物業管理與廣大人民群眾生活、工作息息相關，近年來，物管企業與業主的衝突不時發生，物業管理已成為社會十分關注的熱點問題。一般認為，物業管理不涉及高技術和複雜的管理問題，只是勞動密集型的服務行業。問題是這樣普通的行業為什麼在執行中卻產生了如此大範圍的矛盾(北京、上海、廣州等大城市都爆發了業主與物管企業的激烈衝突)?
根本原因在於看似簡單的物業管理，由於理論研究滯後，對物業管理缺乏深刻的認識，目前還沒有找到一套符合國情的有效的執行機制。
從歷史角度看，物業管理在我國城鎮的出現，是住房制度改革的產物。我國城鎮傳統的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國家或單位建設和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護和管理也完全由**部門的房管所和單位的房管部門來承擔。隨著房改的不斷推進，我國城鎮80％以上的可售存量公房已**給個人，停止住房實物分配後，個人購買新建商品房的比例已達到95％，2023年底，全國城鎮自(私)有住宅建築面積56.
83億平方公尺，住宅自(私)有率為72.86％。
由於產權主體的變化，客觀上引發了物業管理關係的調整，這種變化主要表現在物業(服務)管理**主體和繳費主體的變化兩個方面。傳統體制下，物業管理**主體是**下屬的房管所(這種房管所一般隸屬城市**的房管局，按事業單位性質設定)和單位的房管部門，居民幾乎不承擔物業費，所需物業費由房管所和單位房管部門在所收租金中列支，費用不足房管所申請由公共財政撥付，單位房管部門申請由所在單位補貼。
居民直接購買新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部門作為物業**的主體，但是住房作為居民家庭的消費品和家庭最主要財產以及財富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護、保潔存在客觀的服務的需求。如何滿足這種需求，自2023年開始我國便逐步產生了以企業作為**主體的物業管理服務。截止2023年底，全國物業管理企業總數超過2萬家，從業人員超過230萬人。
由於物業管理企業採取向業主(住房產權人)收費提供服務的方式，在現實中引發了很多衝突，個別地方甚至出現了物管企業工作人員毆打業主的現象，引發了社會矛盾，造成了不穩定。在轉軌時期物業管理企業與業主的衝突主要表現在以下幾個方面：1.
業主選擇物業服務消費與物業管理企業強制業主消費之間的矛盾。當消費者是否接受服務的行為並不構成對公共利益的威脅時，服務的接受是以消費者自願為前提的。業主不選擇物業服務消費，並不構成對公共利益的威脅，因此，物業管理企業不能將服務強加於業主。
現實中往往是開發商開發商品房的同時，也同時出資成立或選擇一家物業管理公司來進行管理，待業主入住時面臨的就是強制的物業管理服務，物業公司服務好，這種服務提供與接受的關係能夠持續下去，物業公司服務不好，由此引發衝突；2.業主認為物管企業收費高或者認為物業管理企業沒有提供質價相符的服務，而物管企業認為收費低，引起企業虧損，無法生存；3.公共維修**的託管和保值增值方式不當，造成對業主利益的侵害。
本文試圖從經濟學的角度對業主與物管企業存在衝突的三個主要問題進行深入分析，以便從機制上找到解決問題的辦法，促進物業管理健康發展。
一、產權的複雜性和物業管理組織方式的選擇
看似簡單的物業管理問題，但近20年來始終未能探索出一套行之有效的解決辦法，關鍵在於理論界和操作部門忽略了對物業產權複雜性的認識。
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