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五洲房地產****
五年（2014-2018）戰略規劃報告
第一部分戰略分析篇
一、外部環境分析
㈠ 經濟環境
國際環境有所好轉，據imf**，2023年世界經濟將增長3.6%，比2023年提速0.7個百分點，是金融危機5年來提速最多的一年，全球對22023年的**都比以往幾年樂觀。
其中，imf**2023年美國經濟將增長2.6%，比2023年提高1個百分點。
十八屆三中全會全面深化改革的決定從經濟要素配置市場化的規則層面上，大大提高經濟增長效率和質量，釋放出巨大的改革紅利。大力深化投融資體制改革，保持投資的合理增速規模。我國儲蓄率維持在50%以上的高水平，既有投資能力，也有投資需求。
㈡ 政策環境
近年來，我國高度重視保障和改善民生，城鎮低收入群體及農民收入增速和水平都有明顯提高，為擴大國內消費需求奠定了基礎。
2023年12月12~13日**城鎮化會議提出：全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。從政策導向看，加快推進城鎮化程序是大勢所趨，因此長期來看，我國房地產市場仍值得期待。
城鎮化程序的加快，是內需增長的新動力。
同時我國在幾年裡進行了大規模的棚戶區改造。據住房城鄉建設部統計顯示，約改造了5000萬平方公尺棚戶區，對近100萬住房困難家庭的住房條件進行改善。
㈢ 社會文化環境
目前社會上對房地產的需求大致可以分為以下幾類：在異地就業群體對住房的需求；主動改善居住條件的需求；因城區改造的老房拆遷產生的需求；投資性需求。除投資需求為彈性需求外，老房拆遷以及外來人員解決住房的需求均為絕對剛性需求，改善居住條件的需求介於剛性與彈性之間。
隨著各地轟轟烈烈的城區改造，不斷增加的城鎮新就業人群，必然導致房地產剛性需求的增加。
外部環境帶來的機遇表現在以下幾個方面：
⑴中國房地產業將繼續迎來高速發展期，為五洲公司的長遠發展提供了歷史性機遇，主要表現在：
1. 房地產的需求依然十分旺盛，剛性需求尤為顯著
2.中國巨集觀經濟的持續發展
3.房地產行業是國家扶持的重要支柱產業
⑵房地產行業新的10年**發展時期，為五洲提供了行業發展機遇，主要表現在：
1.中國房地產業的住房增長速度快。資料顯示，2023年房屋新開工面積201208萬平方公尺，增長13.
5%，增速提高2個百分點；其中，住宅新開工面積145845萬平方公尺，增長11.6%。在全面向好的商品房市場支援下，房地產市場新開工資料也一改2xx1年以來同比增速下降之勢，全年新開工面積創下近5年來的新高。
2.房地產企業的盈利空間遠高於製造業並將保持較高水平。
⑶房地產「由東部向西部」發展的趨勢，為五洲公司提供了區域發展新機遇。
⑷二線城市成為未來幾年房地產發展重心，為五洲公司提供業務拓展新機遇。
面對的挑戰表現在以下幾個方面：
⑴行業競爭公升級，規模化、專業化、資本化對公司的治理能力提出了較高要求。
⑵行業整合加劇，規模競爭形勢凸顯，為五洲公司提出挑戰。
⑶國家巨集觀調控政策使房地產業發展出現階段性調整，對五洲公司快速發展提出挑戰。
綜上，受益於國家城鎮化戰略的推行，中國房地產市場逐步呈現出「東部向西部轉移」、「二三線城市房市趨暖」的局面，為我公司的業務發展提供了良好的機遇。
同時，規模化、專業化、資本化的發展要求也對公司的整體管理能力提出了新的要求,需要制定系統地競爭策略，全面提公升企業競爭力。
二、內部資源與能力分析
分析目的：以找出企業的優勢和劣勢；強化優勢，轉化為核心競爭力；根據企業的資源能力進行正確的市場定位；改革使企業置於不利競爭地位的劣勢；有效整合資源，支撐發展戰略的實現。
企業優劣勢評價維度用業務管理能力和組織管理能力兩個指標來評價。
1 業務管理能力評價
1、專案策劃能力優劣勢分析
優勢：市場調研階段缺少細緻深入的分析，難以達到集團投資要求標準，一定程度上影響到專案策劃方案的評審過程；
劣勢：對營銷策劃在開發中的價值認識到位，專業人才欠缺，導致營銷策劃水準不高。
2、規劃設計能力優劣勢分析
優勢：公司出身於集團規劃設計院，在規劃設計方面有相應的人才儲備與經驗積累；
劣勢：產品規劃設計能力還不具備核心競爭力，需要進一步加強、提公升。
3、成本管控能力優劣勢分析
優勢：已建立一套成本管理體系，明確了成本管理職能工作，建立了相應的成本變更審批及成本結算的多級審核機制。
劣勢：未建立「責任成本體系」及「成本追溯」機制，缺少對目標成本的層層分解，各部門和崗位的具體職責不明晰。
4、工程管理能力優劣勢分析
優勢：公司建築工程施工經驗豐富，具有工程施工管理的相應人員儲備。
劣勢：缺少標準化作業指導，監管的制度與流程體系不完善，施工過程管理、工程質量不能有效控制。
5、銷售管理能力優劣勢分析
優勢：公司主要依託**公司進行**銷售，減少了公司在銷售隊伍方面建設的投入。
劣勢：營銷隊伍薄弱，不利於公司新開發的專案或異地開發專案的市場開拓。
2 組織管理能力評價
1、專案管理能力優劣勢分析
專案管理能力主要指通過組織架構和權責劃分實現對專案開發的管控能力。目前公司採取職能制管理模式，總部共6個職能與業務部門，2個專案部與1個施工管理部，設定較為簡單，能有效控制專案的運作。
但是，總部目前還有一些關鍵職能缺失或弱化，難以形成對專案部的有效管理和支援，需要逐步建立一套成熟的，責任主體明確的多專案管理模式。
2、目標管理能力優劣勢分析
公司已建立了以專案目標為基礎的年度經營計畫和月度工作計畫。
但由於缺少戰略導向型計畫目標管理體系引導，致使企業現有資源無法充分發揮，執行過程存在剛性不足、執行力度不夠的現象。同時欠缺規範、科學的業績管理系統，不利於實施效果的反饋和評估，使得目標的控制和評估失去了衡量標準。
3、財務管理能力優劣勢分析
公司較早引入全面預算管理，為工作的順利開展奠定了基礎。依託集團品牌知名度和財務管理公司，具有較強融資能力。
劣勢：目前的預算編製主要以專案預算為主，從公司整體角度來看，缺乏全域性性的巨集觀把控，不利於控制風險。同時，在內部財務管理上缺少財務分析職能，主要通過外部機構進行年度財務分析，不能為公司的實際經營活動提供及時的決策支援。
4、人力資源開發能力優劣勢分析
人力資源管理體系基本健全，但人力資源戰略規劃、職業生涯規劃職能缺失，在崗位說明、培訓、績效等管理環節也存在不足。
主要表現在公司缺乏專業技術人員，缺乏系統、科學的工作分析、職位管理體系，缺少清晰的崗位說明書，導致公司各部門權責不明，效率不高。
5、資源整合能力優劣勢分析
公司與**、相關企業都具有較好的協作關係，外部高階資源整合能力較強。
內部資源整合受制於缺少完整、規範、精細的流程管理體系，未很好的將公司內部各項資源合理配置，內部資源整合能力有待提高。
6、風險管理優劣勢
公司在具體的專案風險管控上經驗豐富，缺乏從公司層面對風險的系統性把控能力欠缺。
第二部分戰略規劃篇
五洲房地產****把企業社會責任始終放在最重要的位置，公司使命是讓每個人在城市中都擁有自己的家。公司願景是居住彰顯品質，做高品質房地產企業。
一、五洲公司五年發展總體戰略方針
㈠區域選擇。依託集團品牌和資金強大支援，推動房地產業務積極穩健快速發展；區域上立足武漢三鎮，聚焦西部二線城市，關注部分潛力二線城市，擇機進入目標區域優質三線城市,三條主線推進跨區域進取型擴張。
㈡經營模式。以獨立投資、控股投資房地產開發為主，以投資入股、持有部分優質商業物業為輔，展開多種形式的開發合作，探索進入資本市場。
㈢產品定位。目標客戶瞄準中高階群體，產品以市中心區中高檔商品住宅開發為主，以絕佳機會型商業專案、城市新開發區住宅專案投資和定製類專案為輔；全面提高業務專業化、運作規範化、資源市場化水平，紮實提高企業核心競爭力，確保戰略目標如期實現。
二、公司經營模式
五洲公司應選擇「開發+持有」模式，以商品住宅房產開發為核心，輔以持有自身開發優質物業服務與經營未來發展：隨著金融環境成熟、優質物業增多，五洲公司可以擇機開展金融投資業務，形成「開發+持有+金融」的經營模式，實現公司規模化發展。
三、目標市場
目標市場要明晰回答五洲公司未來房地產開發業務的產品定位、客戶定位和區域發展定位，指明企業規劃期業務發展路徑，是戰略規劃的核心內容之一。
㈠產品定位
五洲公司產品定位應堅持「一主三輔」原則，即以市中心區中高檔商品住宅開發為主，以絕佳機會型商業專案、城市新開發區住宅專案投資為輔，並積極開展定製類專案。
例如xx產品型別以市中心區中高檔商品住宅為主，中高檔商品住宅具有市場容量巨大穩定，收益較高的特點，且符合xx目前能力，最適合作為我們主要產品型別消費者的購房決策流程和標準決定了我們應該利用市中心區的優勢地段。
以絕佳機會型商業專案為輔建立嚴格的決策標準和流程，以控制風險；以城郊住宅專案投資為輔在紮實的專案前期基礎上進行開發；積極開展定製類專案通過央企背景和品牌，尋求專案。
㈡目標市場的選擇
1、產品層次定位：中高檔商品住宅作為普通商品住宅中的高層次產品，具有穩定的市場容量和較高的市場收益，鑑於我公司在該層次的市場具有相應的經驗與能力，擬繼續在該市場進行開拓。
2、地段選擇：分析表明，在消費者的購房標準中，地段因素是首要考慮因素之一，我公司選擇市中心位置為專案選址主要目標。
3、房型定位：消費者的消費習慣研究表明，120平公尺以下戶型佔據市場主流，且潛在消費者偏愛120平公尺以下戶型，且以兩室（含一廳、二廳）為主。
綜上，五洲公司未來開發的型別應以位於城市中心區的中高檔商品住宅為主，戶型以120平方公尺以下為主。
除此之外，商業專案和城市新開發區專案可作為策略型（機會型）投資，補充和豐富產品型別，形成產品組合策略。特定客戶產品定製模式值得高度重視，待時機成熟介入。
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