設和經濟。這種觀念的根源只追求政治效益，不按市場規律辦事。
(三)狹隘的市場經濟意識，認為市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進**地產開發投機，專搞空隙專案或邊緣專案或隱藏專案，在短期內求得利益，在無序、無誠信、不規範的環境中生存。這種觀念只要**於一些小企業、無實力的企業，他們寄希望房地產開發市場越不規範越好、越混亂越好，這樣就對他們越有利，他們就越有機會，可爭得一線生存的空間。
2、市場秩序不規範。
房地產開發業的發展不僅需要有市場經濟體制下的諸多配套法規、政策的支援，還需要有完善的土地供用制度、城市規劃及房地產管理相關制度的支援，要有房地產開發業生存和發展的環境，更要有良好的市場環境和規範的市場秩序。目前的房地產開發經營市場秩序方面主要存在以下幾個問題：(一)土地供用制度不完善。
土地供用存在大量的協議出讓、意向出讓、暗箱**出讓，公開招標或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規劃執行管理不到位。規劃變動、調整頻凡，隨意性極強。
(三)房地產開發經營的政策、法規執行不嚴，管理乏力。資質審批不嚴，魚目混珠，違法、違規經營者得不到查處。有資質和無資質者同軌經營，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產業健康、快速的發展，造成管理不規範、競爭無序、發展不平衡、市場比較混亂。
分析其原因主要是經濟落後、不發達所至，認為要想發展地方經濟，要想招商引資，要想擴大影響，就必須在法規、政策的執行上和管理力度上予以放寬。
3、企業規模小、整體實力弱。
房地產開發企業力較弱，規模普遍偏小。計畫經濟時期組建的開發企業是一些國有的老企業，他們人員多、負擔重，市場競爭力不強；後期組建的開發企業大多是股份制、民營性質的企業，他們組建的時間短、經驗不足，綜合實力不強，一些企業甚至只有
一、兩個低階技術人員或外聘幾個「掛羊頭」的技術人員或無技術人員，無經營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術含量的單體專案經營，開發的檔次不高，難以形成規模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。
4、房地產開發的資源配置不合理。
房地產開發的低階企業過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規模小，社會、環境、經濟效益無法同步實現。一些地區低等級資質的開發企業有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些腐敗之風。究其原因是行業主管部門巨集觀管理和調控的力度不夠。
5、管理不到位，部門間配合不融洽。
近來***《關於加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關於整頓規範房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出台，城市規劃和建設的法規、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規劃、土地出讓、房地產開發專案的審批隨意性強，貫徹***、省部委的地方檔案規章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達成共識，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全域性觀念、綜合管理及協同配合意識。
房地產開發經營風險[2]
(一)房地產開發經營風險的成因
任何經營管理活動都是有風險的。所謂經營管理風險，就是經營管理者在經營管理活動中由於受到各種因素的影響，無法實現預期的目標，從而造成經營管理損失或失敗的情況。房地產經營管理的特殊性，決定了房地產經營管理具有更大的風險性。
1.房地產位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性；
2.房地產投資時間的長期性，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性；
3.房地產投資經營的固定性，決定了房地產投資經營的不易變現性；
4.房地產市場資訊的分散性，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。
房地產經營管理風險，在不同階段有著不同的表現形式和作用。
(二)房地產開發經營風險的型別
為了認識房地產經營管理風險的本質和規律，提高對房地產經營管理風險分析的認識水平，加強對房地產風險的管理，根據一定的標準可以把房地產經營管理風險劃分為不同的型別。
1.房地產經營管理自然風險
房地產經營管理的自然風險，是由房地產經營管理過程中自然災害，諸如**、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險。
2.房地產經營管理社會風險
房地產經營管理的社會風險，大體上來自兩個方面。一是由於政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的巨集觀經濟政策和房地產方面政策的變革，以及國家和房地產方面法律法規等變動形成的房地產經營管理風險；二是由於集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風險等。其中對房地產經營管理影響最大的是國家政治變動和政策法律法規的變動。
3.房地產經營管理經濟和市場風險
房地產經營管理經濟和市場風險，是由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場執行狀況的不確定因素引起的。在市場經濟條件下，市場是各種經濟執行狀況的集中表現，市場執行中的各種不確定因素非常之多。國內外社會經濟變動、經濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產市場的執行。
4.房地產經營管理技術風險
房地產經營管理的技術風險，是由於科學技術的進步引起的風險。當代已經進入了知識經濟時代，在知識經濟時代，科學技術發展的十分迅速。科學技術進步引起了建材的品種、質量和效能的變化，也促使建築技術的提高、建築結構的革新等，從而使建築業和建築產品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建築物貶值，由此造成了房地產經營管理的技術風險。
5.房地產經營管理企業內部風險
由於房地產經營管理企業內部管理水平等問題，影響到企業的預期收益，從而形成經營管理風險。比如由於企業財務管理混亂，造成資金周轉緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經營管理水平低下，使房地產出租**受到影響等。
(三)房地產經營風險管理方法
風險管理是一種要求比較高的管理。由於引起風險的原因是多方面的和極其複雜的，有時甚至是不可避免的，因此在風險管理中，主要採取以下一些方式和方法。
1.迴避風險。要求企業在經營決策時，盡是迴避有風險或風險大的業務，選擇無風險和風險小的業務，達到迴避經營管理風險的目的。
2.轉移風險。是將經營可能發生的或者已經發生的風險全部地或部分地轉移出去。
一般來說，採取的主要方法是將可能發生風險的經營專案轉移出去，或者將有經營風險的專案與其他單位合作或合資經營，從而達到分散風險或減少風險的目的。但是轉移風險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。
3.減輕風險的損失。經營風險一旦發生，企業就要千方百計採取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。
在減輕經營風險時，通常主要採取以下一些方法：精確**經營專案的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出；縮短經營週期或縮小經營規模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變數，如利息、開發建設費用、建設週期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。
房地產開發經營與管理
第三篇房地產經營與管理 第1章房地產投資與投資風險p1 第2章房地產市場與市場執行p5 第3章房地產開發程式與管理p9 第4章房地產市場調查與分析p13 第5章現金流量與資金時間價值p18 第6章經濟評價指標與方法 p20 第7章風險分析與決策 p23 第8章房地產開發專案可行性分析 p26 第9章...
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房地產開發與經營作業要求
房地產開發與經營 課程 要求 課程名稱 房地產開發與經營 考察方式 課程 檢測比例 30 一 構成 1.封面 2.課程 要求 本頁 3.摘要 4.關鍵詞 5.主體內容 根據個人所從事工作或感興趣情況選擇一項進行研究，可以新增副標題 1 房地產開發專案市場調查的理論與實踐 2 房地產開發專案定位的理論...