案例分析題
1、潤新住宅小區實行業主用燃氣卡買氣的消費方式。2023年2月16日上午，兩名業主到物業公司購買天然氣。因這兩名業主長期不交納物業服務費，物業管理公司拒絕向這兩名業主**天然氣，雙方發生了爭執。
在爭執中，業主損壞了物業管理公司的辦公用品。物業管理公司最終也沒有賣給業主天然氣，而且要求業主賠償損壞的物品。請分析：
(1)物業管理公司的做法是否妥當?為什麼?
(2)物業管理公司應該怎樣妥善解決上述問題?
答案要點：
（1）物業管理公司的做法是不妥當的。
①業主不交物業服務費的問題與其到物業管理公司購買燃氣的行為屬於兩個不同的法律關係，兩者之間沒有聯絡。
②物業管理公司拒絕向這兩位業主**燃氣的做法是沒有法律依據的，是錯誤的，應向業主承認錯誤，並賠禮道歉。
③物業管理公司應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。因雙方之間的其他矛盾，物業公司未給兩位業主購買燃氣提供服務，致使矛盾激化，物業公司是有責任的。
（2）物業管理公司應該如下妥善解決問題：
①根據物業公司與業主之間的約定，業主購買燃氣，應當到物業公司購買，物業公司應該按照約定向業主**燃氣。
②如果物業管理公司要追究業主損壞自己辦公用品的責任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據。若沒有證據能證明自己有財產損失，則不能向業主提出索賠要求。
③物業管理公司要向業主追討拖欠的物業服務費，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權的人民法院申請支付令，即根據法律提起督促程式。
④為了起訴欠費的業主，物業公司應為訴訟準備充足的證據，包括物業服務合同、收費依據和對方欠費的證據等。物業公司作為原告應當向人民法院遞交起訴書，並要在起訴書中寫明具體的訴訟請求和事實、理由。
⑤接到法院決定**的受理案件後，物業公司作為原告應當派代表按時到庭參加庭審，在法庭調查和法庭辯論中陳述事實、理由和訴訟請求，進行發言和答辯。
⑥收到判決書後，若不服地方人民法院第一審判決，物業公司有權在判決書送達之日起十五日內向上一級人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。若敗訴方拒絕履行發生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請強制執行。
2、居住在楓林豪景小區l號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了護欄，原因是小區內一層住戶窗戶均裝有護欄，致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發生被盜事件，這5戶居民認為應增加必要的安全防範設施。該小區的物業管理公司得知後立刻要求這5戶居民自行拆除，理由是楓林豪景小區業主委員會與該物業管理公司簽訂了《物業服務合同》，合同中規定，居民不得擅自改變房屋建築及設施裝置的結構、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實，但是拒不拆除。
請問：面對這種情況，物業管理公司應該怎麼辦?
答案要點：
物業管理公司應該採取以下措施：
①向這5戶居民說明情況，要求居民遵守物業服務合同的條款，說明違反合同應當承擔的責任。通過多次反覆耐心的說服教育，爭取讓居民主動拆除護欄。
②可以請業主委員會出面，對這5戶居民進行說服教育，勸他們拆除護欄。
③同時，物業管理公司應加強和完善安全管理，選用必要的現代化手段和設施，並加強巡邏的力度，嚴格出入人員和車輛的檢查，避免再次發生盜竊案件。
④如果經過認真耐心的說服教育,5戶居民仍不同意拆除護欄,物業管理公司可以向這5戶居民發出律師函,指出違反合同的後果,說明物業管理公司即將採取法律手段保證合同的履行。
⑤在採取以上措施仍不奏效的情況下，物業管理公司可以依據《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》以及雙方簽定的物業服務合同向被告所在地的基層法院起訴，要求法院按照《物業服務合同》的約定，判決這5戶居民承擔違約責任，將護欄拆除，恢復原狀。
3、2023年3月。某廣告公司入住某小區的a1棟別墅，久佳物業管理公司是該小區的物業管理者。根據物業服務合同，2023年3月至7月，該廣告公司應交納物業服務費2296元，水電費1543元。
然而，2023年5月4日，該廣告公司發現有人進入公司竊取了價值l萬元左右的財物，立即報了案。當久佳物業管理公司向該廣告公司收取物業服務費等費用時，該廣告公司以物業管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責為由，拒絕交納物業服務費和水電費。雙方為此發生糾紛，物業管理公司以該廣告公司拒付所欠費用為由訴至法院。
請問：*該廣告公司是否可以拒付所欠物業服務費和水電費?為什麼?
*久佳物業管理公司在廣告公司被盜的問題上是否應當承擔責任?
答案要點：
①該廣告公司不應拒付所欠物業服務費和水、電費，因為收取物業服務費是物業管理企業的權利，廣告公司應為所接受的服務付費，而水、電費是物業管理企業代收的費用，與安全服務無關。
②在廣告公司被盜的問題上，關鍵是看物業管理公司的保安防範工作是否到位，如果保安防範工作到位，則物業管理公司就不應承擔責任；如果物業管理企業沒有履行物業服務合同上約定的義務，在保安防範工作上存在缺陷，造成業主損失的，物業管理公司應當承擔相應的法律責任。
4、2023年10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發生了一起電梯傷人事故。出事當天，租用該大廈5層作為公司經營用房的李家兩兄弟，因進貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無法判明電梯的位置。
兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時，走在前面的李弟看見電梯門正開著，裡面黑洞洞的，一腳邁了進去，不料墜入電梯井中，後經搶救無效死亡。事發後，物業管理企業檢查了電梯，發現4層的電梯門鎖有「外力破壞」的新鮮痕跡，懷疑是事主急於使用電梯強行推開了電梯門，因用力過猛失去重心從而導致事故發生。而事主方則宣稱，他們從2023年上半年開始在此辦公，一直沒有看到過乙份物業管理單位關於電梯使用說明或乘梯注意事項的檔案或通知。
出事時，他們並不知道電梯停在**，怎麼可能無故去4層強行推開電梯門呢?李家訴至法院，要求物業管理企業賠償。請問：
物業管理企業是否應承擔賠償責任，為什麼?
答案要點：
1．物業管理企業就此案應當承擔損害賠償責任。
2．物業管理企業作為寫字樓的管理者，負有保障電梯等共用裝置安全執行的法定義務，從案情看，物業管理企業的行為存在嚴重過錯，應承擔損害賠償的民事責任。具體表現在：
①物業管理企業沒有在電梯轎廂內和電梯前廳張貼電梯安全使用說明和乘客乘梯的注意事項，沒有履行必要的告知義務，存在明顯的過錯。
②物業管理企業未能及時檢查、排除電梯故障，導致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示，乘客無法判明電梯所在位置。因此，物業管理企業也存在明顯過錯，應承擔損害賠償的主要責任。
3．李弟本身也有一定的過錯，作為有民事行為能力的成年人，他應當預見到電梯壞了，繼續乘電梯有危險，但卻疏忽大意，產生嚴重後果，應承擔次要責任。
5、某住宅樓業主全部入住已經4年多了。半年前，其物業管理者敏達物業管理公司接到了頂層601單元業主的投訴，認為601單元在下雨時屋頂滲漏是物業管理公司對房屋維修養護管理不當所致，要求物業管理公司負責維修並給予一定的經濟賠償。請分析：
敏達物業管理公司是否應負責維修，並給予601單元業主一定的經濟賠償?
答案要點：
①屋頂漏雨的問題可能是由於建築施工企業的施工質量問題造成的，也可能是由於在使用中遭到破壞而造成的。為了查明責任，必須進行技術鑑定。
②如果是由於建築施工企業的施工質量不合格而造成的，因其尚在5年保修期內，所以應由建設單位承擔保修責任，物業管理公司不須為此承擔責任，但應積極協助業主聯絡建設單位及時解決問題。
③如果是物業管理公司在房屋維修養護管理工作中失職所造成的問題，物業管理公司應該承擔責任，負責修復並賠償損失。
6、華達物業管理公司參加了乙個住宅專案的物業管理服務投標活動。投標滿分為100分，實際評標結果如下表：
企業名稱評委打分
評委l 評委2 評委3 評委4 評委5 平均分數
華達 65 69 70 63 7368
創業 7l 73 69 76 7873.4
欣維 82 78 76 77 8679.8
評委們對華達物業管理公司的綜合評價為：對公建專案管理較有經驗，在現有管理專案中沒有住宅類專案，對住宅專案的管理經驗不足。請問：如何評價華達物業管理公司的這次投標活動?
①華達公司在住宅小區物業管理方面經驗不足，而決定參加此次投標活動，在決策定位方面只能起到練兵的作用。
②從評分表可以看出，華達公司得分最低，說明其在決定參加投標前可能對其競爭對手研究不夠。
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