中國房地產市場巨集觀環境分析及南京市房地產市場環境調研報告
中國房地產市場巨集觀環境分析
房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、週期久、**鏈長、地域性強的特點。由於房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，因而房地產行業的發展與整體國民經濟的發展息息相關，國家巨集觀環境的改變極大的影響著房地產行業的發展。
在房價過快**、社會資源過度向房地產行業集中的背景下，為了保持巨集觀經濟和房地產行業健康發展，**出台了一系列針對房地產行業的調控政策。2023年1月26日出台的新國八條為全年的市場調控確定了基調，本輪調控除了繼續提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。
（1）外部巨集觀環境
最近美國眾議院通過了延長減稅計畫的法案。這是乙個訊號，說明西方主要經濟體的復甦仍存在很大的不確定性，**艱難地選擇繼續擴大財政赤字。顯然缺少新的技術、新的產業領域、甚至新的發展概念，來帶動經濟的增長。
以美國為代表的發達經濟體，必然進一步依賴量化寬鬆的貨幣政策，這無疑會給全球貨幣的氾濫雪上加霜。新興經濟體由於在這一輪全球化的前期繁榮中普遍形成了出口拉動經濟增長的發展模式，對外經濟依存度過高，從而導致危機來臨時，或多或少地屈從於主要發達經濟體對外傾瀉的貨幣衝擊，陷於本幣「外公升內貶」的困境。
（2）內部巨集觀環境
指數不斷**，通貨膨脹上行壓力仍大。
一般說來當cpi>3%的增幅時稱為inflation，就是通貨膨脹；而當cpi>5%的增幅時，把他稱為series inflation，就是嚴重的通貨膨脹。
按照我國目前cpi計算慣例，房地產**漲幅不計入cpi計算口徑。因此，根據國際慣例評估，我國已經面臨比較大的通貨膨脹壓力。而2023年我國既定的cpi漲幅控制指標為4.
8%。現階段持續高位的cpi指數與4.8%的既定目標存在較大的差距空間，為了縮小這種差距空間，達到**預定的調控指標，實行從緊的貨幣政策，控制流動性過剩問題。
隨著經濟的持續、較快回公升，我國出現了通脹預期加大、通脹壓力上公升等問題。美國等主要經濟體持續實施量化寬鬆的貨幣政策，又使國際流動性溢位效應更加明顯，進一步加劇了輸入性通脹壓力。2023年7月全國cpi同比漲6.
4%，創三年來新高。當前我國通脹壓力仍然較大，由於缺少更好的投資渠道，財富向資產投資轉移，房地產市場依然是最佳投資渠道。
2. 人口環境決定房地產市場潛在容量依然巨大。
城鎮人口數量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產市場的潛在容量。根據2023年發布的全國第六次人口普查結果，中國大陸人口總數達13.397億人，十年間增加7390萬人；城鎮人口佔49.
68%，十年間上公升13.46個百分點；中國大陸流動人口為2.6億人，十年間增加1.
17億人。
中國大陸人口呈現出人口基數大、城鎮人口比重上公升、流動人口大量增加的發展趨勢。隨著中國城鎮人口規模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提公升，中國房地產市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。
3.城市發展對土地財政的依賴有增無減。
2023年國有土地出讓收入2.9萬億元，佔全國財政收入的35%。與此同時，全國省市縣****的負債總額已達到10.
7萬億元，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。中西部欠發達城市、沿海還沒有形成產業支撐的開發區，由於沒有相關產業作為支撐，土地財政必然成為**收入主要**，對土地財政更加依賴。
無論**出台什麼政策，最終落實都是要靠地方**去執行，沒有地方**的配合，政策想要貫徹實施就基本上是一句空話，地方**對土地財政的依賴使得房地產調控政策的執行大打折扣。
4. 城市化程序推動房地產業持續發展。
在世界城市化發展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的「納瑟姆曲線」。納瑟姆曲線表明城市化與房地產業發展存在著內在聯絡：城市化發展對房地產業持續推動，當城市化率達到30%時，房地產投資開始加速增長，當城市化率達到 50%時，房地產投資將達到峰值，其後一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。
2010 年中國城市化率達到 47.5%，預計2050 年前後將達到 70%左右，因此房地產業將會持續 30-40年的繁榮。
5. 巨集觀經濟將呈現「兩高」的執行態勢，房地產業的發展應注重品質的提公升。
2023年，「高物價」、「高房價」將成為巨集觀經濟執行的基本特徵。儘管我們不
願意看到房價居高不下，但恐怕並無**的手段，短期的計畫控制方法難以在中長期奏效。
美元氾濫，大宗商品**呈上公升態勢。油價上調了，這是乙個重要的訊號，說明通脹的壓力短期內是難以緩解的。作為新興經濟體的中國，將面臨輸入型通脹，從生產成本面不斷推高物價水平。
中國經濟的持續快速增長、城市化程序的穩步推進、通脹壓力、人民幣公升值預期等因素，仍將支援中國的房地產市場在未來較長的時間內保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產行業確實存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、調控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。
資金面的充裕，對房地產業總體來說是利好的，但這並不意味著房地產業將出現普遍繁榮的局面。受09年以來樓市調控政策的影響，尤其是受「限購限貸」、「提高出讓金首付比例」、 「預售資金管制」等措施的影響，小開發商和開發不規範、品質差的樓盤專案，生存狀況堪憂。
2023年，房地產業「良莠分化」的特徵將越來越明顯。**為了防範房地產行業的風險，在土地的**、開發和銷售等環節上必然提高准入條件並加強監管，這對小開發商或不注重管理和品質的開發商來說，將是致命的。結合**區域和城區發展規劃，尤其是結合產業發展規劃的房地產開發，將是今後房地產業發展的重要生命線。
系列調控政策的疊加，將會在短期內對房地產市場產生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業都要遵循市場經濟規律，包括房地產市場。知名房地產企業2023年半年報均顯示：
中國房地產行業依然保持平穩發展的態勢，本輪房地產調控的根本目的是促進房地產行業的持續穩定健康發展，目前的房地產調控，不會改變行業中長期向好的發展趨勢。
房地產行業經歷了兩年多的洗禮，「滌舊出新」。從中長期發展來看，注重品質和內涵，在產品質量、管理、配套服務方面等不斷挖掘價值**，是開發商們取勝未來的關鍵。
（2）行業板塊分析：房地產業有「池子」的作用。房價作為重要的資產**，受通貨膨脹和流動性充裕的支撐，短期難以壓降。
由於近期住宅**仍有**的趨勢，迫於民生壓力，政策調控的力度不會輕易放鬆，住宅**維穩是調控政策的核心目標。而商業地產由於政策面較為寬鬆，表現出「繁榮昌盛」的態勢，成為各路資金追捧的物件。
高房價之於民生的壓力，短期難以緩解。**作出的「大力推進住房保障體系建設、完善商品房**體系」的決策，是「兩條腿走路」，執行到位，將有效改善住房供需結構的問題。2023年，按**經濟工作會議的說法，為緩解高房價的壓力，公共租賃房將成為保障性住房的主要**品種。
國民經濟持續穩定快速的發展，為房地產業的發展提供了強勁動力。高盛預計中國2023年和2023年的經濟增長分別為9.4%和9.
2%，根據房地產發展速度和gdp增速的關係可以看出房地產行業將依然保持高速發展。
南京市房地產總體狀況分析
南京市房地產整體上市場供需兩旺，**持續**，賣方市場特徵顯著，但同時也具有結構性短缺市場的部分特徵(如:80—90平方的房型短缺)。市場競爭層面也呈現板塊化、品牌化、專業化，這就意味著本專案入市不僅要面臨微觀的專案競爭，也要面臨企業、板塊層面的競爭。
如何在市場上找準機會點擊敗競爭對手？通過對南京房地產市場、板塊市場、專案本身及目標客戶群的詳細分析，認為南京房地產市場正處於從使用者市場向概念市場的過渡階段（從賣社群環境向賣生活方式、賣文化過渡），在此階段，可借鑑一線發達城市的成熟市場經驗，在完善產品本質的基礎上，創造概念市場。
一、總體供求狀況呈現賣方市場特徵
1、 土地**狀況
□新的土地批租政策——拍賣，預示著南京的土地市場開始進入市場化階段。
□城市改造規劃提供大量土地進入市場——新城區建設、城內企業的外遷、十大城市工程的啟動、老城地區棚戶拆遷，提供大量可開發土地。
□南京房地產市場各區域發育不平衡，市區過熱，而城郊相對較遲緩，因此，**有意識地利用調整級差地租的手段，控制不同區域的土地**，從而達到有效地疏散城市人口和平衡各區之間開發水平的目的。
□待開發土地大多集中在城市新區。南京中心城區內空間十分狹小，可提供的土地資源有限。這種現象的原因很多，其中包括改善城市面貌與環境需要大量公用土地；公共設施建設需要土地；原有工業用地和軍事用地的占用也影響了城市民用和商用土地的開發，因此城區外擴已經是大勢所趨。
可見。大量待開發的土地集中在城市新區。
2、 住宅供求狀況
供銷量持續穩定增長——這一點也可以從南京歷年開發**總量看出來。2023年以來商品住宅的**量和需求量都有明顯大幅增長，尤其是2023年，市場供求增幅加大，呈供求兩旺的局面。（造成這種局面的主要是原因是舊城改造以及各種政策影響下積蓄多年的購買力的釋放）
表一：南京市歷年商品住宅供求情況
表二：南京市截止6月份房地產開發投資
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1 引言 普通的計算機一般都配有並行介面 就是通常用的印表機介面 它是通過25芯的d型接頭連線印表機與計算機的，計算機的並行介面不僅可以向印表機傳送資料，還可以從印表機接收資料 列印的工作狀態 因此，利用計算機的並行介面，你可以去控制外部繼電器的吸合，從而控制外部裝置，同樣可以利用它來檢測外部裝置的...