【案例1】
某花園a棟1604房業主李某深夜回來時在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業管理公司未盡物業管理職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計108605元。某物業公司辯稱，物業管理保安服務的範圍是指為維護物業管理區域的公共秩序而配合公安機關實施的防範性安全保衛活動，其在進行物業管理時，並不負***每個居民人生安全的義務。
而且該物業公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。在案發時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員並未發生違規操作或脫崗現象，亦未發現陌生人進入大夏。因此不同意原告的訴訟請求，但願意從道義上給予原告一次性經濟補償人民幣3000元。
【法院判決】一審法院經審理認為：原告與被告訂立的物業服務合同系雙方自願，合法有效。被告某物業管理公司雖在合同中承諾24小時安全防範服務，但治安管理是一項社會責任，物業公司的這種安全防範服務僅限於防範性安全保衛活動，並不能要求完全**治案件。
被告某物業管理公司確已在小區設定了門崗及安全防範人員，並實施了24小時安全防範值班。李某不能提供其被襲擊系物業管理公司不履行職責所致的證據，某要求被告某物業管理公司承擔侵權的賠償責任缺乏事實和法律依據，法院不以支援。被告某物業管理公司自願補償人民幣3000元，無法無挬，可予准許。
故做如下判決：原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支援。
被告某物業管理公司在本判決生效之日起十日內補償原告人民幣3000元。
一審判決後，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經審理認為，本案雙方在物業服務合同中沒有關於人身、財產損害賠償的特別決定，故某物業管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。
【案例分析】本案的焦點是物業管理公司是否履行了物業服務合同約定的保安防範服務義務，這是物業管理公司是否承擔法律責任的依據。《物業管理條例》第三十六條第二款規定：「物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔承擔相應的法律責任。
」物業管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防範服務，關鍵是看物業管理公司的保安防範工作是否到位。如果安全防範工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果根據物業服務合同的約定，物業管理企業存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業管理保安的義務不能等同於保鏢的義務，也不能要求物業管理公司確保物業小區內所有財產和人身的安全。
安全防範的義務重在履行過程，只有履行了安全防範義務，但任無法阻止損害結果發生的，提供安全防範義務的一方應當不再承擔民事責任。在本案中的李某雖然在其居住的小區內遭受不法侵害，但並不能因此認定物業管理公司在履行安全防範義務上存在過錯。物業管理企業不可能確保所以公共場所內人身和財產的安全，也不可能接受這種義務。
因此，物業管理企業對業主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據證明物業管理企業存在管理上的過錯，就可不承擔民事責任。
【案例2】
某日，某高層樓宇32樓b室的業主向管理部門報上乙份裝修申報登記表，申報在陽台裝一台太陽能熱水器，物業管理單位裝修管理人員在接到申報後予以同意。上級主管在審核相關
【案例2】
某日，某高層樓宇32樓b室的業主向管理部門報上乙份裝修申報登記表，申報在陽台裝一台太陽能熱水器，物業管理單位裝修管理人員在接到申報後予以同意。上級主管在審核相關資料時發現按照地點不明確，於是要求裝修管理人員去現場核實，發現該戶申報的安裝位置為共用屋面，而非業主自用部門。
【案例分析】此案例中反映的問題主要是：第一，業主填寫的《裝修申報登記表》等資料過於簡單，以至於無法確認業主安裝裝置的具體位置；第二，裝修管理人員未到現場核實而盲目同意施工。因此，在物業裝修管理中，應從以下方面改進：
首先，在業主申報裝修時、物業管理人員應輔導業主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細說明裝修地點、內容等情況；其次，在物業裝修情況不明，或語言表達不清時，物業管理人員應到現場核實，不可盲目接受業主裝修申報；在次，應對物業管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業裝修管理各環節存在的問題並予以改進。
【案例3】
物業管理人員在巡視時發現有未佩帶標識（工牌）的施工人員在小區進行裝修作業。經詢問，其稱未來得及辦理相關手續。
【案例分析】未辦理相關手續進入物業區域施工的屬明顯的違規行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環節。同時，要求未辦理裝修人員入場手續的立即補辦，否則拒絕相關人員入場。
【案例4】
巡視人員發現某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經了解得知是某業主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓。巡視人員當即告訴業主此項裝修工程應委託設計單位出設計圖，並應事先申報，得到許可後方可施工。
【案例分析】這個案例中的情形是目前大多數裝修管理中容易出現的，往往會導致不安全因素產生。增設鋼結構樓面板，需經專業設計單位或有同等資歷的設計單位進行具體設計，而裝修單位一般無鋼結構設計能力，物業管理單位也沒有設計許可權。因此，需專業設計單位進行設計。
從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在建築裝修進出管理上存在問題，物業管理方面應檢查相關管理環節，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患於未然。
【案例5】
某高層寫字樓物業在國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。
【案例分析】裝修作業的時間控制要根據不同樓盤型別和特點實施管理，本例系寫字樓專案，不像一般的住宅專案在節假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。
【案例6】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發現某戶業主未經申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。於是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。
【案例分析】此案例表面上看是在巡查中發現了問題，但仔細分析就不難看出，更鼓四扇窗是需要一定時間的，因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一，在發現問題之前，巡樓員的巡查工作是否到位？為什麼事前沒有發現違章？
這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，門崗負責值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查門崗值班環節；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據、要求整改的時限以及拒不整改時將採取的措施，而不能簡單要求其整改就行。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點。
【案例7】
裝修管理人員在某物業樓層巡視時發現某裝修單位現場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火裝置，於是立即對該裝修戶提出整改要求。
【案例分析】裝修現場材料應堆放有序，施工人員不得在現場採用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應專門堆放，現場必須配備滅火裝置，否則，應當勒令其停工整改。
【案例8】
某小區入夏以來蚊子突然增多，物業管理專案機構對小區的公共區域及小區周邊進行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴重。通過進一步檢查，物業管理專案機構發現該小區某棟15樓一空置房的陽台有大量積水，懷疑此區域為蚊子孳生源。物業管理專案機構立刻與該戶業主取得聯絡，在業主的配合下清除堵塞陽台雨水口的塑膠袋，排乾陽台積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，並再次對小區進行一次成蚊撲殺，幾天後整個小區蚊子明顯減少。
【案例分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區域內發現大量蚊子，那麼一般其周圍100m內必有積水。對於大面積的積水，若無法投藥則可適當養魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食；對於小面積積水，一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊；對於工地上不流動的死水可通過加入少量機油等方法來減少蚊子的孳生。小區內蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫積水坑、天面積水、業主家陽台或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。
為了達到群防群治，物業管理專案機構應定期清理積水，保證衛生及適當噴殺成蚊外，還應積極做好「四害」知識宣傳，發動業主做好自家的清潔衛生，消除「四害」孳生場所。
【案例9】
某花園入住不到三年，其園林設計曾得到過景觀設計大獎，但入住一年多後，業主、物業使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，儘管物業管理專案機構多次補種，並在小道入口處增設了愛護綠化警示牌及護欄，但依然收效甚微。後物業管理專案機構經過分析，了解到業主抄近道是因為原設計園路不合理，不便於業主出現。發現問題後，物業管理專案機構採取了「疏」的方法，在已踩出「路」地面鋪設石板路徑，既方便業主物業使用人，又保護了園林景觀。
【案例分析】小區園林設計與公園設計不同之處在於其十分強調「實用」。小區園林的使用者是相對固定的，其活動方向也是基本固定的，在設計時必須首先考慮「方便」、「實用」，然後才是美觀。物業公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設單位做好安排，避免給日後的使用帶來不便。
【案例10】
事件描述：某日上午9：30左右，控制中心收到報警，發現c座六樓廚房附近窗戶有濃煙冒出。
中心立即通知安防員攜帶消防工具趕到現場，並及時關閉了六樓的電源總開關及燃氣總閥，來到單元門口時正遇業主返回，便協助業主迅速開啟房門，此時屋內煙霧較大，廚房基本已經被濃煙覆蓋。安防員迅速開啟各窗戶，在做好自我防護措施後進行滅火操作。事後確定是消毒碗櫃短路引發火災。
【案例分析】事件處理：由於發現及時，當值安防員在監控中心指揮下，快速趕到事發地將火撲滅。此次火災燒毀了部分櫥櫃及一些餐具等，部分天花板被燻黑。
由於撲救及時，未對業主財產造成更大損失。事件點評：物業管理單位工作到位，安全員訓練有素，處理方式正確果斷，避免了更大的損失。
【案例11】
事件描述：某小區一業主反映每天晚上後半夜在家裡聽到「嗡嗡」的聲音，影響入睡，於是向物業管理單位反映，希望得到及時處理。
【案例分析】事件處理：接到業主反映後，物業管理單位派人到業主家裡檢查。首先懷疑是電梯執行所致，經測試雜訊不超標，且後半夜電梯幾乎停用，不發出噪音。
為進一步驗證，又將電梯在晚上十點後停止執行，業主反映當晚任有雜訊干擾。經進一步排查，雜訊源最後鎖定在住戶衛生間排水管，該排水管與發生共振的二次加壓水管接觸，加壓水管共振由水幫浦電源故障所致，於是通知負責小區供水系統執行的自來水公司處理，雜訊得以消除。事件點評：
業主投訴後，逐個排除。由於此案例系自來水公司工作失誤造成的，物業管理單位應加大力度，跟蹤服務。
【案例12】
某日。業主周先生來到物業服務中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，並微笑著請對方在對面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說：「請您喝水。
物業管理經典案例分析
小區住戶失竊物業公司管理被追責 物業公司收取了業主的管理費，卻未盡到應盡的管理職責，致使業主家中失竊。近日，湖南省湘陰縣人民法院對該縣首起因物業管理疏漏導致住戶失竊的物業服務合同糾紛案作出一審宣判，判決由湘陰精密物業公司賠償業主何女士夫婦30 的失竊損失3510元。案情回放 何女士夫婦是湘陰縣精密現...
物業管理案例分析題
案例分析題 1 潤新住宅小區實行業主用燃氣卡買氣的消費方式。2010年2月16日上午，兩名業主到物業公司購買天然氣。因這兩名業主長期不交納物業服務費，物業管理公司拒絕向這兩名業主 天然氣，雙方發生了爭執。在爭執中，業主損壞了物業管理公司的辦公用品。物業管理公司最終也沒有賣給業主天然氣，而且要求業主賠...
物業管理實務案例分析參考
案例分析將在 物業管理實務 的考試中佔重要地位。為此我們對 物業管理實務 教材中提供的案例進行彙總 同時收集近幾年法院的判決案例50個供大家閱讀參考。希望對大家在 物業管理實務 案例分析的考試中有所幫助。案例一 99 某日，某高層樓宇b室的業主向管理部門報上乙份裝修申報登記表，申報在陽台裝一台太陽能...