2023年物業經營管理重點
p1一、物業經營管理的內涵
1、第乙個自然段 2、強調為業主提供價值管理服務 3、第三個自然段
p2二、物業經營管理活動的管理物件
1、物業經營管理活動的管理物件常為收益性物業……休閒娛樂設施等。
2、寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建築……與一般寫字樓有所區別。
p3（二）零售商業物業
1、區域購物中心包括面貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。……商業服務半徑可達到200km.
2、區域購物中心定位於家庭式消費
p4 2.市級購物中心
市級購物中心……5億元人民幣以上。
3.地區購物商場
3.居住區商場
p6(五)洒店和休閒娛樂設施
酒店和休閒娛樂設施……高爾夫球場等。
酒店與休閒娛樂設施的差別主要表現在：1.服務物件不同。2.地理位置不同。3.服務內容不同。4.建設設計和裝潢風格不同。
三、物業經營管理服務的止標：是從業主的角度出發……以及未來發展潛力。
p8、四物業經營管理企業
1、第三段：物業管理企業的性質……經營性企業組織。
2、物業管理企業化分為三種型別：小標題1. 2. 3.第一句話。 p4：國些從管理的層次上，又可分為公司管理、現場管理和現場作業三個層次。
p9第二節
一、物業經營管理的層次
1、第一段：執行管理，策略管理 2、 1.物業管理整段
p10 3.房地產資產管理公司……管理者的要求。
2、物業經營管理不同層次之間的關係 （1）第
二、三段
p11 房地產組合投資管理公司……投資組合戰略。
p12（一）確定戰略第二段：目前在英國，已有……指標進行監測。
p13（四）投次決策主要取決於兩個關鍵因素，預期收益和風險水平。
（五）第二段：期望收益率是各個組成部分的加權平均數，投資在不同資產上的數量可以被用來作為權重。 第三段：
因為風險不隨時間變化、風險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。
p14 四、物業經營管理的常規工作：資產管理的主要內容本質上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業的物理形態和財務狀況的管理。
p15（二）現金流和成本管理第二段整段
p16 (1)目的服務費覆蓋的內容本質上應當由精度承擔，但實際上由租戶支付。
（2）成本分攤第二段：一般分配公共成本的方式是按照單個租戶的承租面積佔物業總面積的比例計算。
p20 第二章（二、三、四、五章佔考試內容的50%）
第一節一、投資的主要目的，是為了使其財富最大化。
二、房地產投資的形式（兩段）
p21 (一) 1.房地產開發投資通常……長期置業投資。
p22 第一段：按資產投資的類弄劃分……高於一般的**收益。
三、（一）位置固定性或不可移動性，是房地產最重要的乙個特性。
p23（二）第二段整段，第三段：自然壽命一般要比經濟壽命長得多。第四段：房地產的經濟壽命與其使用性質相關。
(三)適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度
p24 （四）各異性是指地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。
（五）政策影響性整段
p25 (七)相互影響性是指房地產價值受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。
四、房地產投資的利弊：1.房地產投資之利：
（1）相對較高的收益水平；（2）能夠得到稅收方面的好處；（3）易於獲得金融機構的支援；（4）能抵消通貨膨脹的影響；（5）提高投資者的資信等級。
p26 2.房地產投資之弊：（1）流動性差；（2）投資數額巨大；（3）投資**期較長；（4）需要專門的知識和經驗。
p27（一）風險可以定義為示獲得預期收益可能性的大小。
p28第一段：房地產投次的風險……複雜性四個方面。
二、系統風險：房地產投資產處面臨……損失風險等。
（一）通貨膨脹風險又稱購買力風險；（二）市場供求風險
p29第一段：房地產投資決策以投資者對未來收益估計為基礎。
（三）週期風險是指……蕭條四個階段；（四）變現風險；（五）利率調公升會對房地產投資產生兩方面影響……導高產田還貸困難。
p30 (六)政策風險；（七）政治風險；（八）或然損失風險
p31（一）收益現金流風險整段；（二）未來經營費用風險，是指物業實際經營管理費支出超過預期經營費用而帶來的風險；（三）資本價值在很大程度上取決於預期收益現金流和可能的未來經營費用水平；（四）比較風險又稱成本風險……相應可能收益的風險；（五）時間風險是指房地產投資……降低至最低限度。（六）持有期風險是指與房地產投資持有時間相關的風險。
p33第三節
一、房地產投資的三要素是「區位，區位，還是區位」。這充分說明了房地產在投資中，區位選擇的特殊重要性。
p35 二、不同型別房地產投資對區位的特殊要求
（一）居住物業投資區位選擇時要考慮的主要因素包括：1.市政公用和公建配套設施完備的程度；2.公共運輸便捷程度；3.環境因素；4.居民人口與收入。
（二）寫字樓物業 1.與其他商業設施接近的程度；2.周圍土地利用情況和環境；3.易近性。(p36)
p36（三）零售商業物業商業輻射區域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。
第二段：商業輻射區域通常被分為三個部分：主要區域、次要區域和邊界區域。
p38第三章
一、現金流量：1、第一段：房地產投資活動可以從實物形態和貨幣形態兩個方面進行考察；2、第二段：
把一定時期各時點上實際發生的資金流出或流入叫做現金流量；3、第三段：現金流入通常包括銷售收入……稅金等。
p40-p42（一）1.物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入；它等於物業內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積；2.空置和收租損失；3.
其它收入（又稱計畫外收入）；4.有效毛收入；5.運營費用；6.
淨運營收益（第一段）；7.抵押貸款還本付息；8.準備金（又稱大修理**）；9.
稅金：（1）經營稅金及附加。包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，又稱「兩稅一費」。
稅額計算方法：營業稅稅額＝應納稅銷售（出租）收入*稅率；（2）城鎮土地使用稅和房產稅；（3）企業所得稅。所得稅稅額＝應納稅所得額*稅率。
應納稅所得額＝實現利潤-允許扣除專案的金額。
p44 2.資金時間價值的大小，取決於多方面的因素。從投資的角度來看主要有……應獲得的補償。
p45三、利息的計算：單利息和復利息兩種；
單利計算是僅按本金計算利息，利息不再生息，計算公式如下。
複利計息，是指對於某一計息週期來說，如果按本金加上先前計息週期所累計的利息進行計息，即「利息再生利息」。按複利方式計算利息時，利息的計算公式為： 計算公式如下：
p46 名義利率是指一年內多次複利時給出的年利率。
p47 故實際利率i與名義利率r的關係式為：計算公式如下：
通過上述分析和計算，可以得出名義利率與實際利率存在著下述關係：
1、 2、 3、 4、 5、
則複利計息的n個計息週期後的終值f的計算公式為：計算公式如下：
p48 2、計算公式
當現值p和利率i為已和時， 計算公式如下：
p52 (一)裝置更新的原因
裝置更新源於裝置磨損。 磨損分為有形磨損和無形磨損。
裝置有形磨損，是裝置在使用（或閒置）過和中發生的實體性磨損。裝置有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。
第一類有形磨損，是指裝置在運轉過程中，在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞。
第二類有形磨損，是指裝置因自然力產生的磨損。
裝置無形磨損，是由於社會經濟環境變化造成的裝置貶值。裝置無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。
p53 第一類無形磨損，
第一類無形磨損，
由於**節能、環保等政策的調整，通過稅費政策，鼓勵新興節能環保裝置的使用，限制原來能耗高、汙染環境的裝置使用，也會場導致裝置的第二類無形磨損。
3、裝置磨損的補償
裝置磨損的補償方式有兩種，即區域性補償和完全補償。裝置有形磨損的局問補償是修理，裝置無形磨損的區域性補償是現代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊裝置，更換新裝置（圖3-9）。
裝置的壽命包括自然壽命、技術壽命和經濟壽命。自然壽命也稱物理壽命，是佛裝置從全新狀態下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過和，自然壽命主要取決於裝置有形磨損的速度。技術壽命是指裝置在開始使用後持續的能夠滿足使用者需要功能的時間，期時間長短主要取決於無形磨損的速度，技術進步速度越快，裝置的技術壽命越短。
經濟壽命是指從經濟角度判斷的裝置最合理的作用年限，經濟壽命是有形磨損和無形有磨損共同決定的。
p57 上式中的pi就是投資者投入資本p後所獲得的投資回報，此時投資回報率為i；而就是投資者的投資**， 是投資者提取折舊的乙個方法，
p59 2、財務內部收益率（irr）
財務內部收益率的經濟含義是在專案壽命期內專案內部未收回投資每年的淨收益率。同時意味著，到專案壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。
計算公式如下：
p62 (一)利息計算計法計算公式如下：
（二）借款償還期
p63 (三)償債備付率計算公式如下：
p74 物業按照是否產生收益來劃分，分為收益性物業和非收益性物業。收益性物業是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業。
它是屬於收益性物業，而是看這種型別的物業在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。
收益性物業價值的高低主要取決於下列3個因素：
1、未來淨收益的大小
2、獲得淨收益期限的長短
3、獲得淨收益的可靠性
p75 物業**是和平地獲得他人的物業所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。
二、物業**的形成條件
而要具備有用性、稀缺性和有效需求
p76 有效需求是指對物品的有支付能力支援的需要
物業**主要有下列五個特徵
（一） 物業**受區位的影響很大。
從其他地方到達該宗物業的可及性，從該宗物業去往其他地方的便捷性，以及該宗物業的周圍環境、景觀等。這裡的可及性與便捷性，
（二） 物業**實質上是物業權益的**。
p77 (三)物業**既有交換代價的**，又有使用代價的租金。物業同時有兩個**：一是其本身有乙個**，經濟學上稱為源泉**，即這裡的交換代價的**（以下簡稱**）;另乙個是使用它一定時間的**，經濟學上稱為服務**，
（四） 物業**形成的時間較長
（五） 物業**容易受交易者的個別因素的影響。
p78 廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關係或比例，通常用貨幣來衡量，批的是交換價值。
2019物業經營管理試題重點
物業經營管理 1 辦與一般寫字樓的區別 2 寫字樓的分類 3 物業經營管理的目標 4 實現物業經營的基礎 5 物業經營管理的內容 6 物業管理提供服務的核心工作 7 資產管理的主要內容本質上是對成本和效益的 8 能直接形成房地產市場增量供給的因素 9 房地產投資的特性 10 房地產投資的利弊 11 ...
物業經營管理
第一章物業經營管理概述 一 考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對物業經營管理及其管理物件和工作內容等知識的熟悉程度。二 考試基本要求 掌握 物業經營管理的內容，收益性物業的型別及特點，物業經營管理的層次及各層次之間的相互關係。熟悉 物業經營管理的戰略性工作內容和常規工作內容。了解 物業經營管理...
物業經營管理又稱
1.物業經營管理又稱？2.綜合利用哪些手段，以什麼為物件？3.酒店與休閒度假中心娛樂設施的4個不同？4.物業管理與設施管理，資產管理，組合投資管理的主要職責有哪些？5.物業經營管理的戰略性工作內容主要包括？6.作為公司一般具有哪些特徵？7.區域購物中心的特點？8.管理型物業管理企業的工作重點在於哪些...