西大街改造工程是西安市**2023年十件大事的重點之一，。專案占地22.273畝,淨用地14.
521畝,代徵路7.752畝。規劃總建築面積72261平方公尺，計畫總投資約3.
97億元，設計為框架結構，地下一層，地上七層（臨街3層，跨街樓部分7層，北側群樓10層）。
西安泰祥物業管理有限責任公司系西安新潤置業公司下屬的分公司之一，公司97年5月成立，具有陝西省建設廳頒發的貳級（西安市共有7家）物業管理資質，現管理物業住宅小區6個，計3000餘戶，18萬多平方公尺建築物。為了進一步提高總公司在西安房地產界的知名度、信譽度、美譽度，泰祥物業全體員工有決心、有信心全力配合總公司作好企業改制轉型後的第乙個開發專案——時代盛典，使其成為總公司的首個品牌傑作。現制定時代盛典專案物業管理工作草案如下：
根據專案要求，我們將物業管理工作分為三個階段：
第一階段：物業管理前期介入階段
前期介入是物業公司通過對標的物的設計、建築物質量等方面的詳盡了解，從而使物業接管後能盡快的進入正常的管理運作，便於後期管理工作的順利開展。
一、前期介入主要工作任務：
（一）從物業管理角度對物業使用功能的完善、建築的裝修、設施裝置、施工要求等方面提出合理化建議。
（二）對已建成尚未使用的物業進行成品保護，避免對已建成的部分造成損壞 。
（三）了解建築結構特點及裝置情況，編制管理方案，為日後的管理提供保障。
（四）招聘、培訓管理人員，為正式移交後盡快正常運作提供保障。
（五）減少客戶入駐對新建物業及環境造成破壞。
（六）籌建物業管理服務中心，制定各項物業管理制度及崗位職責，為後期管理做準備。
（七）組織接管驗收，制定接管驗收計畫，落實驗收人員，做好接管驗收與新建築物的施工資料移交、歸檔保管工作。
二、前期介入主要工作內容:
（一）了解建築物的使用功能及工程施工情況
在建築工程完全建成交付使用前，由物業公司委派專業技術人員（或由工程部門安排了解工程情況的專人負責，物業交付後該人員留做物業工程部主管）提前進入現場，了解建築施工、裝修各項主要指標、施工工藝（尤其是隱蔽工程）的施工質量，了解專案的各主要隱蔽工程內部用材、管線的方位及走向、各類大型裝置的安裝細節等，及時提出改進措施，並向施工方諮詢相關的技術指標及日常維護的注意事項，作好各類施工圖紙及裝置安裝的技術資料的收集整理工作，有利於日後管理。了解專案經營銷售招商情況掌握業態的構成，蒐集各類業主對物業使用功能的需求，及時提出合理化建議，盡量在物業交付前使物業的使用功能得到最大的完善。
（二）保護已建成成品（安裝）。避免施工對成品的損壞。由於時代盛典跨街樓工程專案繁多、工序複雜、交付有先有後，如果不加以控制，極易造成一些先完工的部分因其它工程施工的影響而被破壞，造成二次施工。
為了防止或減少這種現象的發生，物業公司有必要提前介入，作好已建成成品的保護，做到接管一處，保護一處。
（三）加強裝修制度制定及施工現場環境的管理，避免施工造成對已建成物業的影響.建築及裝修施工難免會產生大量的粉塵、垃圾、噪音、廢棄物等，這勢必對周邊正常的辦公環境造成一定的影響。前期介入加強此方面的管理，可將影響程度降到最低。
（四）加強安全及消防管理，消除施工現場安全隱患，建築施工後期各工序繁多，出入人員複雜，同時施工現場堆放各種材料，易引發安全消防事故，故需物業管理部門有重點的加以監督、協調和管理，作好上述方面的管理工作。
（五）了解各部門的需求，及時與相關部門溝通，編制具體接管驗收及管理方案。
（六）制定客戶入駐方案，確保整個過程安全有序。
客戶入駐尤其要注意客戶入駐裝修及搬遷期間的物業管理，由於裝修施工及搬遷期間進出的物資較多，容易對電梯造成損壞，施工的泥沙、水泥等也極易掉入電梯槽，加上電梯還處於磨合期，使用不當就可能造成電梯故障，所以必須作好貨運電梯、搬遷專用電梯的保護管理工作，必要時應派駐專業的電梯人員進行操作。
第二階段物業管理驗收接管階段
房屋接管驗收工作作為物業管理的一項重要環節，接管工作的認真細緻程度直接關係到今後物業使用功能能否正常的發揮，所以我們必須嚴格按照接管程式執行。
一、成立接管驗收小組，明確分工。
時代盛典物業管理接管驗收小組具體負責編制驗收計畫、標準，依據驗收標準進行物業的接管驗收工作，並形成彙總記錄。
1、物業主管領導：確定移交接管專案，並下達工作指令。
2、管理部經理：成立接管驗收小組，落實相應成員，負責接管驗收工作的跟蹤和質量。
3、工程部經理：房屋主體、附屬工程、公共設施和機電裝置的驗收接管工作。
4、事務助理：接管物業的產權資料、工程資料、裝置資料的驗收移交工作。
二、接管驗收的準備工作。
1、在15個工作日內簽發驗收通知並與建設單位聯絡好交接事項的具體範圍、內容、交接日期、進度、約定驗收時間。
2、先遣派出的物業技術人員進行最後的現場摸底彙總，制定好接管驗收計畫。
3、提前參與竣工驗收和機電裝置最終安裝、除錯工作，一定做到心中有數。
4、準備好接管驗收各項記錄文字、**等。
三、接管驗收標準和驗收辦法。
物業管理驗收標準:根據建設部《房屋接管驗收標準》（zbp30001——90）及所接物業使用的合理要求。
1、驗收方法：觀感驗收法和使用驗收法。
2、驗收內容：土建工程、供電裝置、空調系統、水、衛消防、附屬工程、室外工程。
3、驗收檢查記錄：（1）《房屋室內接管驗收表》；
（2）《房屋室外置管驗收表》；
（3）《房屋公共設施接管驗收表》；
（4）《分項工程接管驗收表》；
（5）《物業接管驗收情況彙總表》；
4、辦理交接手續：
事務助理辦理物業竣工圖、竣工資料的交接手續，並在《房屋及共用設施等竣工和接管驗收交接表》中記錄，各相關單位及部門會簽《房屋及共用設施等竣工和接管驗收表》《物業整體移交驗收表》。
5、接管驗收資料有：
（1）物業產權資料—專案開發批准檔案、土地使用證、規劃許可證、用地規劃圖、建築許可證、投資許可證；
（2）綜合竣工驗收資料：
a、圖紙類：竣工圖、總平面圖、建築結構圖、給排水圖、暖通圖、電氣圖、裝置圖、消防裝置圖及資料、電梯圖及資料、附屬工程各專業竣工圖、地下管線綜合布置竣工圖；
b、證書類：建設工程竣工驗收合格證、建設消防驗收證書、供水合同、供電協議書、供氣協議書、通訊設施合格證、電梯准用證；
（3）施工設計資料—地質報告書、圖紙會審記錄、設計變更通知書、工程預決算書、重要的施工會議紀要、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄；
（4）機電裝置資料—機電裝置出廠合格證、機電裝置使用說明書（要求中文）、機電裝置安裝除錯報告、電氣原理圖、電氣接線圖、易損件圖和隨機工具及配件清單、裝置保修卡及保修協議、房屋裝置及附著物清單（原有物業）；
（5）使用資料：房屋所有權證（原有物業）、房屋使用手冊、房屋分戶使用清冊（原有物業）、房屋棟號和房號的確認資料、建築物用電指標批准資料及用電增容費繳納證明、建築物用水壩指標批准資料及供水管開通證明資料、建築物煤氣管道驗收及批准使用資料、建築物與外界接通的道路使用批准資料、建築物綠化面積及綠化批准方案資料、建築物排水及排汙環衛設施正常使用資料。
第三階段物業管理成品保護階段
物業接管初期的成品保護是非常關鍵性的工作，是將來物業服務的基礎，同時因接管初期特殊階段，必將面臨一定的困難，但從另一方面來說，也是檢驗我們管理服務能力，磨合物業公司與業主、使用者的重要的過程。
一、成品保護的主要內容有：
1、建築本體類：包括建築主體構架、基礎、地面、牆、天花、門窗、樓梯等。
2、配套裝置設施類：包括水電設施裝置、消防設施裝置、電梯裝置、空調裝置等。
3、公共場地及公共設施：包括交信道路、停車場地、綠化、景觀、宣傳欄、標識系統等。
4、環境因素類：包括清潔、水質、聲音、空氣等各種靜態、動態環境因素。
5、活動管理類：包括**車流秩序、外來人員的出入管理、行為管理、形象管理。
二、時代盛典物業成品破壞的隱患主要有：
1、 客戶入駐及商場物資搬遷以及其他物資搬遷可能造成的破壞。
2、 部分繼續施工可能造成的破壞。
3、 裝修工程可能造成的破壞。
4、 設施裝置的維修養護可能造成的破壞。
5、 工作人員及外來人員與環境磨合可能造成的破壞。
6、 各種車輛進出可能造成的破壞。
7、其他因素可能造成的破壞。
三、成品保護主要措施：
（一）培養與加強各方面人員的素質及意識觀念。
1、對各方面人員針對性知識的講解。包括對入駐商家等工作人員、物業工作人員、外來施工人員、其他相關人員的物業成品保護及相關知識的培訓講解。
2、對各方面人員的意識觀念培養。包括盡快建立各類日常標識系統和臨時標識系統；專家講解有關設施裝置的操作技術及技巧；發布張貼有關管理規定和強化保護意識；宣傳有關成品保護知識和技巧；指定區域或專項成品保護責任人，增強責任意識。
（二）規章制度的落實與完善。
制定施工管理規定，制定客戶入駐工作管理規定組織指導規範搬遷行為。配合相關巡查管理人員對重點搬遷或施工現場進行巡查和監督，對車輛進出和停放進行崗位責任管理，對外來人員進行技術防護、人力防護、布告等方法進行宣傳與監控，對各種設施裝置的使用及養護制定管理規定明確人員要求及保護責任。
四、管理體系的規範完善（見附件一）。
五、針對不同成品的各種具體保護措施。
主要包括隔離保護、監查保護、防範保護、管理保護。例如；需要時可以對時代盛典的物業部分成品進行隔離保護：地面、牆、頂部、裝飾品、電梯轎廂等進行紙板、木板、泡沫或其他方法進行短期隔離；對部分通道、設施、裝置等加以護欄、標識、警語等進行隔離。
六、成品保護的實施步驟主要有：
1、熟悉管轄區域的裝置及特點。
2、建立健全裝置管理內容：裝置的接管驗收、裝置的標識、裝置臺帳的建立和資料管理、裝置執行維修保養規程的建立及實施、裝置管理有效性的評價。
物業管理工作心得
特別是原業委會借公共面積分攤作文章，假借維權製造動亂，從而影響小區的和諧穩定，我特意安排畔山管理處通知十幾位意見比較大的業主，特別是原業委會林某，通過對話和上門探訪，並親自帶他們到現場測量 5棟 首層大堂面積114.5m2 大堂並擺放了5張條椅，為業主提供休息場所 每一層樓梯通道面積為29.7m2，...
物業管理工作手冊
第一章客戶服務中心 一 客戶服務中心的職能 客戶服務中心的主要職能是 24小時為業主服務，傾聽業主的意見 建議，處理業主 的投訴，為業主辦理收樓手續 裝修許可證，催繳各種應收費用。具體任務與要求如下。1.遵循 業主至上，服務第一 的服務原則，以 嚴格苛求 自覺奉獻 的工作精神 全心全意為業主 住戶 ...
物業管理工作計畫
根據聊城市物業管理的現狀，結合我司在管樓盤的實際情況，為不斷提高物業管理服務水平和質量，加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力，加強與業主的溝通及合作，不斷增進與業主之間的了解，滿足業主的需求，不斷提高業主的滿意度，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益 環境效益和經濟效益，特此，管理部擬定201...