房地產開發商從有投資意向開始至專案建設完畢，**或出租並實施全壽命週期的物業管理，大都遵循二個合乎邏輯和開發規律的程式。一般說來，這個程式包括八個步驟，即投資機會尋找與篩選、細化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關合作協議、工程建設、竣工投入使用和房地產資產管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。
當然，房地產開發的階段劃分並不是一成不變的，在某些情況下各階段的工作可能會交替進行。
如果開發工作是遵循乙個理論的程式，即專案建設完畢後才去找買家或租客時，開發程式才按上述的順序進行。如果開發專案在建設前或建設中就預售或預租給置業投資者或使用者的話，第四階段就會在第
二、第三階段之前進行。但無論順序怎樣變化，這些階段基本上概括了大多數居住物業、商業物業及工業物業開發專案的主要實施步驟。
（一）投資機會選擇與決策分析
投資機會選擇與決策分析，是整個開發過程中最為重要的乙個環節，類似於我們通常所說的專案可行性研究。
投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。在機會尋找過程中，開發商往往根據自己對某地房地產市場供求關係的認識，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說的「看地「.此時，開發商也許面對幾十種投資可能性，對每一種可能性都要根據自己的經驗和投資能力，在頭腦中快速初步判斷其可行性。
在機會篩選過程中，開發商將其投資設想落實到乙個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作夥伴以及專業人士接觸，提出乙個初步的方案，如認為可行、就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。
投資決策分析主要包括市場分析和專案財務評估兩部分工作。前者主要分析市場的供求關係、競爭環境、目標市場及其可支付的**水平；後者則是根據市場分析的結果，就專案的經營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協議之前進行。
這樣，開發商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。從我國房地產開發企業的工作實踐來看，對房地產開發專案進行財務評估的方法已經比較成熟，但人們對至關重要的市場研究卻很少予以充分的重視。應當注意到，市場研究對於選擇投資方向、初步確定開發目標與方案、進行目標市場定位起著舉足輕重的作用，它往往關係到乙個專案的成敗。
（二）前期工作
通過投資決策確定了具體的開發地點與專案之後，在購買土地使用權和開發專案建設過程開始以前還有許多任務作要做，這主要涉及與開發全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發商可以找出一系列必須事先估計的因素，在購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。這樣，可能會使初步投資決策分析報告被修改，或者在專案的收益水平不能接受時被迫放棄這個開發投資計畫。
在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發商應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權等。當然，在所有影響因素徹底弄清楚以後再購買土地是最理想不過了，如果在激烈的市場競爭條件下，為抓住有利時機很難做到這一點時，開發商也應對其可能承擔的風險進行分析與評估。1、前期工作主要包括以下內容：
（1）分析擬開發專案用地的範圍、周邊環境與特性，規劃允許用途及獲益能力的大小。（2）獲取土地的使用權。（3）徵地、拆遷、安置、補償。（4）規劃設計及建設方案的制定。
（5）與城市規劃管理部門協商，獲得規劃部門許可。（6）施工現場的水、電、路通和場地平整。（7）市政設施建設銜接工作的談判與協議。（8）安排短期和長期信貸。
（9）對擬建中的專案尋找預租（售）的客戶。
（10）對市場狀況進行進一步的分析，初步確定目標市場、租金或售價水平。（11）對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算。
（12）對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進行初步洽商。（13）開發專案的保險事宜洽談。
上述工作完成後，對專案應再進行一次財務評估。因為前期工作需要花費一定時間，而這段時間內決定開發專案成敗的經濟特性有可能已經發生了變化。所以，明智的開發商一般在其初始投資分析沒有得到驗證，或修訂後的投資分析報告還沒有形成乙個可行的開發方案之前，通常不會輕舉妄動。
當然，通過市場機制以招標、拍賣或協議方式獲取土地使用權時，土地的規劃使用條件已在有關「公告」、「檔案」中列明（如容積率、覆蓋率、用途、限高等），但有關的具體設計方案，仍有待規劃部門審批。另外，專案開始建設前一般要具備「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的條件，這在有些城市實現起來並不容易，有關主管部門的審批時間也比較長，這一點要引起開發商的足夠注意。作為一條行業準則，開發商必須時刻抑制自己過高的樂觀態度，並且保持一種「健康的懷疑」態度來對待其所獲得的專業諮詢意見，使自己既不期望過高的租金、售價水平，也不期望過低的開發成本；同時，開發商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。
如果開發商這樣做了，即使可能會失去一些投資機會，但也會避免由於盲目決策帶來的投資失誤。
獲取土地使用權後的最後準備工作就是進行詳細設計、編制工作量清單，與承包商談判並簽訂建設工程施工承包合同。進行這些工作往往要花費很多時間，在準備專案可行性研究（財務評估）報告時必須考慮這個時間因素。
2、開發方案實施前的工作
在開發方案具體實施以前，必須制定專案開發過程的監控策略，以確保開發專案工期、成本、質量和利潤目標的實現。
（1）安排有關現場辦公會、專案協調會的會議計畫。（2）編制專案開發進度表，預估現金流。
（3）對所有工程圖紙是否準備就緒進行檢查，如不完備，需要在議定的時間內完成。
以上各項工作內容落實之後，就可以開始進入建設階段。
（三）建設階段
建設階段是開發專案建築工程的施工過程，即把開發過程中所涉及的所有原材料聚集在乙個空間和時間點上的過程。專案建設階段一開始，就意味著在選定的開發地點，以在特定時間段上分布的特定成本，來開發建設一棟或一組特定的建築物。此時，尤其對許多小專案而言，一旦簽署了承包合同，就幾乎不再有變動的機會了。
開發商在此階段的主要任務轉為如何使建築工程成本支出不突破預算；同時，開發商還要出面處理工
程變更問題；解決施工**現的爭議，支付工程進度款；確保工程按預先進度計畫實施。
由於在建設階段存在著追加成本或工期拖延的可能性，故開發商必須密切注意專案建設過程的進展，定期視察現場，定期與派駐工地的監理工程師會晤，以了解整個建設過程的全貌。
（四）租售階段
專案建設完畢後，開發商除了要辦理竣工驗收和**批准入住的手續外，往往要看預計的開發成本是否被突破，實際工期較計畫工期是否有拖延。但開發商此時更為關注的是，在原先**的期間內能否以預計的租金或**水平為專案找到買家或使用者。在很多情況下，開發商為了分散投資風險，減輕借貸的壓力，在專案建設前或建設過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者；但在有些情況下，開發商也有可能在專案完工或接近完工時才開始進行市場營銷工作。
對出租或**兩種處置方式而言，一般要根據市場狀況、開發商對**資金的迫切程度和開發專案的型別來選擇。對於居住物業，通常以**為主，而且多為按套**；對寫字樓、酒店、商業用房和工業廠房，常是出租、**並舉，以出租為主。
雖然租售常常處於開發過程的最後階段，但租售戰略是可行性研究的乙個重要組成部分。而市場營銷人員從一開始就作為開發隊伍當中的一員來進行工作，不管營銷人員是開發商自己的職員，還是在社會上聘請的物業**。
如果建成的物業用於出租，開發商還必須決定是永久的出租還是出租一段時間後將其賣掉。因為這將涉及財務安排上的問題，開發商必須按有關貸款合約在租售階段全部還清專案貸款。如果開發商將建成的物業用於長期出租，則其就成為物業所有者或投資者，在此情況下，開發商要進行有效的物業管理，才能保持物業對租客的吸引力、延長其經濟壽命，進而達到理想的租金回報和使物業保值、增值的目的。
出租物業作為開發商的固定資產，往往還要與其另外的投資或資產相聯絡，以使其價值或效用得到更充分的發揮。
上述開發過程主要程式中的每一階段都對其後續階段產生重要的影響。例如，準備工作中的方案設計與建築設計，既是投資機會選擇與決策分析階段工作的結果，又對建設過程中的施工難易、成本高低有影響，更對租售階段使用者對建築物功能的滿足程度、物業日常維修管理費用的高低、物業經濟壽命的長短等有舉足輕重的影響。
故開發商在整個開發過程中每一階段的決策或工作，都要「瞻前」，更要「顧後」，這是開發商成功與否的關鍵所在。
房地產開發程式
一 房地產開發內容的特點 房地產開發是指房產企業進 屋建設，轉讓 銷售或者出租房地產的經營活動。該活動的主要內容包括市場調查 評估 決策 策劃 市場開拓 專案設計與建設 物業銷售和物業管理等等。房地產開發經營因其具有一定的特殊性，從而形成了該行業的三大特點。第一，投資大，經營周期長，投資風險大。第二...
房地產開發的步驟
一 開發商提出開發設想是整個房地產專案開發的起點 在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產專案開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產專案開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景...
房地產開發流程
第一章 專案決策階段 第二章 前期準備階段 一 獲取土地使用權 二 徵地拆遷，申辦並取得 房屋拆遷許可證 三 規劃設計 四 建設專案報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五 申辦 施工許可證 六 招標 第三章 工程建設階段 1 施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2 施工場地平整，達到...