小區住戶失竊物業公司管理被追責
物業公司收取了業主的管理費，卻未盡到應盡的管理職責，致使業主家中失竊。近日，湖南省湘陰縣人民法院對該縣首起因物業管理疏漏導致住戶失竊的物業服務合同糾紛案作出一審宣判，判決由湘陰精密物業公司賠償業主何女士夫婦30%的失竊損失3510元。
【案情回放】
何女士夫婦是湘陰縣精密現代城小區的業主。2023年7月21日，何女士向湘陰精密物業公司繳納了自2023年7月至2023年7月的物業費609元。2023年7月27日上午，懷孕的何女士出現分娩前兆，家人連忙將其送往湘陰縣**醫院分娩。
下午7時許何女士的父親回家取東西時，發現家中大門敞開，掛在客廳的液晶電視不見蹤影，房間裡的衣服等物品翻得亂七八糟，一片狼藉。何父馬上意識到：「家中很可能被盜了」，於是立即報警，湘陰縣公安局的幹警到達現場後做了詢問筆錄和現場勘驗檢查筆錄並對現場進行了拍照。
由於現場留下的線索有限，該盜竊案至今尚未偵破。
【法院說法】
盜竊案發生之後，何女士家人找到物業管理處，要求物業管理處賠償損失。但是由於雙方對於過錯程度的認定及損失金額的確定存在較大的分歧，最終未能協商一致。於是，何女士一紙訴狀遞交到法院，請求法院給個說法。
何女士認為，被告物業公司收取了業主的管理費，卻未盡到應盡的管理職責，致使業主家中失竊，所以應當承擔責任。根據調查了解，案發前精密物業公司所管理的精密現代城小區15棟至21棟之間靠西邊圍牆有一段缺口(案發後已修復)，物業公司沒有對這一段缺口進行修復，而且，物業公司的保安也未對進出小區的車輛和人員進行登記管理，從而推定物業公司未盡到應盡的管理責任。
被告物業公司認為自己已經履行了義務，沒有過錯。何女士的損失，應該由犯罪嫌疑人也就是小偷來承擔，而不應該由物業公司承擔。
湘陰縣人民法院審理認為，原告何女士依約按時向精密物業公司交納物業費，物業公司應當對小區內住戶的財產盡到合理、謹慎的注意義務。但是精密物業公司在其管理的小區內圍牆有損壞時，既沒有派人及時修復也沒有派人採取必要的安全防範措施，而且對進出小區的車輛和人員沒有進行適當的管理，門崗值勤形同虛設，其工作存在重大疏漏，對何女士家中財物被盜所造成的損失負有過錯，應當承擔30％的賠償責任。遂依法判決作出前述判決。
一審宣判後，精密物業公司不服，向岳陽市中級人民法院提起上訴。日前，岳陽中院作出了「駁回上訴，維持原判」的終審判決。至此，該案塵埃落定。
【案情分析】
第一，雙方之間存在著合法有效的物業服務合同。這一點是雙方認同的，這一點也正是法院據以判定物業公司承擔責任的法理基礎。假設，雙方之間並不存在物業服務合同關係，那麼何女士就不能以此要求物業公司承擔賠償責任。
因為，既然雙方之間不存在合同關係，物業公司不是合同的相對方，就沒有合同約定的所謂「保管」義務，既然沒有義務，當然談不上責任。那麼，對於何女士的損失，就只能直接由小偷來賠償了。至於小偷能否被抓到，那是後話。
第二，在物業服務合同合法有效的前提下，被告物業公司是否存在過錯成為案件審理的關鍵。
在此類案件中，物業公司一般通過構築兩道防線來達到免除、減輕賠償責任的目的。第一道防線就是辯解自己已經按照合同的約定履行了管理義務，不存在過錯，所以不承擔賠償責任，真正應當承擔責任的是小偷，業主應該在案件偵破時向犯罪嫌疑人主張賠償。假如業主有證據證明物業公司存在過錯，物業公司無法繼續堅持自己沒有過錯，從而失守第一道防線時，它馬上退到第二道防線，繼續抵抗：
在賠償數額上做文章。也就是說，退一步來講，就算物業公司存在一定的過錯，那也不是你業主說賠償多少就多少的。首先你業主必須證明自己受到了多大的損失，然後再根據物業公司在此案中的過錯程度來確定承擔多大份額的賠償。
而界定物業公司的過錯程度，不是業主說了算的，是法院根據案子的實際情況斷定的。這就是物業公司的第二道防線。在這一道防線中，業主面臨兩個巨大的障礙：
一、舉證證明自己的損失到底有多大，這一舉證有相當大的難度，一般人很難證明案發時自己家裡藏有多少財物並且在案發時丟了多少。
二、影響法官內心的天平，讓這把天平盡量往自己一方傾斜。要做到這一點同樣很難，因為法官為了減少案子上訴率，通常會小心翼翼地平衡原被告雙方的利益。輕微的傾向一方，意味著必然以犧牲另一方的利益為前提，同時更意味著案子被上訴到上級法院的機率在提高。
正是基於原告方(業主)面臨舉證的巨大壓力，為了平衡訴訟雙方當事人的權利義務，顯示公平，法院往往只要求原告方初步證明自己的損失即認為原告完成了舉證義務。如果被告對原告的損失數額有異議的，被告要提供證據證明該異議。舉個例子，業主拿出案發前幾天從銀行提出現金5萬元的提款回單以及記載有損失現金5萬元的派出所報案筆錄，以證明自己損失了現金5萬元。
那麼，如果被告認為原告損失的沒有這麼多，只有損失了現金2萬元，那麼被告應該提供證據證明這一主張。否則，法院一般會按物業公司的過錯承擔分擔這5萬元的部分損失。
第三，在本案中，被告物業公司的過錯比較明顯。從法院調查的結果來看，被告疏於防範，在小區圍牆出現缺口後不聞不問，對進出小區的人員和車輛也沒有適當的管理，值勤門崗更是形同虛設，由此推定被告存在過錯。根據該過錯的程度，法院認定被告應分擔原告的損失的30％。
在界定過錯程度及釐定賠償比例上，法官擁有一定的自由裁量權，但也不意味著法官就可以天馬行空隨意為之。對此類案件的判決中，我們觀察到在物業公司存在過錯的前提下，法院一般判決其承擔的賠償額度在10％一30％之間。
但是，就算物業公司沒有過錯，法院也會出於平息事件、息事寧人、共建和諧社會考慮，要求物業公司給予「弱勢」的原告一定金額的經濟支援，雙方調解完事。
【案例啟示】
儘管因盜竊引起的物業服務合同糾紛最終進入訴訟程式的數量遠比盜竊案件少，儘管業主作為原告就此類糾紛進行訴訟可能面臨較大的困境，儘管物業公司最終承擔的賠償數額比業主的實際損失要小，但這些都不能成為我們工作麻痺大意或者心存僥倖的理由。
為了防止盜竊案件的發生，物業公司在日常的工作中仍然必須時時提高警惕，做足安全防範措施，堅持完整、詳細地記錄每天的巡查、值崗情況。同時，也應該未雨綢繆，在日常工作中注意儲存巡邏登記、來訪登記等與安防制度相關的資料，以便在發生糾紛時能及時提供證據，減輕自己面臨的法律風險。
業主沒理由不讓物業入室檢修
某物業公司2023年3月與開發商簽署《前期物業管理服務合同》，管理河東某小區。該小區8號樓5門101業主劉先生，自購房後始終未入住。由於該樓層其他鄰居的生活熱水閥門都在劉先生室內，給物業檢修帶來不便。
而每次接到其他業主報修，物業公司準備進入劉先生屋內時，都遭到拒絕。後來，物業和燃氣公司發現該樓門燃氣管路存在洩漏現象，劉先生仍拒絕相關人員進入檢修。
2023年9月，物業公司將劉先生告上法庭，要求其協助、配合物業對位於其房屋內的生活熱水閥門及燃氣管路進行檢修、養護與管理。
物業公司認為，劉先生購房時已簽署《確認書》，閱讀《前期物業管理服務合同》，同意嚴格遵守《業主公約》；但其仍對工作不配合，嚴重阻礙物業公司正常行使管理服務職權，侵犯了其他業主合法權益。
庭審中，劉先生辯稱，物業以《前期物業管理服務合同》內容起訴，但該合同簽約雙方為物業和開發商，自己不是合同當事人，原告起訴主體不適格。
河東區法院審理查明，劉先生購房時簽署《確認書》，載明「劉某作為某小區業主，已經全文閱讀《前期物業管理服務合同》和《業主公約》條款，並理解、認同條款內容，同意嚴格遵守。」
法院認為，被告簽署確認書後，對於《前期物業管理服務合同》及《業主公約》的全部條款內容之效力，依法應當及於被告。原告依據《物業管理服務合同》主張權利，主體適格。被告之抗辯於法無據，其應當按照約定配合原告對位於被告房屋內的樓門生活熱水閥門以及燃氣管路進行檢修、養護與管理。
綜上，法院一審判決，支援原告全部訴訟請求。
樓上墜物砸車誰負責
案情介紹：
a先生居住的某小區對機動車輛的停放採取統一管理，即劃定固定的車位並收取一定的管理費用。某日，a先生下班回家將車停放在固定車位。當晚，物業公司的人上門告知，a先生的車被3層b住戶陽台上跌落的花盆砸了。
那麼，a先生所遭受的損失是由b住戶還是由物業公司來負責呢？
法理分析：
a先生的這一遭遇，是我國《民法通則》所規定的一種典型的特殊侵權行為，即建築物致人損害的侵權行為。根據《民法通則》126條的規定：「建築物或其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落致人損害的，它的所有人或管理人應當承擔民事責任。
但能夠證明自己沒有過錯的除外。」
這種侵權行為，必須具備幾項要件：1、必須有建築物或擱置物、懸掛物致人損害的行為；2、必須存在損害事實，也就是說給他人造成了實際的人身或財產損失；3、致害行為與損害事實之間必須有因果關係；4、建築物或擱置物、懸掛物的所有人或管理人有過錯，包括故意和過失。
在a先生的遭遇中，b住戶的花盆是與房屋相連的位於高處的附屬物，屬於典型的擱置物，除此之外還有空調等。因為花盆的跌落而造成a先生的車被砸壞，加害行為和損害後果之間存在直接的因果關係。
根據我國法律規定，對這種侵權行為歸責原則的規定，只要發生了事實的損害就推定所有人或管理人存在過錯，應當承擔民事責任。除非所有人或管理人能舉出證據證明自己沒有過錯，但是，事實上b住戶作為居住在房屋高層的住戶，應當注意到在沒有任何保護措施或保護措施不夠完善的情況下在陽台上放置花盆，一旦遇到較大級的風或其他原因將很容易發生花盆跌落的情況。因此，b住戶在此事件中是有過錯的，應當對a先生的損失承擔全部責任。
雖然，a先生按規定交納管理費並停放車，與物業公司形成一種保管關係，物業公司對a先生的車負有妥善保管的義務和危險告知的義務。但是，在此事件中，並非是因為物業公司的過錯才導致a先生的車受損。花盆的跌落，是物業公司所無法預見和避免的，因此，物業公司不應承擔責任。
處理方式：
在此事的處理上，如果a先生的車沒有辦理保險，那麼a先生可以通過與b住戶協商的方式來解決自己的損失，如協商不成，也可以通過向法院提起訴訟，以司法程式解決。如果a先生的車已經辦理了保險，則可以通過保險理賠彌補損失，在理賠之後，由保險公司向b住戶行使追償權。如果理賠款仍不足以彌補損失，a先生仍可以對b住戶向法院提起訴訟，以獲取適當的賠償。
案件點評：
這件事情並不是a先生、b住戶和物業公司所希望發生的。要解決它，就必須住戶、物業公司一起盡到注意義務。作為住戶，在陽台等地方放置物品時一定要做好保護措施，如焊接防護欄等；而作為物業公司，則應當在劃定停車位或其他固定區域時，盡可能離建築物遠一些或加蓋護棚等。
只有多方一起努力，才能防止此類的損害發生。
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