一．房地產開發內容的特點
房地產開發是指房產企業進**屋建設，轉讓、銷售或者出租房地產的經營活動。該活動的主要內容包括市場調查、評估、**、決策、策劃、市場開拓、專案設計與建設、物業銷售和物業管理等等。
房地產開發經營因其具有一定的特殊性，從而形成了該行業的三大特點。第一，投資大，經營周期長，投資風險大。第二，受到國家政策法律的制約。第三，具有長期服務性。
在我國現今的社會背景下，房地產開發經營的第二大特點尤其明顯。房地長的開發經營受到國家政策、法律法規的嚴格制約。
土地的批租由**壟斷，物業的開發必須嚴格按各地城市規劃的具體要求進行，有關部門需對物業開發的占有率、容積率、綠化率和設計等做嚴格的審批。房地產在基礎建設過程和交易中，都涉及複雜的法律契約關係，在建設中開發商需與勘查、設計、建築承包商和監理等各類公司建立契約關係，以保證專案的建設順利進行。在物業完成後，開發商又要與房地產經紀**、購買者和物業管理公司等建立契約關係，以保證物業的銷售和管理的順利進行。
一． 房地產開發的程式簡略：
㈠房地產開發程式圖示：
選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向、協議及意向書
向規劃部門申領規劃要點，獲取規劃要點通知書，編制專案建議書
向***申報立項計畫
***函至規劃局
規劃局會簽返***
***下文同意立項並要求可行性研究，此文經建委開發辦會簽
進行專案投資的詳細可行性測算，編制可行性研究報告
***、建委、市規委及各專業局審查可行性研究報告
對可行性研究批覆，下達規劃設計計畫
進行融資
辦理徵地及前期準備工作開規劃設計任務通知
規劃局發徵地意見函
到土地管理部門及土地使用部門徵求意見
新徵地到土地局、規劃局、鄉**、村公所舊城改造到區地政科
結果報市房地局結果報市房管局
市**下文批地
規劃局辦理建設用地規劃許可證據此辦理地政部門辦理用地
批准書，評估專案建設用低價
凍結戶口並抄戶口公尺繳納地價款取得土地
使用權證，按規劃設計條件徵詢意見表
地政部門審查安置方案、安置房
到區配套部門徵求意見
規劃局審查後下規劃條件通知單發放拆遷許可證
委託進行規劃方案設計動遷會及拆遷安置
到規劃局領設計方案送審書送審場地三通一平
1.園林局申請伐樹許可證
規劃局審方案提出意見2.了解線路與供電局班協商改造、移
線方案修改後送規劃局審圖3.煤氣、道路、上下水該路由規劃局召開市政協調會，出市政會議紀要
4.到供電局也擴處申請用電報表做正式供電方案，申請臨時施工用電，委託施工
進行個體設計
領取建築工程規劃許可證出施工圖開節能證明
為營銷展示製作資料到***申請到稅務局取稅單
列入計畫（建委會簽）
**小組審查到區***、經委領
領取預售許可證到建委工程處領取開工審批表投資許可證
建委、物價局下文批價
進行銷售到市政部門蓋章
繳納市政基礎設施配套費
到開發辦市政處合適任務，
開發辦工程處同意招標
方填招標申請書並到市招辦登記
框編制標底
一開標會
訂合同，寫評標報告，發中標通知書
招標辦蓋章同意
1．施工單位同意施工 2．質量總站受理質量監督
3．市統計局落實任務 4.市審查局審核資金**，任務**及一切手續
5.市開發辦秘書處登記
建委工程處同意開工，辦理開工許可證
進場施工，小區紅線向市政包裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計施工
見方框1
全部工程竣工
四方驗收、檢驗單簽字蓋章
辦理驗收通知書，入庫房屋確定房屋管理形式、房屋驗收
出庫分配及銷售，辦理產權證
進入物業管理階段
㈡ 分階段簡略
房地產開發必須嚴格按照一定的程式展開，一般來講，房地產開發可以分為五個階段，即可行性研究與策劃階段，專案報批和策劃階段，專案報批與前期準備階段，建設施工階段，銷售、出租階段和物業服務管理階段。
①可行性研究和策劃階段
每項房地產的開發都源於其前期的策劃與可行性研究。房地產開發專案的策劃與可行性研究是立足於充分的市場調查的基礎上，根據市場的各種資訊，**房地產變化的趨勢，圍繞著特定專案的開發，進行全面的構思設計，選擇合理可行的開發經營方案，從而形成正確決策並進行高效工作。
在此階段主要解決如下的焦點問題：
1.開發什麼型別的房地產專案？該項目的市場定位是什麼?即專案主要銷售給誰？市場前景如何？
2．該專案規模有多大？投資額多少？資金**如何解決？
3.該專案選用什麼規劃設計？
4．該專案選用什麼規劃設計？
5.該項目的**策略如何制定？包括銷售、出租的定位，基本定價方法和單位**等。
6.該項目的**策略如何制定？採用自行銷售還是委託**？
7.專案的**利益如何？逾期**收益目標是多少？
8.該項目的風險多大？可能出現在什麼環節？如何預防避免？
②專案報批與前期準備階段
該階段主要是完成向**申報的各項審批手續，主要解決以下問題：
1.申請辦理土地開發使用權
土地卡法使用權出讓一般有協議出讓、招標出讓、指定出讓三種方式。通過法定程式，開發商需取得國有土地使用證、土地使用權出讓合同書、土地使用紅線圖。
2.申請開發專案立項
開發商取得土地使用權後，如何利用該土地進行開發，需要申報當地城市規劃局，該部門負責對土地的利用方式進行管理。開放商在開發之前需向城市規劃局申請立項。立項時開發商需提交專案可行性報告和專案立項申請書。
該申請書內容有：專案立項的必要性和依據，專案的建設地點、規模和方案，建設條件、投資估算和資金**，專案完成時間安排和綜合效益等等。城市規劃局經審核後，再上報**主管部門，將由**主管部門或直接以**名義，發出批准立項申請書。
3.申請《建設用地規劃許可證》
開發商有了立項批文後，須向城市規劃局申領《建設用地規劃許可證》，開發商須向城市規劃局提交專案立項批文、企業營業執照、企業資信證明、法人代表委託書等檔案，經規劃局審核，發出《建設用地規劃許可證》，該證對開發土地的性質、規模、用的具體位置和界限做出規定，開發商需依據這一些規定進行開發專案的總圖規劃設計。
4．申請《房地產開發專案手冊》
為了加強對房地產專案開發動態的了解和管理，**規定開發商需將專案的開發進展情況填寫入《房地產開發專案手冊》定期建設主管部門報核，以便主管部門及時了解和掌握各房地產專案的動態，便於跟蹤管理和檢查。
5.安排和籌集資金
開發商需要逐步地投入大量的資金。通常開發商現有的資金是不夠的，需要採取多種渠道進行融資，比如向銀行貸款和尋找合作投資夥伴。更大型的專案現在也可採用發行投資債券的方式，開放商需要有乙個具體的資金籌集和適用安排的計畫，必要時可依資金量的大小來決定開發的模式，
6.委託規劃、勘察和設計
雖然在立項和申領用地許可證時，開發商已提出規劃設計方案，但該方案只是大致描述了開發專案的概況，並不能作為施工建設的依據，所以開發商需要委託專業的設計單位設計出具體建築沒計方案，使施工單位可依圖施工。該方案需報告許多主管部門的批准。這些部門通常包括城市規劃局、環保局、消防局、自來水公司、電力公司、電信公司、**局、人防辦等等。
經批准後，由設計單位再繪製建築物的施工圖和技術檔案，再報城市規劃局及有關管理部門審批，批准後，由城市規劃局頒發《建築許可證》、《建沒工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》。這樣，開發商就可以進入建設施工階段。
7.拆遷安置清場。
開發商取得土地後，要對土地上的現有建築物進行拆除，對原住戶進行搬遷、安置、補償。這是一項政策性很強的工作，***、建設部都分別頒發相關條例和規定。各地**也結合當地的實際情況制定了不同的房屋拆遷管理規定和對被拆遷人的補償規定。
開發商需依據這些有關規定進行拆遷工作。
房地產開發工作的主要程式
房地產開發商從有投資意向開始至專案建設完畢，或出租並實施全壽命週期的物業管理，大都遵循二個合乎邏輯和開發規律的程式。一般說來，這個程式包括八個步驟，即投資機會尋找與篩選 細化投資方案 可行性研究 合同談判 正式簽署有關合作協議 工程建設 竣工投入使用和房地產資產管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段，...
房地產開發流程
第一章 專案決策階段 第二章 前期準備階段 一 獲取土地使用權 二 徵地拆遷，申辦並取得 房屋拆遷許可證 三 規劃設計 四 建設專案報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五 申辦 施工許可證 六 招標 第三章 工程建設階段 1 施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2 施工場地平整，達到...
房地產開發複習
房地產開發與經營複習資料 一 單項選擇題 1 房地產專案開發的各個環節都是以 d 為中心展開的。a.建築商 b.使用者 c.d.開發商 2 由於房地產開發受多種因素的影響，加之開發周期長 資金量大，導致房地產開發具有較高的 b a.使用性 b.風險性 c.政策性 d.穩定性 3 二級資質及二級資質以...