物業管理公司
全面運營管理方案
（草案）
物業管理****
2023年6月18日
【目錄】
一、組織加構的設定
二、物業公司的工作職能
三、物業公司發展方向確定
四、物業的公司收支分析
五、住宅專案經營管理方案
六、物業管理公司盈利模式的確定
前言優質的物業管理是吸引客戶的法寶，是經營者創造收益的源泉；而良好的經營效益又為物業管理提供了資金支援，以經營引導管理、以管理促進經營，二者相互依託，相互促進。
商品住宅樓是隨著經濟的高速發展，為滿足高品質、舒適、便捷的居住環境需要而產生的一種房地產商品。其商品屬性從客觀上要求物業服務公司要圍繞經營實施科學化、專業化、人性化的管理服務,從而建立乙個讓業主享受到舒適、便捷、宜居的生活環境，使物業實現保值增值。
一、組織加構的設定
暫以原有架構運營，視運營情況對崗位，職能，責任逐步調整，以免出現不穩定的狀況。
二、工作職能建立
1．制度管理：制定物業公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關的運營管理制度。
2．財務預算：控制物業公司的整體的運營成本費用，擬定物業費及其他綜合性收入和全面支出預算。
3．決策工作：分析各項工作任務及經營狀況，對運營**現的問題提出意見及建議，解決運營**現的問題。
4．協調工作：協調各專案之間的關係，由各專案協調好入駐業戶公共關係。
5．業主管理：制定管理相關規定及程式，協助業主辦理入住、過戶手續，督促業主服從各項管理制度。
6．監管工作：監管各專案運營情況，定期各類報告，了解員工工作表現、人員變動、掌握專案經營情況，改善工作流程。
7．業主服務：巡視物業公司員工提供之業主服務態度、服務技巧等，若有業主投訴，細心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持物業公司之信譽及形象。
8．營銷工作：配合制定全年營銷計畫，執行各項營銷活動，參與營銷推廣活動之推廣計畫及實施。
9．培訓工作：對專案主要管理人員進行培訓，如日常工作程式，業主溝通技巧等，
10．培養物業公司員工團隊精神：倡導彼此信任、友好一致、團結互助、精誠合作的工作氛圍。
三、本公司的發展方向確定
物業管理企業正逐步走向市場化、規範化，一些依靠開發商「過生活」的襁褓之嬰，也慢慢走出保護傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數物業管理企業仍然存在專業水平匱乏的現象，也因此導致物業管理行業頻頻鬧糾紛，所以，提高物業管理企業的專業化水平是我國物業管理企業的唯一發展方向。
簡言之，現代物業管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終轉向以提供優質服務，由管理到經營的轉變。
物業管理涉及業主的方方面面，各項管理工作針對性、技術性又很強，要提高物業管理的整體水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實行專業化管理，由物業管理企業來全面負責和承擔管理責任。雖然國內物業管理市場正迅速發展，需求日益壯大，然而，綜觀國內現在的物業管理水平，均與專業的物業管理服務有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑑發達地區和一線城市的物業管理經驗，探索建立符合行業慣例並適合本地情況的物業管理體系，同時自己也要勇於實踐和嘗試，構建新思路，實施新舉措。
綜上所述，物業公司應把管理物業轉變成為經營物業，從而走規範化、專業化的發展之路，是本物業管理公司發展的方向，也是未來我物業公司發展的必然趨勢，這需要物業公司的每一名物業管理人去思考、去創造、去實現。
四、物業的公司收支分析
物業公司的收入**，大致歸納就包含四個方面的收入：
一、公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業管理費；
二、公眾代辦性服務費的收入；
三、特約服務費的收入；
四、物業企業的綜合經營的收入。
就上述的四種收入，是物業企業經過多年的實際操作經驗和市場調查、研究、分析的。可以看出，第一種物業管理費在物業公司為擴大經營，促進市場可持續發展的情況下，在短期或中長期時間內作為市場發展吸引力的主營業務收入。作為實質性的物業經濟收入。
第二種公眾代辦服務費，就目前的市場環境來看，水、電及其他代辦專案都是控制在國家能源相關部門，物業管理企業得不到任何的手續費，只能是物業管理企業免費為住戶和業主提供服務。第
三、第四種服務費收取靠的是物業管理企業有能力去充分發掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業就根本沒有發展的前途和空間。
再看物業公司的支出情況：
一是物業成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業管理區域公用部位、公用設施裝置的日常維護費；清潔費用；綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等，我在核算營業成本的時候包含了直接的人工費、材料費；
二是核算開展物業管理過程中發生的管理費用；
三是核算財務費用；
四是核算所得稅。
在實際工作中我做了一些調查，並針對調查的資料進行統計、分析，得出了如下的結果：
物業公司的支出，是在規範化操作下，按照國家相關部門審定的指導價，佔物業管理費的比例分別為：
人工費：40％（佔物業管理費總額且會逐年增加）；清潔：10％；工程維護、園林綠化：
10%；管理成本：7％，其它及不可預計費3%，總計支出費用佔到物業管理費的70％以上。那麼，實際盈利值只有不足30%。
按照以上資料得出，物業公司由管理向經營的轉變發展的必要性。
１、物業市場需求需要物業從管理物業向經營物業過度
就目前的市場來看，物業公司出路是如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點著手，既不能全力搞其他經營，而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業專案，只顧日常作業，不搞創新而將物業公司的大好資源白白浪費。因此，正確的做法應當是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務專案的同時進行經營創利活動。
２、經營物業的資源及管理運作
經營物業的資源管理就是策劃、組織、領導及控制物業公司的資源，以求實現管理服務及經營的總目標。資源專案中主要分為兩大部分：一是物質資源；二是人力資源。
在物業專案中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務性專案的經營管理是一項複雜的、細緻的工作，它涉及的面廣、範圍大，要求高於其它行業。
物質資源又可分為固定資產資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區別。
物業企業的品牌、良好的信譽及形象，物業專案與其他單位或企業的良好關係，一定的經營客源網路，有用的資料、時間等，都可視為物業專案的寶貴資源。
物業專案的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益，實現盈利的目標。經營物業大致有以下四個方面的基本管理運作：
（1）、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然後根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。就根據物業公司的實際情況，物業經營的資源的優缺點，商家的心態，將來的市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。
（2）、組織。組織是指充分利用物業專案中一切可利用資源，以便最有效地達到經營管理的目標。組織就是充分地、有效地利用物業公司中各個職能單位，每項裝置，每個員工在經營管理活動中，協調一致地發揮其功能和作用。
（3）、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。
（4）、控制。控制即監督和檢查計畫的執**況和目標的實現程度。如成本控制、財務控制、質量控制。
所以，具備上述的運作能力後，我們的經營與服務在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。
五、住宅小區經營管理方案
作為住宅小區的物業經營者，盈利是物業經營管理的目的，是實現投資回報、物業保值增值的必然要求。而作為住宅小區的經營管理和服務——物業公司，在工作中要著重把握兩個方面：
1、在保證服務質量的前提下，科學合理地增加經營收入以及控制物業運營成本。
一定程度上，小區物業費水平決定物業服務品質的高低，而收費率的高低是經營效益的具體體現。結合同類物業的市場供求狀況、地理位置、建築型別、結構狀況、設施裝置情況、交通情況等因素，住宅物業公升值空間較大。合理制定物業服務方案，提高物業服務品質，增加物業收入，以帶動住宅物業良性發展。
物業經營成本的控制在保證優質服務質量的同時，採取管理措施使成本費用最小化。經驗資料表明，人力成本和公共能源成本佔物業服務企業成本的70%左右。由此，在滿足客戶能源需求的前提下，要避免不必要能源的浪費。
要做到計量細化到與每個能源使用方的經濟利益掛鉤，並杜絕一切可能的無管理現象，如長明燈供水設施的跑冒滴漏現象等。
湖南物業管理條例草案
第一章總則 第二章業主大會和業主委員會 第三章前期物業管理 第四章物業管理服務 第五章物業的使用與維護 第六章法律責任 第七章附則 第一章總則 第一條為了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據 中華人民共和國物權法 物業管理條例 等法律 行政法規，結合本省實際，...
物業管理公司構思
物管公司組建及管理辦法 一 總體思路 1 遵循 以人為本，以客為先 的管理理念和誠信 周到 全程 真情演繹 精心管理，全心呵護 的服務理念。以 為客戶提供安全 舒適 優質的物業管理服務，滿足和超越社會 客戶對物業管理不斷再增長的需求 為企業使命，形成 團結 務實 嚴謹 高效 的企業作風。2 建立一支...
物業公司商業專案物業管理方案
物業管理方案 1.0 xx物業公司企業理念 1.企業宗旨 2.企業精神 3.工作態度 4.服務準則 5.企業管理理念 6.員工修養理念 7.企業服務理念 8.企業願景 2.0 專案基本情況 1.xx一期專案概況 1.1 xx一期經濟技術指標和主要配套概況2.專案物業管理分析 3.0 收費專案及標準報...