篇一：房地產專案合同管理
第一章概述
房地產開發、建設與經營活動中有關各方的相互關係及其性質
一、房地產開發、建設與經營活動中有關各方的相互關係
房地產專案的開發、建設與經營是一項複雜的、綜合性很強的活動，包括土地開發、工程勘察設計、工程施工等等，僅靠房地產開發商自身的能力不可能完成所有的任務，因此必然需要其他單位與組織的參與和協作，才能完成整個專案的開發活動。
從房地產專案的開發前期、工程建設到經營階段，房地產開發商所要面對的參與、協作的單位和組織機構是非常多的，比如**、諮詢機構、勘察設計單位、施工企業、監理公司、物業管理企業、房地產購買者等等，除此之外，因房地產開發需要投入大量的資金，因此通常房地產開發商還需要向銀行貸款，從而銀行（金融機構）也要介入到房地產專案的開發建設過程中去。
在過去的計畫經濟條件下，工程的投資主體是單一的，即由**負責投資，其建設也主要靠行政手段執行。隨著市場經濟體制的建立，專案投資主體的多元化，專案的建設也逐步由市場來進行，即由房地產開發商從市場上選擇滿意的承包商來完成工程建設任務。在這種情況下，為了有效地保障雙方的利益，一般當事人之間要訂立合同，通過合同的法律約束力約束雙方的行為，從而最終達到各自的目的。
因此，在房地產專案開發過程中，房地產開發商需要和各個參與單位簽訂合同，可以說，整個專案的開發建設就是乙個不斷簽訂合同的過程。 圖反映了在房地產專案的開發過程中（最常見的分散平行發包模式下），房地產開發商所要涉及到的主要參與方，以及各方之間的相互關係。
注：雙向箭頭表示直接的合同關係、單向箭頭表示間接的合同關係
二、房地產開發、建設與經營活動中有關各方之間的相互關係的性質房地產開發、建設與經營活動中有關各方之間的相互關係的基本形式是合同關係，包括直接的合同關係和間接的合同關係，即建立在法律基礎上的權利義務關係（債權債務關係）。
特別要注意的是監理方與諮詢單位、勘察設計單位、施工方、材料裝置**商不簽訂合同，不存在直接的合同關係，但作為房地產開發商授權的工程監督管理者有權對這幾方（主要是施工方與材料裝置**單位）進行監督管理，我們把它們之間的關係稱為間接的合同關係。這一間接的合同關係是通過兩類合同形成
的，一是房地產開發商與監理方簽訂的建設工程委託監理合同，在此合同中明確賦予監理方監督管理的許可權；一是房地產開發商與諮詢單位、勘察設計單位、施工方、材料裝置**商簽訂的合同，在此類合同中規定承包方有義務接受監理方的監督管理。這兩類合同中監理工程師的權利應具一致性，這是監理工程師對專案進行有效管理的前提條件。
合同管理在房地產開發、建設與經營活動中的主要職能
由於房地產開發商在專案的開發建設過程中需要和眾多的組織機構和單位簽訂合同，因而如何簽訂完善的合同、更好地履行合同，如何處理各個合同之間錯綜複雜的關係，以保障自身的最大利益，就顯得非常重要。為此，房地產開發商應設立專門的合同管理部門，組織專業的合同管理人員進行有效的合同管理。
合同管理的具體職能主要表現在以下幾個方面：
1、合同確立了房地產開發、建設與經營活動中有關各方之間在技術、管理、組織方面的協作關係，房地產商品生產、土地使用權、房地產商品買賣及服務方面的交易關係，並將這些關係建立在法律的基礎上。通過合同管理能夠有效地維繫這些關係並將其更加堅實地建立在法律基礎上。
2、合同有助於明確房地產開發、建設與經營活動中有關各方之間的權利、義務與責任介面。如：**、土地所有者、土地使用權所有者、房地產投資者/開發商、房地產商品購買/租賃方、房地產商品銷售**商、銀行/其它金融機構、專業物業管理、工程監理、工程建設（勘察、設計、施工）等各方之間的權利、義務與責任介面。
3、合同管理有助於有效地處理房地產開發、建設與經營活動過程中有關各方所發生的糾紛，特別是房地產商品銷售、租賃及物業管理過程中所發生的糾紛。
第二章房地產專案所涉及的主要合同型別及其特點
房地產開發專案所涉及的主要合同型別
房地產開發、建設與經營過程中涉及到的合同是非常多的，根據各個合同的性質大致可以分為四種型別：地產類合同、建設工程類合同、房產類合同、物業管理類合同。
一、地產類合同
地產類合同是指因土地的出讓、轉讓、租賃、抵押等行為而簽訂的合同。主要包括以下幾種合同：
1、國有土地使用權出讓合同
2、國有土地使用權轉讓合同
3、國有土地使用權租賃合同
此外，地產類合同還包括國有土地使用權抵押合同、國有土地使用權贈與合同、集體土地徵用安置補償協議等等。
二、建設工程類合同
建設工程類合同在工程專案的設計與實施階段訂立，主要包括下列3種合同：
1、建設工程勘察、設計合同
2、建設工程施工合同
3、建設工程委託監理合同
此外，建設工程類合同還包括建設工程裝修合同。
三、房產類合同
房產類合同主要在專案建設完成後簽訂，房屋拆遷安置補償合同雖然是在專案的土地開發階段訂立的，但由於其具有和其它房產類合同相似的性質，因而也將其歸為一類。房產類合同主要包括以下4種合同：
1、商品房預售合同
2、商品房買賣合同
3、房屋租賃合同
4、房屋拆遷安置補償合同
房產類合同還包括房屋抵押合同、房屋贈與合同、房屋保險合同、房屋修繕合同等等。
四、物業管理類合同
物業管理類合同是在房地產經營階段簽訂的，主要包括以下3種合同：
1、物業管理委託合同
2、業主公約
3、業主委員會章程
以上為房地產開發商在專案的開發、建設與經營過程中所涉及到的主要合同型別，除此之外房地產開發商還可能會簽訂其他合同，如房地產專案合作開發合同、房地產專案轉讓合同、房地產估價合同、房地產**銷售合同、房地產開發物資購銷合同、房地產專案借款合同等等，由於這些合同很難歸為以上四種合同型別中，因此統稱為綜合性合同。
房地產開發專案所涉及的地產類合同的特點
一、國有土地使用權出讓合同
（一）概念
國有土地使用權出讓合同是指市、縣人民**土地管理部門代表國家與土地使用者之間就出讓城市國有土地使用權所達成的確立（變更、終止）雙方權利義務關係的協議。
國有土地使用權出讓合同具體分為三種型別：國有土地使用權（宗地）出讓合同，國有土地使用權（成片開發土地）出讓合同和劃撥土地使用權補辦出讓合同。
（二）特點
1、國有土地使用權出讓合同的出讓方是地方人民**，具體由人民**的土地管理部門作為合同的出讓方。
2、地方人民**通過國有土地使用權出讓合同出讓的只是城市國有土地使用權。通過該合同出讓的城市國有土地的地下資源、埋藏物、隱藏物及市政共用設施均不包括在出讓範圍內。
3、土地使用權出讓合同的標的是城市國有土地。農民集體所有的土地必須依法徵用為國有土地後，才能出讓。
4、通過國有土地使用權出讓合同出讓的一般是未進行開發和未進行基礎設施建設，不能直接作為建設用地的城市國有土地。
5、國有土地使用權出讓合同中對土地使用者的限制條件為強制性法律規範，土地使用者對這些限制條件沒有討價還價的餘地，必須遵守。
6、國有土地使用權出讓合同必須採用書面形式。
二、國有土地使用權轉讓合同
（一）概念
國有土地使用權轉讓合同是土地使用者與國有土地使用權受讓人就國有土地使用權的轉移（含**、交換和贈與等）所達成的確立（變更、終止）雙方權利義務關係的協議。
根據國有土地使用權轉讓的形式不同，國有土地使用權轉讓合同具體可以分為：國有土地使用權**合同、國有土地使用權交換合同和國有土地使用權贈與合同。
（二）特點
1、國有土地使用權轉讓合同所確立的是平等主體之間的民事法律關係。
2、國有土地使用權轉讓合同的訂立必須以同一國有土地的出讓合同的有效成立為前提。
3、通過國有土地使用權轉讓合同進行土地使用權轉讓時，。
4、國有土地使用者通過國有土地使用權轉讓合同進行土地使用權轉讓時，其地上建築物、其它附著物所有權隨之轉讓。國有土地使用者轉讓地上建設物、附著物所有權時，國有土地使用權也隨之轉讓。國有土地使用者將該國有土地上的建築物分層、分套轉讓所有權時，該建築物占用範圍內的國有土地使用權整體不可分割，而房地產受讓人則以分層、分套建築物的建築面積取得相應比例的土地使用權。
因此，通過國有土地使用權轉讓合同轉讓國有土地使用權，具體可分為國有土地使用權單獨轉讓和連帶轉讓。
【根據物權法定原則，物權的設定、內容、轉讓方式等應根據法律規定進行，根據《物權法》 第一百四十六條規定： 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（***令第55號）第二十三條：
土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。當事人違揹物權法定原則及上述規定，自行約定單獨轉讓土地使用權的，該約定無效，實踐中，也無法在土地管理部門辦理過戶登記。】
5、國有土地使用權轉讓合同的期限受法律嚴格約束。
6、國有土地使用權出讓合同必須採用書面形式。
三、國有土地使用權租賃合同
（一）概念
國有土地使用權租賃合同是國有土地使用權人與國有土地使用權承租人就國有土地使用權隨同地上建築物、其它附著物在特定期限內使用、收益、租金支付等事宜所達成的確立（變更、終止）雙方權利義務關係的協議。
（二）特點
3、國有土地使用權租賃合同所確立的合同關係，並不導致出租人（國有土地使用權人）國有土地使用權的轉移。國有土地使用權出租期間，出租人仍必須履行國有土地使用權出讓合同中規定的出租人的義務。通過國有土地使用權租賃合同出租其使用權的國有土地一般僅限於通過有償方式獲得的。
通過非有償方式（如：劃撥）獲得其使用權的國有土地如果需要出租，則需要辦理相關的手續（經國家土地管理部門批准或向其繳納土地出讓金）。
房地產抵押合同
合同編號 房抵第 號 抵押人以下簡稱甲方 法定代表人 位址 抵押權人以下簡稱乙方 法定代表人 位址 為確保年月日當戶 借款人 甲方與乙方所簽訂的編號為 的 房地產典當借款合同 以下稱主合同 的履行，甲方願意以其所有或享有處分權的房地產抵押給乙方，為其主合同項下的債務提供擔保。乙方經審查，同意接受甲方...
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抵押權人 抵押人 簽訂日期 年月日 抵押合同 抵押權人 甲方 抵押人 乙方 為了確保借款人 與出借人簽訂的 借款合同 切實履行，保障債權人債權的實現，甲方已為該借款提供了保證擔保。為保證甲方的合法權益，乙方自願為甲方提供抵押擔保。根據我國 擔保法 及其他有關法律法規的規定，經雙方協商一致，特定立本合...
房地產抵押合同
抵押人 甲方 住所 法定代表人 傳真 抵押權人 乙方 住所 法定代表人 傳真 年月日乙方與借款人 以下簡稱 借款人 簽訂了號借款合同 以下簡稱 借款合同 乙方向借款人提供 幣種 元貸款。為保障乙方向借款人發放的全部貸款債權的實現，甲方願意向乙方提供抵押擔保。甲 乙雙方經平等協商，共同訂立本合同。第一...