物業管理師考試案例題精選
房屋結構改造維修方面
案例、設計本「一衛」 業主改「兩衛」
案情：樓上業主顧某在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業主王某儲藏室內的儲櫃及物品受損。物業管理部門兩次向顧某發出整改通知，責令其拆除私裝物，未果。
問題：顧某能否在自己的房屋內添裝衛生裝置?
判決：顧某在法院判決生效之日起十日內拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結構圖，將廢水立管的下水管恢復原狀。
依據：《上海市居住物業管理條例》第三十條規定：「住宅不得改變使用性質。
因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，其業主應當徵得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意，並報區、縣房地產管理部門審批。」
房屋所有權人使用其房屋時，必須遵守有關的法律法規，不得擅自改變房屋的使用性質和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛生間，改變了房屋的使用性質，使得樓下業主王某的房屋滲水，顧某應當承擔民事責任。
案例、外牆開一窗大樓留一疤
案情：住在19樓的業主衛某，在自己物業內衛生間的東牆開窗，將厚厚的外牆打穿。物業公司多次上門加以阻止，衛某不聽勸阻，繼續施工安裝窗戶，致使19層到底層牆面被泥漿汙染。
物業公司只得將衛某告上法庭。
問題：自己的物業是否就有權隨意破牆?
判決：衛某在法院判決生效之日起十日內拆除東牆上的窗戶，恢復原狀;清洗19層到底層因破牆開窗引起的牆面汙染。
依據：《上海市居住物業管理條例》第二十八條第一款第一項規定：「物業使用中禁止下列行為：(一)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌。」
作為乙個業主，應當遵守有關法律、法規及小區物業管理公約。衛某擅自在自己的房屋東牆破牆開窗，並由此造成外牆面的汙染，嚴重損壞了房屋的承重結構，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環境。物業管理公司根據物業管理條例及小區管理公約對衛某採取制止措施，維護了其他業主的合法權益。
案例、巨型浴缸入室房屋不堪其重
案情：業主顧某購買了乙隻占地面積約8.9平方公尺，可放水約4.
2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業內，遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了諮詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。
問題：購置財產是否都可以安置在自己的物業內?
判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業內的訴訟請求不予支援。
依據：《上海市居住物業管理條例》第二十七條規定：「業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利於物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、採光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關係。
」第二十九條第二款規定：「物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，發現違反本條例第十八條的行為，應當勸阻制止。」
公民只能在法律規定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利。應當本著安全、合理的原則使用物業，並遵守法律、法規及業主公約的有關規定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結構造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。
同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提，否則應加以必要的限制。
房屋租賃引起的糾紛案例
四、租住戶搬出部分家私而沒有業主書面許可怎麼辦?
去年9月18日，某花園b棟5樓f座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯絡此時正在國外的業主，但就是聯絡不上。按照管理規定，租住戶搬出家私，必須有業主的書面許可，而沒有業主的書面許可，管理處不予放行(這一規定有必要，現實中確發生過個別租住戶拖欠業主房租、搬走業主家私而偷偷溜之大吉的事情)。
急於搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。
管理處的領導考慮，若簡單放行，恐怕損害業主的利益;若拒不放行，又會使住戶感到不便(租住戶和業主同樣都是物業公司的服務物件，兼顧二者利益應為物業管理所必需，絕不能只對業主關心倍至，而對租住戶冷若冰霜)。於是鑑於租住戶只是搬出部分家私，提出了乙個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，並暫交與家私價值相當的押金，管理處做好記錄，並出據收取押金的收據，一旦租住戶能夠提供業主的書面許可，管理處立刻全額退回押金(這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭)。
這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。
時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業主負責又為住戶著想的做法讚許有加。
點評：執行規章制度必須一絲不苟，但一絲不苟並不等於死咬住條條框框不放。正確的做法應當是把握住規章制度的基本精神，把原則性與靈活性結合起來 .
案例、拒繳物業管理費，業主被推上法庭……
原告(物業公司)———被告以各種理由拒繳物業管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。
被告(某業主)———簽訂物業合同的是上海輕工浦東房地產物業管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格;原告所述收費標準實際上並不存在，物價局備案的收費標準為每平方公尺2.63 元，現原告以每平方公尺2.7元計算缺乏依據。
法院———經審理查明，該小區業主委員會與上海輕工浦東房地產物業管理公司簽訂物業管理服務合同，約定物業管理費以每平方公尺2.7元計算。現原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產物業管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格並未變，被告以原告非物業管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予採信。
業委會與物業公司簽訂的合同，對小區每乙個業主有約束力。物業公司依約提供了物業服務後，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至於收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用。
案例、業主拖欠鉅額管理費催交困難怎麼辦……
由於不便言明的非管理原因，某公司入夥某**後，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年後，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。
為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯絡，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可;一方面盯住平時難得一見的該公司老闆，頻頻徵求意見並反映管理處的經濟困難(常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。
有淚全往肚子裡咽，是添不飽自己肚子的)，以求得攜手維護物業正常執行的共識。
在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利於促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件(退一步進兩步，不退無以求進)。最後雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬餘元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月後，該公司拖欠的管理費已全部繳清。
點評：物業公司追繳有意(而非惡意)欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。
在這個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感「上帝」的。
給業主提個醒———別欠費
有人打過乙個這樣的比喻：家中請乙個保姆，約定月工資500元。可是，一段時間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。
如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業公司是小區業主請來做物業管理的，如同小區的「保姆」、「管家」，如果物業公司依約進行了管理，業主就要繳納相應的費用;如果對物業公司管理服務不滿意，可以辭退，另請高明。現實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業主都有這樣那樣的理由：
服務不規範，收費不合理;房子質量有問題;鄰里有矛盾;停車無車位等。這些理由，有的是與物業公司有關的，有的是與物業公司無關的。如果以這些理由不繳費，不但佔了繳費業主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業公司無關的理由欠費，官司必輸無疑;與物業公司有關的欠費，最後還是會輸掉部分官司，因為市高院《關於審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》對業主拒付物業管理費的抗辯權，有明確規定。
給物業公司提個醒———打官司
物業公司接受了業主的委託，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。
目前，物業公司「討債」，仍舊願意苦口婆心地做工作，而不願意打官司，理由有如下幾點：與業主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去;物業管理費標的額低，請不到律師;訴訟時間長，耗時費力;法院的判決難以執行，打了也白打等。事實上，從輕工物業公司的六十多個欠費官司和執行的案件可以看出，物業管理費的標的額小，律師不願**沒關係，物業公司自己的員工完全可以勝任，只要準備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。
同時，法院的判決不是兒戲，強制執行不會讓法律「打白條」，更何況打贏乙個官司，還能影響一大片。
小區安防方面的案例
案例、電梯墜樓，誰負責?……
新聞晨報報道：
一部"老爺"電梯深夜突發故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，並造成內臟出血。近日，受傷的居民要求物業公司賠償損失，並獲得了普陀法院的判決支援。
2023年8月的一天深夜，胥某回到光新路某小區4號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛執行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當場昏迷。2小時後，胥某被人發現並送入醫院救治，由於出現了頭痛發暈、嘔吐鮮血的症狀，醫院診斷其為應急性胃潰瘍合併出血。
傷癒後，胥某隨即向負責電梯執行管理的普陀大樓物業公司索賠，要求其支付醫療費、營養費、精神損失費等共計1.3萬餘元。
庭審中，物業公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關係，所以不同意承擔相應的賠償。普陀法院遂委託市高院對胥某的傷情進行了鑑定，結論為胥某全身多發性軟組織挫傷並出現應急性胃潰瘍合併出血。法院據此認為，胥某在電梯墜落後出現上述傷情，兩者之間存在因果關係，物業公司理應承擔胥某由此造成的經濟損失。
近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業公司賠償胥某醫療費、營養費、誤工費等6800餘元。但法院認為該案不存在精神損失，所以對胥某提出的5000元精神索賠訴請未予支援。
問題的關鍵是：電梯是有誰來負責，是電梯公司?還是物管公司?
那就得看是電梯質量問題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內電梯出現了質量問題，理所當然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業主更換，當然由物管公司承擔。
物管公司只是保障電梯能夠正常執行，進行日常維護，給業主提供乙個舒適的環境。至於質量安全問題由電梯公司承擔。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應該又物管承擔，簡直是荒唐可及。
案例、未成年的孩子點燃天那水發生**被炸死的案例……
4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那裡的天那水發生**，當中乙個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.
5萬元;物業公司因不作為被判賠近7萬元。
物業管理經典案例
案例一 停車場丟車賠不賠 某小區設有停車場，收費標準略低於指導價，物業管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據上明示 本車場只負責提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強防範措施，車輛被盜受損，本公司概不負責。一次業主甲的朋友乙開車來訪，停車於車場...
物業管理案例分析
案例1 某花園a棟1604房業主李某深夜回來時在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業管理公司未盡物業管理職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費 交通費 誤工費 營養費 護理費及精神損失費共計108605元。某物業公司辯稱，物業管理保安服...
物業管理案例題
案例一 案情介紹 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款後順利入住，同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。入住兩個月後，雨季來臨，幾場大雨之後，胡女士發現天花板有滲水的現象，後來竟然發展到漏雨的地步，胡女士於是找物業管理公司報修。物業管理公司通知原施工單位前來對樓頂重新進行防水處理。...