第七章成本管理
考試的基本要求：
掌握：物業管理中的成本及其分類和成本估算方法
熟悉：成本預算編製工作的基本要求，成本預算的型別，成本運算編制程式，成本日常管理工作的內容。
了解：成本控制原理，程式與組織體系。
第一節物業管理中的成本及其分類
一、物業管理中的成本（掌握）
（一）成本的含義
一定時期內物業管理企業發生的、用貨幣額表現的生產費用（如進行物業的維修、清潔和保養等發生的費用，具體包括物業維修用機器裝置的耗費、維修用材料的耗費、人工費等方面的耗費），稱為物業管理企業的生產費用。
為特定物業提供物業管理服務所支出的各種生產費用的總和，就稱為該特定物業的物業管理成本。
一定時期內，物業管理企業為受託物業提供管理服務而發生的直接物業管理成本，稱為物業管理企業的營業成本。
物業管理企業行政管理部門為組織和管理物業管理服務活動會發生管理費用，為籌措經營管理資金會發生財務費用，稱為物業的物業管理的經營管理費用。
它們都作為期間費用處理，不計入成本（即營業成本），但計入並衝減當期損益。也就是說，在損益表中應該包含經營管理費用，用於計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金淨利潤率等評價指標。
綜上所述，物業管理企業的成本（即物業管理成本），就是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出。
29．一定時期內，物業服務企業為受託物業提供管理服務而發生的直接物業管理成本，稱為物業服務企業的( d )。（2023年）
a．管理費用 b．諮詢費用 c．財務費用 d．營業成本
（二）物業管理成本構成
《物業管理企業財務管理規定》指出，除該規定另有規定外，物業管理企業執行《施工、房地產開發企業財務制度》。由此可知，物業管理成本由以下兩個部分構成：
1．營業成本
營業成本是企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。
（1）直接人工費，包括企業直接從事物業管理活動的人員工資、獎金及職工福利費等。物業管理單位管理人員的工資不應記在這裡，應記在間接費用裡，這裡記的應該是「一線」人員的工資、獎金及福利費。比如負責保安、綠化、保潔等具體工作的人員，他們的工資、獎金及職工福利費都要記在這裡。
（2）直接材料費，包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
（3）間接費用，包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
這裡的間接費用都是針對物業管理單位本身維持運營所發生的一些費用，而不是為了維持所管理的物業發生的費用。
2．期間費用或經營管理費用
期間費用或經營管理費用是物業管理企業在提供物業管理服務過程中發生的，與物業管理服務活動沒有直接聯絡，屬於某一會計期間耗用的費用。
（1）管理費用。是物業管理企業行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、諮詢費、審計費、訴訟費、排汙費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費、攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(注：實行一級成本核算的物業管理企業，營業成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計入管理費用)。
其中：公司經費：包括公司總部管理人員的工資、獎金及職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經費等。
勞動保險費：是指公司支付離退休職工的退休金、**補貼、醫藥費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫卹金。按規定支付給離退休幹部的各項經費等。
董事會費：是指公司最高權利機構，如董事會及其成員為履行職責而發生的各項費用，如差旅費、會議費等。
稅金：是指企業按規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。
無形資產攤銷：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。
（2）財務費用。是物業管理企業為籌措資金而發生的各項費用，包括：①利息淨支出，是指公司在經營期間發生的各項債務的利息支出減去利息收入後的淨額；②匯兌淨損失(匯兌收益減去匯兌損失)，是指已經收入的外幣資金在使用時、已經發生的外幣債權和債務在償還時，由於時間和匯率的不同而發生的折合為記賬本位幣的淨損失，以及不同貨幣之間的買賣、兌換，由於實際兌換的匯率與賬面或記賬匯率的不同而發生的淨損失；③金融機構手續費，是指公司為籌資和****結算業務而支付給銀行和非銀行金融機構的各種手續費；④公司籌資發生的其他財務費用。
30．下列費用中，計入物業服務企業財務費用的是( b )。（2023年）
a．財務人員的工資 b．金融機構手續費
c．法定稅費d．財務部門辦公費
關於物業管理成本的構成或開支範圍，要注意以下特別規定：
（1）物業管理企業經營共用設施裝置支付的有償使用費，計入營業成本，不計入管理費用；
（2）物業管理企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或管理費用；
（3）物業管理企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或管理費用。
（4）發生的壞賬損失，計入管理費用，不能計入營業成本；
（5）按現行財務制度的規定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出；②對外投資支出；③被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業的贊助、捐贈支出；④國家法律、法規規定之外的各種付費；⑤國家規定不得列入成本、費用的其他支出。
（三）劃清營業成本與期間費用的界限
營業成本與期間費用兩者是不同的。成本是在收益實現後就可以得到補償，但期間費用不行，應計入當期損益。凡期間費用都要按有關規定(或標準)分別計入管理費用或財務費用。
這樣，就能弄清企業的直接耗費和間接耗費，準確地核算企業的成本和損益，促進企業加強成本管理，降低成本，提高效益。
二、物業管理成本的分類（掌握）
（一）按照經濟性質分類
按照成本的經濟性質或內容分類，通常可以將物業管理企業發生的成本分為以下七個要素：
（1）外購材料。指物業管理企業耗用的從外部購進的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
（2）工資。指企業職工的工資總額。
（3）職工福利費。指企業按工資的規定比例計提的職工福利費。
（4）折舊費。指按照規定計算的固定資產折舊費用。
（5）利息支出。指財務費用中銀行借款利息支出減去利息收入後的淨額。
（6）稅金。指應計入管理費用的各種稅金，如房產稅、車船使用稅、印花稅等。
（7）其他支出。指不屬於以上各要素的費用，如郵電通訊費、差旅費、租賃費等。
按照費用的經濟內容(或性質)進行分類，有助於具體反映物業管理企業各種費用的構成和水平。
（二）按照經濟用途劃分
按照經濟用途劃分，物業管理成本可分為營業成本和期間費用。
按經濟用途進行分類，有助於揭示物業管理成本公升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。
（三）按照與業務量的關係劃分
按照與物業管理服務業務量的關係劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。
（1）固定成本。這是指在相關的範圍內，所發生的成本總額保持相對穩定，不隨物業管理服務業務量而變化的專案，如固定資產的折舊、第一線物業管理師的基本工資等。但當物業管理服務業務量的增減超過一定幅度(相關範圍)時，固定成本會相對地有所增減，所以固定成本也稱為「相對固定成本」。
（2）變動成本。變動成本是指其成本總額隨著物業管理服務業務量的增減變動而變動的那部分成本。它又可以劃分為比例變動成本和非比例變動成本兩個部分。
比例變動成本是指所發生的費用隨業務量而成正比例變化的費用，如物業管理成本中的原材料成本。非比例變動成本是指所發生的費用隨業務量而呈同向趨勢變化的專案，如物業管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等。
（3）半固定或半變動成本。是指成本的發生，隨著業務量的增減而變動，但不呈正比例變動的情況。半固定或半變動成本又稱混合成本，指的是即使無產量時，也有一定的支出，而當生產開始時，成本會按一定比率增加。
將成本劃分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本，對於分析成本公升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。一般來說，由於固定成本總額與業務量的變動關係不大，因此降低單位業務量的固定成本應從增加業務量和減少費用的絕對額入手；而變動成本隨著業務量的變動而變動，因此降低變動成本應從降低單位業務量的消耗入手。此外，這種成本劃分方式，還有利於進行物業經營管理的**與決策。
（四）按照計算依據不同劃分
按照成本計算依據的不同，可以有以下一些成本的劃分，但要注意的是以下這些成本，並不是成本的構成。
（1）目標成本。在目標利潤已經確定（依據）的基礎上所要求實現的期望成本。
（2）定額成本。成本專案按定額（依據）計算，再彙總出物業管理成本。例如，依據材料消耗定額確定材料成本、依據工時定額確定人工成本、依據費用標準確定生產成本，由此而得出定額成本。
（3）計畫成本。在計畫期內經過**（依據）而預算出來並要求執行的物業管理成本。計畫成本是指令性成本。
（4）實際成本。在計算期內依據實際費用支出（依據）而計算出來的物業管理成本。它又可以分為上年實際成本、本年實際成本與累計實際成本。
把成本劃分為目標成本、定額成本、計畫成本和實際成本，對於物業管理企業正確看待成本支出，加強成本的核算和管理，具有十分重要的意義。
（五）按照與決策的關係劃分
按照與決策的關係，可將成本分為邊際成本、差異成本和機會成本等。
（1）邊際成本。是指在一定物業管理服務量水平下，增加或減少乙個單位服務量所引起成本總額的變動數，用以判斷增減服務量在經濟上是否合算。當增加乙個單位服務量所增加的收入高於邊際成本時，是合算的；反之，是不合算的。
微觀經濟學理論認為，服務量增至邊際成本等於邊際收入時，這時的服務量為企業獲得最大利潤的服務量。
（2）差異成本。是指不同經營管理方案間成本的差異，又稱增量成本或減量成本。在數量上，差異成本等於不同方案之間增加或縮小單位物業管理服務量的成本變化量，乘以增加或減少的單位服務量，再加上由於增加或縮小服務規模而導致的「固定成本」。
物業經營管理 第七章 2 2023年版
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