二、標準的內容
2023年全國物業管理示範專案標準按不同物業型別分為三種：住宅小區、大廈、工業區。住宅小區的標準內容分為8個大項：
基礎管理；房屋管理與維修養護；共用設施裝置管理；保安/消防/車輛管理；環境衛生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。大廈和工業區的標準各有9項，將共用設施裝置管理分為共用裝置管理和共用設施管理兩部分。（具體標準見附錄《物業管理法規彙編》。
）該套標準基本上覆蓋了物業管理的各個方面，適用於全國各地。
三、標準的實施
「國優」物業管理專案的考評工作，由建設部或國家行業協會組織每年進行一次。2023年12月，全國物業管理協會組織了2023年新標準頒布後的第一次考評。
截止2023年年底，全國共有487個住宅小區、大廈、工業區被評為國家級（優秀）示範專案，其中深圳市有153個。
四、基本條件
建設部四次頒布的標準都規定了相應的基本申報條件；各地根據國家標準，制定了適合地區特點和實際情況的各級申報條件。由於各省（自治區、直轄市）、市級的申報條件、考評標準有所差異，所以企業在選定創優專案時，除了要參考建設部的標準外，還必須考慮當地的建立申報基本條件，符合條件的方可申報。
以下是申報不同級別創優達標專案時應具備的基本條件：
（一）區級優秀專案。一般由區級行業主管部門按照上級制定的考評標準組織區級優秀專案的考評驗收，只是達標分數低於市優分數。因此，其申報的基本條件與市優基本相同。
（二）市級優秀專案。
1、 申報的參評專案必須已經竣工並交付使用；
2、 入住率達到標準規定的比例；
3、 配備有專業的管理服務人員；
4、 參評專案的面積等硬體條件符合標準要求；
5、 建立有完善的管理規章制度；
6、 參評專案當年無重大責任事故；
7、 未發生行業主管部門認定的重大有效投訴；
8、 參評專案實行了綜合一體化、專業化管理服務等。
（三）省級及國家級優秀、示範專案。
除了要具備申報市優的基本條件外，還必須具備如下條件：
1、 已取得市優、省優分別滿一年以上；
2、 已按法定程式成立了業主委員會。
（申報國家級示範專案必須是省級考評達98分以上。）
第二節創優達標的操作程式
一、前期介入
企業在制定年度工作計畫和工作目標時，應通過權衡企業所能提供的資源和在管專案的自然條件，確定是否參加當年的創優考評和選擇幾個專案進行創優達標。從而未雨綢繆，預做準備。
（一）參評專案的選擇
一般來說，選擇參評專案主要應考慮以下因素：
1、委託方的要求。如果委託物業管理合同中約定要建立達標且專案自然條件符合申報要求，就必須進行建立達標。
2、企業規範管理、提公升品牌的自身要求。如果企業希望通過參加建立達標提公升管理水平，提高企業知名度，就應選擇專案參與建立考評。
3、企業在管專案中如有基礎條件好、符合申報條件的，應積極參加建立考評活動。
（二）企業調配資源
企業要達到預定的創優目標，必須配備相應的資源，包括組織資源、人力資源、財力資源、物資資源等。企業只有充分、合理地排程和利用資源，才能使其發揮最大功效。其中，確定建立主要負責部門是有效調配資源的關鍵。
要作好調配資源工作必須注意以下幾點：
1、領導重視
企業領導對建立達標工作關注、支援、指導的程度關係到建立達標的成效。因此，企業主要領導應在建立的各個階段予以高度重視，並要求機關相關部門經常到參評專案現場檢查、指導，確保建立工作按計畫進行。
2、組織保證
為了加強對創優工作的領導，企業應成立由公司領導掛帥、機關有關部門負責人和創優專案負責人共同參加的創優領導小組；並指定乙個部門作為建立主要責任部門。各參評專案亦應相應建立以負責人為首的建立工作小組，明確分工，責任到人。至此，企業便形成乙個完整的系統工作網路，從組織上保證了創優工作的順利進行。
4、正確識別考評標準中的硬體與軟體檢查範圍，目錄應與檢查標準對應，突出檢查的重點，覆蓋所有檢查點。
5、分項目錄應細分列項，可利用明顯標識加以隔離，如彩色隔頁紙或標籤等。
6、資料的打螢影印，要注意格式規範、清晰美觀，不應有破損。
7、在日常填寫記錄時，按**設計要求及時、準確、全面、清楚填寫。
8、整理、裝訂時，要使用統一的資料夾，每一冊封面要有標識，冊內的資料裝訂要整齊、統
一、美觀。
9、 與時間緊密相關的分項資料，如社群文化記錄、業主委員會成立過程記
錄、員工花名冊等，應按由近到遠的時間順序裝訂，以方便考評人員查詢。
四、硬體準備
硬體是指軟體執行的環境，包括樓宇建築及配套設施、裝置等。
創優達標不是朝夕能完成的，尤其是一些硬體方面的要求，很難在較短的時間內完成，故創優專案必須提前準備，從日常做起，按高標準進行必要的管理。
創優達標硬體準備是在專案接管後，依照國優標準及企業規定對專案的硬體進行整改、完善、維護及管理的工作。下面闡述的硬體準備是指確定創優專案後，企業在日常管理基礎上，對硬體加以提高和改進的工作。
（一）全員參與，周密計畫
硬體準備是龐大而複雜的工作，要求參評專案負責人在整個整改、完善過程中，充分發揮領導藝術及溝通協調才能，動員所有員工自覺的參與硬體準備工作。為了達到預期的目標，專案負責人應做到：
1、具有全域性觀念。在創優達標的硬體準備工作中，應在對物業管理工作全面了解的基礎上，通盤考慮，統籌安排，防止疏漏和顧此失彼。
2、加強計畫性。在企業內部初評後，根據缺陷的數量、整改難度等，分清輕重緩急，制定出詳細的整改完善計畫，按計畫、有步驟地抓好落實。
3、 注意跟蹤檢查、督導。在計畫實施的過程中，應定期跟蹤檢查，發現
問題要及時了解情況，分析原因，制定改進措施，並督促相關單位和部門整改。
（二）實施的細節與注意事項
國優標準對硬體達標的要求作了總體的描述，在此，僅對共用設施裝置管理的實施細節與注意事項加以說明：
1、共用裝置。共用裝置包括供電、給排水、電梯、消防、治安監控等設施裝置。在硬體準備中，首先應檢查共用裝置能否正常執行，這是創優考評中的重點，也是創優硬體準備工作的重點。
其次是檢查裝置設施安全防護措施是否齊備。例如：裝置執行環境（溫度、濕度等）是否符合要求；配電系統接地是否可靠；裝置房內配備的消防設施在數、質量上是否足夠；水池、水箱入孔和通氣孔有否安沙網等。
再次是檢查裝置房的環境。包括裝置房內無雜物；地面牆面平整；通風滿足要求，裝置油漆完整、無鏽跡；標識、標牌清晰；管理制度、操作規程上牆；配電房、水幫浦房和消防中心等繪有系統圖等。
2、供電設施裝置。供電裝置包括大廈進線高壓電纜、高壓環網櫃、變壓器、低壓配電櫃、電纜、發電機等；供電設施包括配電房、電纜井、發電機房等。
（1）配電房
a、防鼠措施。擋鼠板50cm高，表面光滑，材質堅硬。電纜穿牆孔應規則，並用防火材料封閉。
b、防水措施。電纜溝內沒有積水。配電房若地勢較低，應在門口建門檻，可代替防水擋板。
c、防蟲措施。對於有窗通往室外的，應有細紗窗。
d、防火要求。配電房房門為甲級防火門並配有閉門器，防火門可自動關閉。在易於發現和提取的位置配有滅火器（適用於撲滅電器火災）和co2滅火系統。
e、機房。整潔，無雜物；地面、牆面平整、乾淨；高壓、低壓操作工具擺放整齊、有序。
f、配電櫃。櫃面清潔無灰塵，指示燈指示正常，開關狀態正確，聯絡開關機械連鎖、電器連鎖工作正常，櫃門關閉嚴密，抽屜式開關櫃要求推入或拉出靈活，其機械閉鎖可靠。櫃內無明顯灰跡，各連線件螺絲緊固，電纜標識正確，母排絕緣層完好，項序標識正確，各計量表（電能表，電流錶，電壓表）計量正確。
電容補償櫃工作正常，功率因數0.90以上。
g、標識正確。配電房有標識，裝置編號與裝置統計表中一致，開關櫃功能標識正確，指示燈標識正確，附屬工具有標識，有高壓危險標識，配電房有高壓系統圖、低壓系統圖。
h、安防。配電房接地排呈環狀，安裝要「橫平豎直」，油漆黃綠相間。配電櫃櫃體接地良好，配電櫃前後鋪有絕緣膠皮。
（2）發電機房
a、機房環境。機房環境整潔，無灰塵；發電機無鏽跡、脫漆，有防噪音措施。
b、發電機。轉換開關處於自動狀態；發電機手動、自動可以啟動；無漏油、滲油和漏煙現象，運轉時各指示儀表指示正常。
c、安全防護。噴霧（co2）系統正常，配備滅火器（可撲滅油、電器火災），油箱底部有沙池並有乾沙。
創優專案通過以上方式對標準加以理解，確保專案的硬體環境能夠達到相關要求，以保證硬體準備工作的完成。
五、迎接考評
（一）接待工作
接到考評的準確時間通知後，企業的主要領導應率領相關工作人員提前到達考評現場迎候考評組。
全體受檢人員著裝要分工種統一，佩帶工作證，儀容端莊，精神飽滿。
接待、匯報現場的布置要求做到整潔、明亮、寬敞、舒適，能夠烘托出建立的氛圍。
考評組到達後，接待要熱情，禮節禮貌要周到。
（二）匯報工作
匯報工作包括落實匯報人員、提供匯報材料等。
口頭匯報通常由專案主要負責人擔任。負責口頭匯報的人員，要求十分熟悉專案的管理運作情況和建立的全過程。匯報時要語言流暢，條理清楚，突出重點，控制好時間。切忌照本宣科，吞吞吐吐。
提供的匯報資料一般包括專案建立工作情況匯報材料、創優方案、創優達標資料總目錄等，一式10~15份為宜。另外，製作裝訂要求外觀精緻、美觀，內容實在、精練、準確，排版規範，字跡清晰。
（三）現場陪同
現場陪同是指受檢企業為保證檢查工作順利進行，安排管理和技術人員陪同、引領、配合考評組進行現場考評。企業現場陪同人員應注意：
1、分清主次。陪同人員應配合檢查人員而不是引導檢查人員檢查。
2、準確分工。針對檢查人員專業分組情況，確定相關專業人員陪同並攜帶相關物件。
3、有問必答。陪同人員在陪同過程中，應準確記錄考評人員檢查中所提到的問題。對考評組要有問必答、有理有據、切合實際，切記不可避重就輕或信口開河。
（四）考評情況彙總
一般情況下，現場檢查結束後，考評組要向受檢單位通報考評情況並提出希望和要求。此時，應安排人員進行記錄。對考評人員指出的問題，必要時可適當進行解釋，同時要明確表態，對考評組指出的問題提出具體的整改措施和完成整改的時限。
第三節創優達標成果的鞏固
創優達標工作的正式開始階段是從遞交申請表開始，到考評驗收提出的問題整改完畢為結束。企業通常認為：通過創優考評就算本次創優達標工作的結束，其實不然。
事實上，在考評過程中提出的問題及隱患仍舊存在和發展。考評驗收只是對創優專案的一次性的抽樣檢查，不可能十分全面和徹底，故企業應立即對考評中提出的問題進行分析並加以解決。此外，還要定期對創優專案進行自檢，從而實現綜合管理水平的持續提高。
物業及物業管理的概念
2 狹義的物業管理，是指專業組織或機構，受業主委託，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或使用者進行管理和服務。狹義的物業管理，一般包括對房屋建築及附屬配套裝置 設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境 清潔衛生 安全保衛 公共綠化 公用設施 道路養護統一實施專業化管理...
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