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第一章物業專案早期介入
第一節物業專案早期介入概述
知識點一、物業服務專案早期介入的含義
專案早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位在專案的立項、規劃設計、施工建設、營銷策劃、竣工驗收階段所引入的物業服務諮詢活動，物業服務企業從業主使用和物業服務的角度對物業的環境布局、功能規劃，樓宇設計、材料選用、裝置選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等方面提出的合理化意見和建議，以便建成的物業更好地滿足業主和物業使用人的需求，方便物業服務工作的開展。
專案早期介入對建設單位而言並非強制性要求。
早期介入服務提供方：物業服務企業或專業諮詢機構。
專案早期介入服務的物件是建設單位，由建設單位與物業服務企業或諮詢機構簽訂協議並支付專案早期介入服務費用。
專案早期介入的階段如圖1-1所示。
知識點二、物業服務專案早期介入的作用（重要考點）
（一）從業主使用的角度，有利於提高業主對物業的認可度
1．優化設計，滿足業主使用需求
2．有助於提高工程質量，提高物業的認可度
（二）從物業管理角度，有利於物業服務工作的順利開展
1．有利於了解物業情況
2．為前期物業管理作充分準備
3．有利於規避物業經營管理風險（作出風險預估，規避風險；更好地了解客戶）
（三）從專案開發角度，有利於提高建設單位的開發效益
（1）可使規劃設計方案中的布局、功能定位更趨合理，有利於日後運營管理。
（2）建設單位可以對專案進行準確的市場定位，還可以通過引入高水平的物業管理諮詢服務提公升自身的品牌。
知識點三、物業服務專案早期介入的方式
1.市場調研。
2.圖紙會審。
3.對標管理，是指物業服務企業或諮詢機構通過對同型別物業的客戶群、服務標準等調查比較的基準的方法，以便對新建物業的物業服務定位、物業服務模式等向建設單位提供建議。
4.過程監控。
5.通過定期參加由建設單位組織的專案溝通會，以發函的方式提交建議書等，了解專案的建設進展情況，並就早期介入的相關問題交換意見。
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第二節物業專案早期介入的工作內容（重點、難點）
本節內容非常重要，因為內容的相似性，導致記憶難度大，建議理解性記憶。
知識點一、物業專案可行性研究階段的早期介入
（一）介入形式
物業服務企業在專案立項階段獲取專案資訊，組織相關人員對專案的整體設想和建設思路、周邊情況、專案定位等進行分析、評估，就專案的物業服務進行總體策劃。
（二）工作內容及要點（重要考點）
（1）了解專案的周邊環境。
（2）協助建設單位評估專案所需相關配套設施。
（3）向建設單位提供專業諮詢意見和可行性研究報告建議。
（4）設計與客戶目標相一致並具備合理性**比的物業服務框架性方案。
（5）推選知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔專案早期介入工作。
（6）可行性研究是專案開發建設的前提，物業服務企業就專案定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理運作模式提供專業意見，幫助建設單位更準確地進行市場定位，提高專案的價效比。
知識點二、物業專案規劃設計階段的早期介入
（一）介入形式
組織結構、裝置專業人員參與專案規劃設計溝通會．從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議。
（二）工作內容及要點（重要考點）
（1）獲取專案規劃資料。
（2）就專案的結構布局、功能方面提出建議。
（3）就專案環境及配套規劃的合理性、適用性提出建議。
（4）就專案裝置設施的設定、選型及運營、維護等方面提供改進建議。
（5）就物業管理用房、社群活動場所、公建配套等公共配套建築、設施、場地的設定和要求等提出意見。
（6）收集對建設單位規劃設計的建議，整理成專案建議書並跟進落實。
（7）所提出意見和建議應體現專業性，並符合有關法律、法規及技術規範的要求。
（8）從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上，比較物業建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力，使業主、建設單位與物業服務企業的目標利益相統一。
（9）要貫徹可行性研究階段所確定的物業服務總體設計規劃的內容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續性。
知識點三、物業專案施工建設階段的早期介入
（一）介入形式
此階段主要是安排工程技術人員駐場，對施工中的專案進行巡查、了解、記錄，並就有關問題提出建議。
（二）工作內容及要點（重要考點）
（1）熟悉規劃設計內容，對現場施工情況進行跟蹤。
（2）參加專案溝通會，準確了解現場施工進度節點和各專業分項施工計畫。
（3）跟進設施裝置的安裝除錯，了解設施裝置的使用功能和操作要求，並收集相關的技術資料及檔案。
（4）熟悉並記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。
（5）與建設單位就施工過程中的問題共同磋商，及時提出並落實整改方案。
（6）仔細做好現場記錄，將重要的場面拍照、存檔，為今後的物業服務提供資料，也為將來處理質量問題提供重要依據。
（7）物業服務企業不是建設監理單位，要注意介入的方式方法，既要對質量持認真的態度，又不能影響正常的施工、監理工作。
知識點四、物業專案營銷策劃階段的早期介入
（一）介入形式
確定物業服務模式、收費標準等，對銷售人員、客戶提供物業服務的培訓、諮詢活動，讓業主對專案的物業服務情況有一定的了解。
（二）工作內容及要點（重要考點）
（1）根據物業產品型別、目標客戶群的定位確定物業服務的模式。
（2）根據物業規劃、配套確定物業服務的基本內容和服務質量標準。
（3）擬定物業服務的各項費用的收費標準及收費辦法，協助各種手續的報批。
（4）協助建設單位起草並確定《前期物業服務合同》和《臨時管理規約》。
（5）安排現場諮詢人員，在銷售現場為客戶提供物業管理諮詢服務。
（6）評估專案紅線內外影響業主生活的不利因素，向建設單位提出建議。
（7）接受建設單位的委託對銷售中心、樣板房等提供物業管理服務，並展示未來物業服務的狀況。
（8）物業服務費的定價除考慮物業檔次、定位外，還應考慮物業服務成本的增長趨勢和可持續經營。
（9）對於物業服務的宣傳及承諾，要實事求是，符合法規。在銷售時應依據物業服務的策劃方案，不應為了**而誇大其詞，更不能做出不切實際的承諾。
知識點五、物業專案竣工驗收階段的早期介入
（一）介入形式
從確保物業正常使用的角度，工程技術人員參與對已竣工物業的驗收，嚴把質量關。
（二）工作內容及要點（重要考點）
（1）收集相關的驗收標準和法律法規。
（2）參與竣工驗收。在各單項工程完工後，參與單項工程竣工驗收；在分期建設的工程完工後，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工後，參與綜合竣工驗收。
（3）協助跟進遺留問題的整改和竣工驗收資料的收集整理。
（4）參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業的承接查驗做準備。
（5）應跟進驗收過程，了解驗收人員給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。
例題：為了更好地滿足業主和物業使用人的需求，某建設單位在規劃設計階段與某專業諮詢機構簽訂了早期介入諮詢合同，請問，物業專案規劃設計階段的工作內容主要有呢些？
答：（1）獲取專案規劃資料。
（2）就專案的結構布局、功能方面提出建議。
（3）就專案環境及配套規劃的合理性、適用性提出建議。
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