本期專稿
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ｔｅ正確認識政策性住房的功能
住房問題筆談之五
沙犁由於家庭收入的差距，總會存在一部分家庭障。只是由於不同社會成員的收入不同，獲得合的支付能力不能適應市場化，政策性住房總是有適住房的能力不同，**需要提供的財政支援強
存在的必要。在發達國家，政策性住房仍然在住度也不同。保障全體社會成員的住房權利，實際房**中占有相當的比例。
關鍵的問題是要明確上應該從兩個方面來描述，第一是保障住房供政策性住房的動能定位。
應，維護市場秩序，保證社會成員從市場上公平一
、走向廣義的保障
獲得可負擔的合適住房的機會；第二是對滿足基
住房保障的概念是伴隨著住房在人的生存本住房需求能力不足的社會成員，提供適當的政中的地位而提出來的。住房是保證人生存的基本策支援，包括適當的公共財政支援。
生活必需品。缺失必要的住房，將使人的生存受既然住房是一種關係到人類生存的基本消到嚴重影響。故而，保障人的住房權利，成為保障費品，**有責任使公眾的基本消費品需求得到人權的重要組成部分。
如果住房是一種投資品，滿足。這個目標並非都需要通過福利性的住房供
社會顯然不需要去保障人獲得它的這種權利。也
給來實現，而是可以通過市場的機制，同時**正基於此，低收入家庭自己沒有保障住房權利的給予適當的政策支援來實現。住房**不可能單能力，**作為社會的管理者，有責任通過直接純依靠市場，**的資助、政策的支援始終是住的住房**，或者其他方式的援助，為他們提供房**體制的重要內容。
合適的住房。作為人權，所有公民應當平等地享在正常情況下，對高收入家庭住房權利的保
有，並不因為收入高低，來區分是否應該享有。
障主要是維持正常的市場秩序，並不需要公共財對公民住房權利的保障，並非保障公民的住政的支援。比如，市場交易行為的規範，消費者權房需求願望，而是保障其基本生活。住房保障並益的保護，都需要**制定規則、加強監管。
在一不是無償的全額福利供給，而是保障滿足基本居些特殊情況下，比如重大災害，高收入家庭的住住需求，並且根據家庭收入不同，給予差異化的房權利保障同樣需要**給予直接的財政支援。福利。住房權利保障，不能與**的公共財政補在四川ｉ汶川ｉ**中，**對受災居民發放的救濟貼等同起來。
性重建住房補助，並不區分家庭收入高低，目的向低收入等社會群體提供公共服務是社會
是保障居民的基本生活。
保障的重點。最近幾年，住房保障的重點是解決對低收入家庭，由於支付能力不足，不能通低收入家庭的住房困難問題。這使得住房保障也過自身的力量狹義化，被侷限於對低收入家庭提供福利性的住共財政的支援房，或者給低收入家庭提供住房補貼。
從住房權
住房的**中
利保障的角度，所有社會成員都應當享有住房保
必追求百分之
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阿在低收入家庭與高收入家庭區間中的中等收入家庭，住房的支付能力有很大差異，不能簡單地說適應市場，或者不適應市場。住房的**，總體上還是以發揮市場機制的功效為主，**給予適當的政策支援。
二、政策性住房的福利固化與財富效應
中國的政策性住房**主要有三種：廉租住
房、經濟適用住房和限價商品房，爭議較大的是經濟適用住房。對經濟適用住房的批評，甚至對限價商品住房的批評，都集中在一部分社會群體獲得了低價住房，是社會分配不公。這一批評並不完全正確。
不同收入家庭對市場的適應度是不同的，而住房又是必要的生活消費品，中等收入家庭不屬
於保障物件，又承受不了市場**住房，陷入了「兩頭落空」的政策困境。房價**對他們改善住房條件的影響最大，而他們恰恰又佔社會群體的大部分。**的公共服務職能不僅僅是提供公共福利，對市場的適當干預，或者對保障民生的事業予以政策支援，都屬於公共服務職能的範疇。
根據國家統計局２００５年１％人口抽樣調查
資料反映的城市情況，購買經濟適用住房的家庭中，有９１．１５％的家庭月收入在３０００元以下；根據統計資料反映，２００５年城鎮中等收入家庭月均全部收入為２４３０元，中等偏上收入家庭月均全部收入為３１６１元，顯然，絕大多數經濟適用住
２００８年，城鎮居民家庭中，中等偏下收入家庭人均可支配收入為１０１９５．５６元，家庭平均人口
房還是中等以下收入家庭購買的。
政策性住房**的爭論焦點其實在於：不具備條件的家庭購買了，公共福利非正當外洩；不能適應家庭收入變化，使公共福利凝固在收入已經提高的家庭上，轉化為不合理的財富效應。
理論上，最理想的模式是，政策性住房不**，只供租賃，既保證了政策性住房住戶的相對流動性，因住戶的收入變動實現更換，又保證政
３．ｏ６人；低收入家庭人均可支配收入為７３６３．２８元，家庭平均人口３．２２人；中等偏下收入家庭的年收入比低收入家庭高３１．５８％，實際金額高７４８９元。如果以租房為比較標準，低收入家庭享受了廉租住房，每年的租金支出為２０００元；中等偏下收入家庭租賃市場**的住房，同樣的住房面積租金年支出為８０００元，中等偏下收入家庭減去住房支
策性住房長期作為公共資產，不會轉化為私人財富；對低收入家庭，減免公共住房租金，或者按正常租金同時發放租賃補貼；對租賃社會住房的低收入家庭，則發放租賃補貼。但這依賴於**有能力建造並持有相當數量的政策性住房，或者社會有相當數量的住房可供租賃。
出後的實際剩餘收入僅比低收入家庭高１４８９元；如果讓中等偏下收入家庭購買住房，與廉租住房同樣面積的５０平方公尺，按２００８年商品住房
平均**，全額貸款，按商業貸款０．８５折計算貸款利息，３０年等額本息還款，每年還款金額為
１．１６萬元，減去住房支出後的實際剩餘收入比低收入家庭還少２５１８元，買房使他們的生活水平低於低收入家庭。
嚴格意義上，廉租住房應該屬於政策性住房的組成部分，只是政策支援的強度大、福利因素多。相比於廉租住房，經濟適用住房的福利成分要小得多。逐步減少住房福利的過度占有，增加市場化的因素，正是住房**政策需要不斷完善
對住房市場化**中的政策支援，容易被曲解為**對住房市場直接的**干預，通過**對住房**的控制，甚至人為地降低住房**，
的考慮基點。對於**政策性住房的**，爭論的焦點表面在於是賣還是出租，本質上在於利益
以達到使中等收入家庭買得起住房的目的。這種措施，在特殊情況下可以採用，但正常的市場狀態下不宜採用。因為會扭曲住房市場的**形成
良好的效果。以市場化為
調節機制。賣，容易使住房福利轉化為私有財產；出租，住房福利轉化得到控制，但**的短期投入會加大。這也是兩難的選擇。
不排除政策的支援。尤其政策支援將使他們增加獲們獲得合適住房的能力。
大多數發達國家對中等收入家庭住房的政策支援主要通過買房補貼、稅收優惠、信貸支援來實現，這也是一些學者否定中國以較低**供
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應經濟適用住房、限價商品住房的理由。但是，他們忽略了乙個事實。外國的土地主要是私有，**並不掌握住房建設用地的**，而中國城市住房建設必須在國有土地上進行，土地的**完全掌握在**手中。
通過土地**的優惠或者土地
利功能，住房福利不能轉化為家庭財富，對它的批評大概也會少得多。
問題在於經濟適用住房這種政策性住房究竟應該扮演什麼角色。政策性住房**的本意是幫助較低收入家庭解決住房問題，但變相地使一些家庭獲得了意外的財富。也正是這意外財富的
****的限制，使住房的****降低，在中國能做到，在外國很難做到。這也是為什麼在中
**，使一些地方將經濟適用住房**給並非急需住房的特殊社會群體。
在相當長的時期內，對中等收入以下的家庭購置住房的政策支援還是必要的，問題的核心是支援他們滿足基本住房需求，而不是營造乙個使他們牟利的機制。合理控制住房福利轉化為家庭財富，是使政策性住房**起到本質功效的重點。
國經濟適用住房、限價商品住房能存在，而大多數發達國家難以存在的原因。所以，中國城市的政策性住房**主要通過土地的**政策、**讓渡土地利益來體現，減少了公共財政的直接支出。這必然出現住房市場****的雙軌制。
就幫助中低收入家庭提高住房支付能力、獲得合適住房的角度，雙軌制的住房**也沒什麼
不好，畢竟既推進了住房商品化，又加快了住房發展。但是，直接的低價住房**使住房福利凝固在購房家庭上，構成特殊的牟利機制。同時不
政策性住房出租比**更有利於防止住房福利轉化為家庭財富，但短期內公共租賃住房難以形成規模，而中等收入家庭的住房又是突出的社會矛盾，向中等收入家庭**政策性住房，對於較快增加住房**，減輕**的住房投資壓力，促進社會和諧、穩定，有積極的作用。尤其在住房**總體短缺，不能滿足城鎮居民家庭改善居住條件需求的情況下，以**的方式**政策性住房還得在相當長的時期內存在。只是要嚴格限制建設標準，嚴格控制只**給住房困難的中等或者中等偏下收入的家庭，嚴格限制住房福利
能適應家庭收入的梯度分布，使客觀上存在較大收入差異的社會群體，享有同一的住房政策支
持；也不能適應家庭收入的變化。
真正使**直接的政策性住房**出現社
會矛盾，是房價**所導致的。一開始有經濟適用住房時，比同地段商品住房只低１０％左右，並
不具有較大的牟利功能。當年經濟適用住房的政策設計，自然無法預見到房價會這麼漲。只是隨
著住房市場**飛速**，政策性住房的財富效應逐步顯現，社會的抨擊才逐步公升級。如果沒有房價如此速度的**，政策性住房就不會具有牟
轉化為家庭財富收益。
三、圍繞功能設計制度
政策性住房的**之所以被批評，最重要的』ｉ褐
｛層ｌｆ】．．．．．．．．一
綜岔版ｌ１１
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原因是政策性住房被不該享有的家庭占有，又形成了不該占有家庭的鉅額財富，甚至成為牟利工具。於是，政策性住房被認為加劇了社會分配不
公。改變用途，也不能閒置。否則，**應當收回。
這在住房和城鄉建設部２０１０年４月發布的《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》和《關於加強廉租住房管理有關問題的通知》中都有了明確的政策規定。
從住房權利保障的角度來認識，無論哪種形式的政策性住房，其基本功能都是保障居民家庭家庭收入的變化始終是政策性住房遇到的
的基本居住需求，並不承擔增加居民家庭收入的功能，不能寄希望通過政策性住房的**改善居民家庭的財富占有結構。政策性住房也不應承擔滿足享受型住房需求的功能。一項政策，承擔的
功能越多，政策目標就越難實現。政策性住房，只應該承擔解決住房問題的功能，而不應該承擔增加家庭財富的功能。因為有些家庭住不起滿足基本生活條件的住房，或者沒有房住，影響到了生存，**才給予福利性的補助；這種補助有些通過租賃補貼來實現，有些通過租金減免來實現，
有些通過土地收益的讓渡來實現；對於有錢、有房的家庭，**也保障其住房權利，但並不需要福利性的補助。明確了政策性住房的功能定位，政策性住房的迷局也就可以解開。
由政策性住房的功能所決定，政策性住房只能**給住房比較困難的家庭，而政策性住房的租金應當根據租戶的收入來確定。住戶租賃面積
較小、福利成分較大的政策性住房，按租金佔收入的一定比例交納租金，低收入家庭自然就能夠租賃廉租住房，享受不同幅度的住房福利；其他收入家庭，因為收入高，租金會按市場標準收取，主要是享受了住房**的機會，**並不給予補
貼。符合條件的家庭也可以購買或者租賃**低
於市場**的政策性住房。低收入家庭如果自願
購買政策性住房，也應該允許。反之，住房條件已經達到滿足基本居住需求標準的家庭，不能申請廉租住房。住房條件已經達到滿足舒適型居住需
求標準的家庭，不能申請購買或租賃政策性住房。這樣，應該能夠將不該享有政策性住房的家庭排除出去，使政策性住房真正起到幫助居民家
難點。租賃的政策性住房，可以要求收入提高了
的家庭遷出；如果政策性住房的面積標準有一定控制，租金又與市場**相差不多，高收入家庭
也未必願意繼續在那裡住。而**的政策性住
房，要求收入提高了的家庭遷出就比較困難。對於**的政策性住房，關鍵是管住牟利機制。
對於享受政策性住房的家庭，收入提高了，應該鼓勵其改善住房條件。對購置或租賃了其他住房的家庭，同樣由政策性住房的功能所決定，購置或租賃了其他住房，自然不必居住在政策性
住房裡，應當退出政策性住房，使公共資源惠及其他住房困難的家庭。這樣，可以有效防範將政策性住房作為牟利工具。一旦政策性住房不能帶來財富效應，占有它的慾望就不會那麼強烈了。
對住房福利轉化為家庭財富的限制，也不是突發奇想的新鮮招數。在美國的一些城市，如聖
地亞哥，**對中等收入以下的家庭首次購房給予房價的４％、不超過７５００美元的補貼，如果購
房家庭在６年內出租或者**，則收回**的補
貼；西班牙**規定，購買合作社住房的家庭，１０
年內不得**合作住房，如果購買其他住房的，應當將合作住房退還住房合作社。
如果政策性住房只能**住房比較困難的家庭，購置或者租賃了其他住房的家庭必須退出政策性住房，包括房改的成本價住房、經濟適用住房、職工住房等，政策性住房喪失了牟利功能，刻意去占有政策性住房福利的行為必然被遏制。居民家庭從購買的政策性住房上不能獲取財富
效應，政策性住房是採取出租是還是**的方式，也就不會顯得很重要。
齊婧／責任編輯
正確認識自己的孩子
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