第一節投資分析的基本概念
一、現金流量
房地產投資活動可以從實物形態和貨幣形態兩個方面進行考察。從實物形態上看，房地產置業投資活動表現為投資者利用所購置的房地產，通過物業管理活動，最終為租戶提供可入住的生產或生活空間。從貨幣形態上看，房地產置業投資活動表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或**獲得一定量的貨幣收入。
對於乙個特定的經濟系統而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式（包括現金和其他貨幣支付形式）體現的資金流出或資金流入。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為乙個獨立的系統，把一定時期各時點上實際發生的資金流出或流入叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫做現金流出，流入系統的資金叫做現金流入。
現金流出與現金流入之差稱為淨現金流量。
經濟活動的型別和特點不同，現金流入和現金流出的具體表現形式也會有很大差異。對於房地產開發投資專案來說，現金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。
房地產投資分析的目的，是要根據特定房地產投資專案所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察專案在不同執行模式或技術方案下的現金流出與現金流入，選擇合適的執行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。
第二節現值與現值計算
一、資金的時間價值
生產建設過程中的大小投資活動，從發生、發展到結束，都有乙個時間上的延續過程。對於投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構成乙個時間上有先有後的現金流量序列，客觀地評價房地產投資專案的經濟效果或對不同投資方案進行經濟比較時，不僅要考慮支出和收入的數額，還必須考慮每筆現金流量發生的時間，以某乙個相同的時間點為基準，把不同時間點上的支出和收入折算到同乙個時間點上，才能得出正確的結論。
在不同的時間付出或得到同樣數額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的價值會隨時間發生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數額的資金更有價值。
因為當前可用的資金能夠立即用來投資並帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用於當前的投資，也無法獲得相應的收益。
因此，同樣數額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點，可以從將貨幣存入銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理解。如果現在將1000元存入銀行，一年後得到的本利和為1060元，經過1年而增加的60元，就是在1年內讓出了1000元貨幣的使用權而得到的報酬。
也就是說，這60元是1000元在1年中的時間價值。對於資金的時間價值，可以從兩個方面理解：
1．隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現象叫資金增值。在市場經濟條件下，資金伴隨著生產與交換的進行不斷運動，生產與交換活動會給投資者帶來利潤，表現為資金的增值。
從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。
2．資金一旦用於投資，就不能用於即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的補償。
資金時間價值的大小，取決於多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。
在技術經濟分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。實際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現方式，利率是資金時間價值的一種標誌。
由於資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發生的現金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進行對比，才能符合客觀的實際情況。這種考慮了資金時間價值的經濟分析方法，提高了方案評價和選擇的科學性和可靠性。
物業管理師《經營管理》第七章 4
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高階人力資源管理師複習第三章
第二節創新能力培養 第一單元思維創新 1 常見思維障礙 1 習慣性思維障礙 2 直線型思維障礙 3 權威型思維障礙 4 從眾型思維障礙 5 書本型思維障礙 6 自我中心型思維障礙 7 自卑型思維障礙 8 麻木型思維障礙。2 發散思維的型別 1 逆向思維法 2 橫向思維法 3 顛倒思維法。3 想象思維...