品牌發展的目的是提公升企業和產品的市場影響力，因此研究消費者對品牌的認知和選擇是進行品牌發展決策的重要依據。物業管理作為一種服務性行業，它的消費者就是業主和客戶，研究業主和客戶對物業管理品牌的認知規律，對於我們進行品牌開發具有十分重要的意義。
消費者是如何選擇品牌的?就一般消費者來說，對品牌選擇的因素有產品特徵、品牌名稱、定位、產品**、分銷與**以及消費者特性等。物業管理是一種服務性消費，業主和使用者在選擇物業管理品牌時一般考慮的因素有企業名稱、資質等級、管理規模、管理業績、管理水平、**、派出人員質量等等。
不同的業主和使用者對於要素的選擇是不同的，尤其是開發商選擇前期物業管理企業的時候所考慮的與業主委員會選擇物業公司所考慮的會有相當大的差別。我們將以上要素進行歸類，著重從企業知名度、管理業績、管理現狀、**、派出人員質量等幾個方面要素分別作如下分析。
1．企業知名度
企業知名度是指企業在物業管理行業中被認可和知曉的程度，它反映了企業在行業中的聲譽和地位。組成企業知名度的要素有企業名稱、資質等級、企業歷史、獲得的榮譽以及企業所處的地域優勢等。所謂地域優勢是指企業所處地域物業管理行業水平的優勢。
國外(境外)物業公司一般要強於內地物業公司，沿海(深圳、上海等地)物業公司要強於內地物業公司。其實，地域與企業水平並不一定劃等號。但是市場受群體心理意識的影響，常常將地域的先進程度與企業的先進程度直接地聯絡起來。
這就是地域優勢給企業知名度帶來的作用。
知名度在一定的程度上反映了企業的實際管理水平，但是知名度與企業的實際水平並不一定劃等號。它可能高於，也可能等於，低於企業的實際水平。因為知名度的形成，與企業的廣告宣傳等有著很大關係。
而實際影響管理水平的因素很多．同乙個企業的各個管理專案的管理水平也可能參差不齊。但是知名度確實對於企業的市場推廣具有很大的作用，它就是企業的品牌效應。
發展商在選擇前期物業管理公司的時候，常常把企業知名度放在十分重要的地位，甚至放在第一位。因為人們在與物業管理企業還沒有親身接觸的情況下，知名度是選擇物業管理企業首要的甚至是唯一的要素，知名度高的物業管理企業對於發展商的房屋銷售有著十分重要的意義。一些境外物業公司打入內地，在還沒有多少業績的情況下，為什麼不少發展商願意聘請這些公司，其目的就是要利用他們的知名度。
沿海企業進入內地後，為什麼具有較好的業績，原因就在這裡。
企業知名度帶給企業的市場效應是重要的，但是它的作用也時有限度的。尤其是當企業實際進入物業管理階段以後，業主和使用者基本上不會再把知名度作為對企業接受的第一要素。這時候他們將以你企業的實際管理狀況作為評判和接受的依據。
業主委員會成立以後，在重新聘請物業管理公司的時候，知名度將放在比較次要的位置。這時候業主對管理有了親身的感受，他們需要符合他們實際管理要求的物業管理企業。所以他們選擇物業公司的時候，要理智得多，實際得多，他們會偏重於考核你的實際水平。
2．企業管理業績
管理業績是企業管理中實際取得的成績。包括企業的管理規模，所管理物業的種類、檔次，管理物業分布地域廣度，取得的優秀或示範專案的數量、獲得的各種獎勵等等。管理業績是衡量企業實際能力的主要依據之一。
企業的管理業績與企業知名度有著密切的關係，確切地說，管理業績是企業知名度的基礎。但是管理業績與知名度並不完全一致，管理業績是企業實際取得的成績，是實實在在的，可以看得到和了解得到的；而知名度主要是一種市場知曉程度，反映人們的一種意識，一種市場認可行為。知名度是靠管理業績支撐的，但是管理業績不等於知名度。
有的企業有很好的業績，但是很少做廣告宣傳，市場知名度並不高；有的企業業績並不一定出眾，但是非常注意廣告宣傳，可能會有很好的市場知名度。
發展商與業主在選擇物業管理公司的時候，都把管理業績放在十分重要的位置上。服務行業與生產性行業不同之處在於，選擇生產性行業的產品是一種已經完成的產品，而選擇服務性行業的產品是一種未來產品，在服務開始的時候，才是它生產的時候。選擇已有產品可以對產品進行直接檢測；選擇未來產品只能依靠對企業已有情況的分析和判斷。
他們的目的是要選擇高水平的物業管理公司，但是水平怎麼看?他們把管理業績與管理水平聯絡在一起，通過看過去的業績，推測企業的水平。在一般的情況下，這種推測是正確的。
因為乙個企業，他已經實現的管理規模、物業種類和檔次、取得的管理成績等等，無一不是該企業管理實力的表現。當其它條件相似的情況下，人們當然相信，具有良好業績的管理公司是更好的選擇物件。
3．企業管理現狀
企業管理現狀是業主和發展商都十分重視的乙個要素。現狀是離所需要購買的產品(服務)最接近的乙個要素。業績大多反映的是過去，甚至很遠的過去；現狀是企業目前的管理狀況。
可以用圖形區別他們的不同時間段：
由於企業現狀最接近需要購買的未來服務，因此重視對企業管理現狀的考察是十分必須的。發展商和業主對於現狀的了解。
一是看文字材料介紹，二是進行實地考察。有的在考察中非常認真，既到你公司看，又下管理處看；既明的看，又暗中查；既了解管理隊伍，也了解業主反映；對於有跨地區管理的類似專案，甚至不惜乘飛機火車，長途跋涉去現場考察。
4．管理費**
**是消費者選擇品牌的重要依據，**的變動引起銷售量的變化，這是被無數市場實現所證明了的。在一般的商品銷售中是如此，在服務行業的銷售中也是如此。**下降，銷售上公升；**上公升，銷售下降。
**是物業管理中頗有爭議的乙個問題，在物業管理初起階段尤其是如此，消費者從計畫經濟時代的福利住房一下子變成商品住房，突然冒出個物業管理費，一下子很難接受。他們怎麼也想不通，房子是自己的了，怎麼還要交管理費。個別離退休的老幹部也到有關部門詢問。
但是隨著時間的推移和人們觀念的轉變，人們對管理費逐步有了認識。從不接受到接受，從接受最低價到接受較高的物業管理收費。這個變化是客觀存在的。
因此我們可以認為，對物業管理費**的接受程度與市民對物業管理意識的增長程度有密切關係。在物業管理比較成熟的國家和地區，物業管理費的定價基本上與實際管理成本相吻合；在物業管理比較落後的地區，由於市民物業管理意識薄弱，普遍難以接受比較高的**。在我國物業管理最早推行的深圳地區，物業管理費用的指定和收取是全國最好的地區。
而一些西部地區．不僅**定得很低，而且收繳率也很低。
物業管理費的**與生活水平也有直接關係。在人們生活水平比較低的地區，對**選擇非常重視，過高的物業管理收費肯定不能被業主接受。但是在生活水平比較高的地區，人們比較容易接受較高的收費，只要這種收費能夠得到與之相稱的高質量服務。
在同一地區，不同生活水平的人，對**的選擇也不一樣。低收入者希望物業管理費的**越低越好，甚至沒有更好，他們對管理的要求也不高。中等收入者，他們希望獲得較好的物業管理服務，但是希望這種服務是比較經濟的，不要付出太多的費用。
對於高收人者，他們希望得到一種高質量的服務，他們把服務檔次放在第一位，而把**放在第二位。以目前上海的實際情況，調查後感到，每平方公尺房價在2000元至3000元以下的商品房購買者．他們希望的管理費在每月每平方公尺1元以下。每平方公尺房價在3000元至5000元之間的購房客戶，可以接受的管理費**在每月每平方公尺1元至1.
8元。在每平方公尺房價5000元以上7000元以下的購房客戶，他們可以接受的管理費**在1.8元至3元左右。
在每平方公尺房價在7000元甚至l萬元以上的高檔購房客戶，他們可以接受更高的管理費**。
5．派出人員
派出人員素質實際上是決定管理質量的主要因素。但是不同的業主對這個要素的重視程度是不一樣的。有的業主非常重視，重視到挑剔的程度。
對管理者的挑剔，是發展商高明的表現。但是一般的發展商對派出人員的素質雖然比較重視，但是他們如何判斷派出人員的素質卻是一件比較困難的事情。第一他們並不認識物業公司推薦的人員；第二是究竟什麼樣的人合適也很難確定標準。
他們基本上是從投標書中反映的情況進行判斷：學歷、年齡、物業管理經歷等等。因此在開發商進行前期物業管理招投標中，派出人員一般是比較容易通過的。
只有少數對物業管理比較熟悉的發展商，可能挑剔得比較厲害。
業主委員會招標中，對派出人員的要求就比較高了。因為他們有了前期物業管理的體會，有了對比的可能。尤其是業主委員會招標，一般是對原來的物業公司不太滿意，他們希望找到更好的物業公司，因此常常對派出人員多次進行面試、挑選。
6．管理方案
管理方案是物業管理企業在投標書中對該物業進行管理的理念、組織結構、管理標準、管理制度等方面的策劃。管理方案在一定的程度上體現了物業管理企業的能力和水平。招投標中，對物業管理方案的評定常常成為最終中標的決定因素。
之所以成為決定因素是因為評委是根據投標書來評定的，離開了投標書，評委無從下手。
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