城邦君匯
物業管理方案
前言首先，十分榮幸能參與「中山市財富大廈」專案的物業管理服務投標工作。我公司將依託自身的專業管理實力，結合「中山市財富大廈」的現狀，對「中山市財富大廈」的物業管理模式、組織機構、財務收支計畫、服務配套等作出統籌策劃。
我們將以海倫堡物業嶄新的物業管理服務理念，在結合國家政策法規和貴方的實際需要的前提下，憑藉海倫堡物業在物業管理服務過程中積累的豐富經驗以及充足的人才，為「中山市財富大廈」的業主創造乙個和諧而優美的辦公環境，提公升「中山市財富大廈」的物業價值，並使「中山市財富大廈」成為中山市乃至廣東省又乙個知名的辦公樓品牌。
本投標書是根據貴方提供的「中山市財富大廈」物業管理服務招標檔案要求，結合我公司的企業服務理念及標準，經我公司考察研究之後，編制的物業管理服務投標書。
我方同意一旦中標，將履行投標書中的所有承諾。
再次感謝廣東省佳一科技發展公司給予我們這次合作的機會。
公司名稱：中山市海倫堡物業管理****
註冊（通訊）位址：中山市巨集基路3號中儀花園首層商鋪30卡
聯絡**：0760-*******
傳真**：0760-8790177
郵政編碼：528401
我公司接管中山市財富大廈專案的優勢
我公司雖為中山物業的新生力量，但是，我公司起步高，公司管理人員有豐富的各種專案的物業管理經驗。公司成立後便接管由實力強大的中山市中儀花園房地產開發****開發的「中儀花園海倫堡」高檔住宅大廈，並擬於2023年1月開始接管多個辦公樓和寫字樓。
前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務
要使今後的物業管理順利進行，物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用，若我方中標，將根據委託方物業施工進度的實際情況，對「中山市財富大廈」專案制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計畫，並按計畫和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
竣工驗收階段
物業管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種裝置、管線都逐一檢查。
● 參與委託方的房屋、裝置、設施的竣工驗收，並建立驗收檔案；
● 發現可能存在的施工隱患，並列出遺漏工程；
● 參與重大裝置的除錯和驗收；
● 制訂物業驗收流程；
● 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。
裝修階段
單位的移交
當業主/租戶在本大廈租賃部簽妥辦理租/售合約手續及繳交管理費後，租賃部將會發出《收樓通知書》及《收樓須知》等檔案，於指定日期內，業主/租戶持相關指定檔案及公司印鑑到中山市財富大廈物業客戶服務處接收單位鑰匙。客戶服務處職員將陪同業主/租戶核對單位內設施，於核對清楚後，業主/租戶須簽收有關設施均為完整無缺，並負責保持該設施及單位狀況良好。
業戶/租戶接收單位後，設施如有任何損壞，概由業主/租戶負責修妥，惟租賃合約條款另有規定者除外。若業主/租戶委託**人接收有關單位，其**人必須向客戶服務處提交業主/租戶授權書。
業主/租戶聯絡資料
業主/租戶於接收單位後，須填寫本處發出予業主/租戶的資料填報表及即時提交客戶服務處以便日後作商務及緊急聯絡之用。
業主/租戶進行裝修工程
業主/租戶須負責單位內的裝修工程，包括就發展商提供的裝飾或設施而進行的改裝/增建工程，並支付所需一切費用。為確保業主/租戶進行的裝修工程順利進行，避免不必要時間阻滯，業主/租戶請於收樓前呈交有關圖則。業主/租戶應聘用有專業資質的設計師為其單位設計施工圖則及圖樣予客戶服務處考慮。
所有裝修工程必須依據已批准之裝修圖則進行，而以後的改建或加建工程，須得客戶服務處書面批准後方可進行。所有涉及機電部份的改建或增減工程須由發展商指定之承判商進行，費用由業主/租戶自行承擔。而未經客戶服務處事先批准，不得進行任何裝修工程。
批核裝修圖則
業主/租戶需於裝修工程開始前，呈交詳細圖則，在獲得客戶服務處書面批准後方可施工。在一般的情況下，應提交下列圖則(視乎改裝/增建工程的規模而定)：
1 詳細的平面圖並詳述裝修用料規格；
2 詳細的鋪面立檢視/切面圖（附列鋪面/商號招牌細節）；
3 排水系統分布圖；
4 供水系統/水管分布圖；
5 消防裝置及煙感噴淋系統分布圖；
6 空調風管系統分布圖（附列有關細節）；
7 強電系統圖
8 強電平面布置圖（照明動力功率）
9 弱電系統圖
10弱電平面圖（**、電腦分布情況）
11溫控布置圖
12其它設施之設計說明
準備裝修圖則/圖樣
為免延誤，業主/租戶在提交裝修圖則/圖樣之前，應注意下列事項：
1所有圖則/圖樣均應採用公制比例，並妥為編號；
2 所有技術資料應以公制為單位；
3 正確的水平及尺寸應標明於所提交的圖則/圖樣內。無論如何，所有尺寸均應實地量度核實；
4 建築細則、材料規格及裝置方式應在圖樣內顯示；
5 機械裝置應隨附證明檔案、說明書等，以便評估負量；
6 不得對大廈建築結構進行任何改建增建。
機電工程
客戶服務處將不會批准業主/租戶進行龐大的改建或加建工程；小規模的改建工程，如有實際需要，客戶服務處將會考慮，但此等工程須獲得客戶服務處的書面同意後，方可進行。
業主/租戶於裝修期間鋪設電線，若須暫時關閉大廈總擎，必須提前三日通知客戶服務處，以便配合安排。客戶服務處不會接受即時申請。關閉大廈電力須於夜間十一時後進行。
若業主/租戶未經批准而進入大廈公用表房接駁電力，一旦損壞大廈設施或影響其它租戶/業主營業，一切後果，由該租戶承擔。
遞交裝修圖則/圖樣
業主/租戶須向客戶服務處遞交裝修圖則/圖樣。下列為交圖地點：
1中山市財富大廈物業客戶服務處。
2如有需要，業主/租戶可聯絡客戶服務處安排會面，以討論建議進行的裝修工程。
由發展商所選定之承判商為商戶進行裝修工程
為確保公眾安全和裝修期間及日後系統正常操作，下列裝修工程，必須聘用發展商所指定承造商進行，所有費用均由業主租戶自行負責：
1業主/租戶對空氣調節系統（包括風機盤管、空氣調節機等）進行增建/改裝工程，無論單位內或公共地方均須聘用發展商所指定承判商進行。
2業主/租戶對供水及排水系統進行增建改裝工程，無論單位內或公共地方均須聘用發展商所指定承判商進行。
3業主/租戶之消防裝置（包括消防噴淋、警鐘等）增建/改裝工程，無論單位內或公共地方，均須聘用發展商所指定承造商進行
4業主/租戶之電氣系統、衛星電視系統、**系統、資訊系統之增建/改裝工程，不論單位內或公共地方，均須聘用發展商所指定承造商進行。
5業主/租戶之大廈結構之更改工程、增建/改裝工程，不論單位內或公共地方，均須聘用發展商所指定承造商進行。
裝修垃圾清運費及裝修押金
在裝修期間，客戶服務處將於指定的地方設定裝修垃圾收集站。業主/租戶及其裝修承造商須依照客戶服務處所規定路線及時間，負責將裝修垃圾運往上述收集站。裝修垃圾清運費主要包括由裝修垃圾收集站運往**垃圾堆積區的支出。
業主/租戶須於裝修工程開始前繳交上述費用。若業主/租戶之裝修垃圾棄置於大廈公眾地方，客戶服務處將安排清理，是項清理費用於裝修押金扣除。
臨時電力**
業主/租戶於裝修期間可借用公眾電力進行，惟必須向客戶服務處申請及填妥臨時電力申請表。業主/租戶須向客戶服務處繳交臨時電力**費用（附錄7.2），施工臨時電源均須由指定承判商進行並租用臨時電源箱。
但如因供電引起之一切損失，概由該業主/租戶負責。有關裝修押金，待裝修完成及扣除臨時電費、租用臨時電源箱費用後發還業主/租戶，但不附帶任何利息。
檢查裝修及業主/租戶營業通知
客戶服務處職員將定時於業主裝修期間到裝修單內檢查，以確保租戶室內裝修是依照有關批准圖則而進行。此外租戶於裝修完成後，須通知客戶服務處作最後檢查。而租戶亦通知客戶服務處開始營業時間日期，便於客戶服務處發出的營業記錄表中簽署證實，以便客戶服務處跟進。
其它裝修注意事項
1業主租戶應確保設計師或承辦商知道有關裝置/設計須符合有關**部門及相關部門所有法定規則。即使裝修圖則/圖樣獲客戶服務處批准，也不保證有關當局會發出許可證。
2業主/租戶的裝修設計，應避免與發展商在單位內所提供樓宇裝置的位置有所牴觸。如進行移位或改裝工程，所需費用概由業主/租戶支付。因此，業主/租戶應事先與客戶服務處商議申請提供有關的圖則，以作參考。
3如欲進行裝修，必須事先獲得客戶服務處批准，方可施工。請注意，事先未經客戶服務處書面表示同意，不得將支柱、牆壁、橫樑或地台板切開。同時，裝設任何機器前，須確保單元具備充足的負荷量。
業主/租戶裝修流程表
1 接收單位及管理守則；
2監視該單位各項設施，如發現有不妥之處，則填報於收樓工程處置記錄表中；
3 申請安裝水電表；
4將裝修圖則/圖樣提交客戶服務處批核，若可能情況下，請於接收單位前提交；
5 如有需要，請與客戶服務處安排面談，以討論各項裝修工程；
6 所有裝修工程須按改建有關規定經由消防部門，質監部門核准
7 所有裝修工程須獲客戶服務處批准，方可進行；
8 業主/租戶應於動工前再提示工程承造商以下各點；
裝修規則；
1客戶服務處監控中心緊急聯絡聯絡**；
2客戶服務處提交有關保險檔案及辦理臨時電、裝運垃圾清運費及裝修押金等手續。
3線接駁大廈總電掣時，須提前三天通知客戶服務處並由發展商指定之承判商進行，費用由租戶自理。
4修完成後，請立即通知客戶服務處，以便進行最後檢查，並需經過**消防部門質監部門驗收合格後，方算完成該裝修工程。
裝修工程通知
業主/租戶如欲授權其設計師、建築師或承造商直接與客戶服務處聯絡，洽談裝修工程事宜，則應以書面通知有關安排。
裝修工程負責人名單
業主/租戶須將各裝修工程負責人名單交予客戶服務處，以便在裝修期間及在非辦公時間發生緊急事故時與其聯絡。
保險業主/租戶須安排購買工人賠償保險、建築工程一切險及第三者責任險，以便在裝修期間一旦有財物損失或有人受傷時，可提供保險。於裝修工程進行前，業主/租戶必須向客戶服務處呈交保險單副本。有關保險金額。
物料運送及裝修垃圾清理
所有材料及裝修垃圾均應以膠輪手推車經指定的貨運電梯及通道，運往指定卸貨區及垃圾收集站。在搬運材料及垃圾時，不得使用客用電梯。
因工程導致損毀
在進行裝修期間，如損及大廈公眾地方的裝飾或裝置，則須由業主/租戶將之修復，直至客戶服務處滿意為止。而客戶服務處保留代業主/租戶修理的權利，而有關費用則由有關業主/租戶支付。
物業管理方案
一 專案分析 根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方公尺，其中，高層建築約佔總數的50 其餘為小高層建築或別墅區。小區包含變電站 換熱站 二次加壓水幫浦房 以及電梯 電子監控系統等大型公共裝置，其裝置數量不詳。住宅約10萬平公尺,綠化面積約1.7萬平公尺,地落車庫約2.9萬平公尺,其中涵蓋25部...
物業管理實務
第六章入住與裝修管理 1.p87在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，業主未與建設單位聯絡並作有效宣告的，視同入住成立。2.p101按照 住宅室內裝飾裝修管理辦法 建設部令第110號 業主在辦理住宅裝飾手續時，物業管理企業可以按照裝飾裝修管理服務協議收取管理服務費。3.p104因住宅...
物業管理實務
第一章物業專案早期介入 第一節物業專案早期介入概述 一 物業服務專案早期介入的含義 二 物業服務專案早期介入的作用 三 物業服務專案早期介入的方式 第二節物業專案早期介入的工作內容 一 物業專案可行性研究階段的早期介入 二 物業專案規劃設計階段的早期介入 三 物業專案施工建設階段的早期介入 四 物業...