一、成本估算的目的
物業管理服務成本，主要有包括有人工費、辦公費、物業共用部位與共用設施裝置的日常執行和維護費、保安費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費以及經業主同意的其他費用。
專項維修資金，即物業共用部位、共用設施裝置的大修、中修和更新、改造費用支出，雖然從業主預先繳納的專項維修資金中支付，不計入物業管理服務支出或者物業管理服務成本，但也需要依據有關估算結果，制定科學的支出計畫和補充計畫。此外，在經營性物業中，與住宅專項維修資金相對應的公共維修**或大修**，是從業主逐期獲取的租金或經營收入中提取的，但這種提取也要以該項費用的支出估算為依據。
目前我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式，有包乾制和酬金制兩種形式。實行物業管理服務費用包乾制時，物業管理服務費用的構成包括物業管理服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤，這種收費方式類似工程採購中的固定總價合同。實行物業管理服務費用酬金制時，預收的物業管理服務資金包括物業管理服務支出和物業管理企業的酬金，這種收費方式，類似工程採購中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。
由此可以看出，不論是以包乾制還是以酬金制，科學估算物業管理服務成本或者物業管理服務支出，是物業管理企業的一項重要工作。成本估算的成果，既可以服務於物業管理招標投標階段確定物業管理服務費用**，更可以服務於物業管理服務實施過程中企業內部的成本管理工作。
二、主要成本專案的估算方法
（一）人工費的估算
該項成本是指物業管理企業的人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費以及加班費和服裝費等。
1．基本工資（f1）（元/月）
各類管理服務人員的基本工資標準根據企業性質，參考當地平均工資水平確定。
2．社會保險費（f2）（元/月）
社會保險費包括醫療、工傷保險、養老保險、待業保險、住房**（含住房公積金）等，應當根據當地**的規定由企業確定。
3．按規定提取的福利費（f3）（元/月）
福利費包括以下三項：
（1）福利**。按工資總額的14%計算。
（2）工會**。按工資總額的2%計算。
（3）教育經費。按工資總額的1.5%計算。
4．加班費（f4）（元/月）
加班費按人均月加班2～3天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。
5．服裝費（f5）（元/月）
按每人每年2套服裝計算，其服裝標準由企業自定。計算出服裝費後再除以12個月，即可得到每月服裝費。
該項費用的測算方法是根據所管物業的檔次、型別和總收費面積，先確定各級各類管理服務人員的編制數，然後確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額；再按基本工資總額計算上述各項的金額；彙總後即為每月該項費用的總金額，最後分攤到每月每平方公尺。
6．工服洗滌費（f6）（元/月）
工服洗滌費根據實際需要企業擔負洗滌費用的工服數量，按照當地的洗滌費標準計算確定。
物業經營管理第七章
第七章成本管理 考試的基本要求 掌握 物業管理中的成本及其分類和成本估算方法 熟悉 成本預算編製工作的基本要求，成本預算的型別，成本運算編制程式，成本日常管理工作的內容。了解 成本控制原理，程式與組織體系。第一節物業管理中的成本及其分類 一 物業管理中的成本 掌握 一 成本的含義 一定時期內物業管理...
物業管理師《經營管理》第三章 1
第一節投資分析的基本概念 一 現金流量 房地產投資活動可以從實物形態和貨幣形態兩個方面進行考察。從實物形態上看，房地產置業投資活動表現為投資者利用所購置的房地產，通過物業管理活動，最終為租戶提供可入住的生產或生活空間。從貨幣形態上看，房地產置業投資活動表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房...
物業經營管理 第七章 2 2023年版
1 下列哪項不是物業管理成本營業成本中包括的費用 a 直接人工費 b 間接費用 c 直接材料費 d 管理費用 答案 d 2 物業管理企業經營公用設施裝置，支付的有償費用計入 a 營業成本 b 管理費用 c 營業成本或管理費用 d 遞延資產 答案 a 3 物業管理成本按照 進行分類，有助於揭示物業管理...