三亞市·鳳凰機場片區市場調研報告
集團營銷中心
2023年1月15日
目錄一、鳳凰機場片區概括1
1、片區概述1
2、住宅市場1
3、典型專案1
4、市場小結5
二、產品市場6
1、物業型別6
2、戶型結構6
3、物業單價7
三、客群市場8
1、客群構成8
2、區域分布8
3、需求動機9
4、客群屬性9
5、交易模式9
四、市調結論10
三亞鳳凰國際機場位於海南省海南島三亞市中西北部的羊欄鎮鳳凰村，東距三亞市中心約14公里，西距天涯海角旅遊風景區5公里。負責海南島南部的運輸任務。由於海南的風景點集中在南部，現在越來越多的遊客也選擇直接飛往三亞的鳳凰機場。
由於機場名勝美景環布周圍，東眺浪漫的三亞灣及「鹿回頭」，西望聞名遐邇的「天涯海角」，北靠滿目蔥翠的鳳凰山，南瀕碧波浩淼的南中國海。
所以，鳳凰機場片區的房地產專案主要集中在蜿蜒的海岸線上。
1、 片區概述
機場片區位於三亞市區西部，海岸長度約17公里，是三亞具一定規模、自然條件良好的旅遊度假區，同市區相比，該景區擁有更加良好的海景資源和沙灘。目前已經具備了良好的形象和檔次，眾多專案已經開發完畢或即將完成開發。
2、 住宅市場
目前在售的專案以中高階物業為主，具有代表專案有泰德白石郡、魯能三亞灣、金中海·藍鑽、克拉碼頭海居、東和·**海岸、鳳凰島等。該區域專案開發建築形態主要以高層公寓、別墅為主，戶型面積集中在50-90㎡，銷售單價集中在30000—40000元/㎡。
3、 典型專案
鳳凰島美麗3區
金中海.藍鑽
4、 市場小結
該片區是中高檔樓盤較為集中的片區，樓盤均具有良好的景觀資源，目前片區專案售價較高，售價均在30000元/㎡以上；
目前，海坡片區一線基本沒有可發後續用地，海景資源的稀缺性保證了物業**的**空間較大；
片區已經形成了一定規模和檔次的度假物業專案，但配套設施建設滯後，有待**公共配套設施進行補充。
1、 物業型別
商品房**以別墅、度假式酒店公寓物業型別為主
基於近幾年三亞開發專案所開發的物業型別統計，基於09年出讓土地容
積率及土地性質的整理，該片區目前乃至未來幾年，別墅、酒店等
物業型別仍是市場**主流。
2、 戶型結構
商品住房**戶型結構仍以一房、兩房為主，但戶型結構及面積配比呈兩極分化，酒店公寓類單體戶型面積逐漸縮小，而別墅類戶型趨向奢華。
通過對海景房、次或非海景房戶型結構及面積的對比，近幾年三亞商品
房**的戶型結構表現為：非海景或次海景戶型結構及面積配比趨向舒
適型，而海景房更多趨於豪華型。
3、 物業單價
近幾年，三亞商品房市場**以中低價位物業為主，價位主要集中8000-12000元/㎡，12000-15000元/㎡**區間，而機場片區由於擁有豐厚的景觀資源，物業單價要遠遠高於其他區域，請看下表：表中的鳳凰鎮即是機場片區，該片區物業單價水平整個2023年都處於上游區域，均價在30000元/平公尺左右。
1、 客群構成
島外市場仍然是支撐三亞商品房市場需求的中流砥柱
受限於島內經濟發展起步晚，經濟收入低、購買有限，本土市場需求較為疲軟。三亞固有的無可比擬的自然資源，後期孕育的發展預期，形成了強勢的投資、度假、養老的島外市場需求。
2、 區域分布
三亞商品房的島外市場需求的區域結構仍以「兩區一都」為主
區域客群購房比例以東北、長三角、京津三大地區為主。而因專案地段、型別、**及首期客戶構成的差異，專案客戶構成比例略有變化。（如鳳凰島、半山半島、**因素制約，經濟購買力較弱的東北地區所佔比例較小）
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