【摘要】當前，中國房地產業面臨著前所未有的激烈競爭態勢。由於行業利潤較高，國內投資者逐漸涉足於該領域，另外國外投資者通過各種形式參與中國的房地產市場。我國房地產開發企業在當今世界經濟低迷、國內土地、金融等調控不斷加大的背景下，如何提高管理水平增強抗風險能力，對於房地產開發企業來說是至關重要的，是當前房地產企業面臨的最重要和最緊迫的問題。
本文主要針對目前房地產開發企業管理中存在的主要共性問題深入分析，重點從兼併重組、專案資本運作、塑造品質、管理創新到企業文化等方面進行了闡述。
【關鍵詞】房地產；企業管理；問題；對策
1 我國房地產開發企業發展現狀
1.1 國際經濟環境影響我國房地產開發企業
2023年美國的房地產金融泡沫的破滅全球經濟進入下降通道，外資尋覓新的增長點通過各種方式參與我國房地產投資，致使我國房地產產能過剩**高漲危機重重。
1.2 中國房地產開發企業受到國家嚴格的巨集觀調控
1.2.1 貨幣政策從寬鬆到從緊
過去國家為支援房地產發展實行寬鬆的貨幣政策，隨著房地產市場超常發展，房地產泡沫顯現融資結構不合理負債水平高，貨幣政策從寬鬆轉為從緊。
1.2.2 限購限貸高壓不斷
在多輪樓市調控效果不理想的前提下，**加大力度通過限購限貸控房價治通脹。
1.2.3 保障房建設控制總供給
據住房和城鄉建設部測算，未來三年每年住房保障投資3000億元，**為民生履責房地產市場供給總量由此增加。
1.2.4 成交量大跌以價換量大勢所趨
據合房網統計：上半年合肥需求減少2%、投資減少16%，房產市場**充足但銷售面積**。房地產商目前最大的難題是如何緩解日趨緊繃的資金壓力，繼綠地率先採取降價策略之後，越來越多的專案開始降價銷售，降價銷售是開發商快速回籠資金最有效的辦法。
1.3 中國房地產業面臨著前所未有的激烈競爭態勢
1.3.1 土地市場競爭越拍越高
地方**債務的加大進一步推高土地**上行壓力，因此各地「地王」的頻現，土地成本公升高推動房價公升高，房地產業由此產生的泡沫使整個房地產業的風險在上公升。
1.3.2 營銷領域競爭愈演愈烈
單一分銷、兩部分銷、多分銷渠道、品牌營銷、差異化營銷等等層出不窮。
1.3.3 資金壓力越來越大
貨幣政策進步一收緊貸款的難度增大，房地產行業融資難，資金成本隨著加息公升級而高企。
1.3.4 人才競爭激烈
人才短缺是大多數房地產企業普遍存在的問題，大型企業因高速發展不斷高薪挖人，小企業很難留住人才，人力成本逐年上公升競爭愈演愈烈。
1.3.5 管理模式落後和僵化是企業成敗的根源
結構同質化，重視銷售之道輕視客戶服務，管理欠科學化規範，觀念落後。
2 房地產開發企業管理中存在的問題
2.1 企業管理規模化精細化不足
2.1.1 市場主體准入門檻不高
房地產市場雖有優質大型房企萬科、 恆大、保利、綠地等大企業，但中小企業數量多規模小信譽差實力總體不強，我國房地產開發企業總數約9萬左右，以中小企業居多，我國法律要求房地產開發公司最低註冊資本為500萬元人民幣，對資本密集型企業來說門檻不高。
2.1.2 精細化、產業化不足
多數企業精細化產業化不足，多為粗放式投機式經營，無長遠戰略規劃。
2.1.3 發展動力不足
多數企業因缺技術、缺管理、缺品牌、缺持續的盈利能力，發展動力不足。
2.2 高負債經營，蘊藏巨大金融風險
2.2.1 財務狀況需謹慎
據調查多數房地產開發企業資產負債率高於70%，已經超過國際公認的安全標準60%，而且不少企業甚至高於這一資料，財務安全風險極大。
2.2.2 資金壓力大
銀根收縮貸款難籌資市場火熱資金壓力大增，資金成本高、勞動力成本逐年攀公升、材料**不斷**，融資是中小企業發展以及生存的瓶頸。基於資金鏈安全考量以及後期土地儲備需要，降價保量勢必是一種選擇，新的房價拐點可能到來，但形式上也可能表現為暗跌，融資是房地產企業發展的瓶頸。
2.2.3 信貸風險、監管不到位
房地產的資金風險，主要是銀行業的信貸風險，**從巨集觀角度和全域性立場考量調控勢在必行，藉此降低或化解信貸風險。
2.3 企業品質意識不強
設計理念不新，同質化標準化較多表現，差別化個性化和品牌化較少表現，設計創新有待加強。
2.4 企業經營管理粗放、不規範
制度建設、團隊建設 、流程建設、績效考核、資訊化建設、內部控制水平低，進度控制、投資控制、質量控制效率不高。
2.5 房地產企業誠信問題不容樂觀
涉及質量的投訴不斷、捂盤惜售、噪音問題、合同違約、面積縮水、物業管理混亂總是等業主投訴**監管然後再處理，房地產企業誠信問題不容樂觀。
3 房地產開發企業管理問題的對策
3.1 通過兼併重組等方式做大規模，整合行業優勢資源
3.1.1 產業鏈整合、聯合開發、資本重組
加強上下游產業鏈調研、整合產業鏈資源優勢，做大做強主業之外吸收上游設計、監理、諮詢以及下游的建築安裝裝飾的優質企業。恆大集團在本次調控中彎道超越，2023年銷售僅次於萬科居全國第二，先後收購了如深圳建設集團在內的產業鏈高階企業，為下一步擴張積聚力量。兼併重組，利用物業的組合規避風險。
適當的兼併重組、多元化以及轉型，現在的轉型就是從過去土地運作為主的環節，轉向品牌運作的環節。商業模式的創新，開發商—製造商—投資商，管理是核心。通過兼併重組做到規模制勝，本輪調控中國內房地產企業總數由9萬變為8萬，兼併重組是做大做強提高競爭力的不可或缺的途徑。
一如當年的家電業百花齊放，經過若干年的市場洗禮，如今大家知道的也只有為數不多的幾家品牌。中小房地產業還應該走聯合開發、合作經營、集中和規模化道路，不僅提高其防禦風險的能力，而且可以借助規模效益優勢，為企業籌集到更多的開發資金。房地產開發企業的整合可以通過資產重組，讓一部分有實力的企業借助資本市場，通過資本運作，以控股方式組建緊密或鬆散的企業集團，通過橫向聯合增強企業的資金實力，或是通過垂直聯合來延伸企業的產業鏈，也可以鼓勵有實力的企業集團採用兼併中小企業的方式實現規模效益，獲得由規模擴大帶來自身成本的降低、共享技術、管理經驗、市場資訊等資源，企業通過發行公司債券也是一條比較好的途徑，通過透明規範運作也能提公升房地產企業併購。
3.1.2 主動讓利銷售，回籠資金
加快資金回籠，拓展融資渠道，適當放緩節奏，理性開發以待後市，向三四線城市擴張，逆市中尋找新的增長點，更科學的管理，更人性化的營銷，比如碧桂園率先在全國範圍內降價，名利雙收做有責任感的企業。
3.2 通過專案資本運作吸收社會游資參與，減少負債資金風險
3.2.1 對外專案化運作，整合社會資源、合作共贏
成立專案公司，利用各自資金、土地、品牌等優勢合作共贏，進一步吸收社會資本參與以達到以小博大共同發展，減少企業負債率以及財務風險，通過聯手、共享品牌，以求利益最大化。
3.2.2 對內成本為先，加強管控
學習美國西南航空公司以低成本經營作為其經營戰略和競爭優勢,採用高飛機轉場率和高負荷工作量來降低成本。我國中小房地產企業的可據此在調查市場需求後設計標準戶型、批量生產。在住宅市場，不與大公司正面交手，專門尋找被忽略的潛在市場，鎖定客戶群，低成本、高效率運營，開發適合自己的商業模式，將房地產實體產品進行系列化、通用化、組合化、模組化設計，合理簡化產品與部件品種規格，通過批量採購降低成本。
加強過程控制和決算控制，土地市場加大區域投資規模減少轉場率節約管理費用，加快開發規模、提高開發速度。
3.3 重點塑造品質，提公升房地產企業競爭力
3.3.1 品質內涵包括品牌和質量
質量樹品牌、誠信立偉業品牌綜合塑造可以通過品牌身份識別、戰略規劃、個性塑造、定位、核心價值界定、知名度打造、美譽度提公升、忠誠度培育、聯想建設、延伸、形象更新、國際化、整合傳播、保護與危機管理、體驗等步驟。
3.3.2 房地產企業品牌的塑造-工程設計創新
控制設計進度、加強設計審查、做好設計優化、施行精品化戰略、標準化戰略，加強設計創新、注重環保、節能減排、智慧型化的植入，針對2008**危害加強抗震設計、提高抗震設防標準，減少結構性損傷提高建築設防等級，設計理念超前確保設計的可靠性、先進性、科學性、合理性。不斷學習國外先進的設計理念、設計風格。融古今中外之長為我所用，考慮結構耐久性加大鋼材含量，社會效益將在更長的時間裡顯現，做負責任企業打造品牌從設計開始。
3.3.3 房地產企業質量的打造-工程管理創新
優選施工隊伍，特別是好的專案經理團隊更是重要，加強全過程控制採取旁站、巡視、抽檢等多種方式確保施工工序質量，材料裝置加強報驗及見證取樣送檢確保材料質量，在人員、材料、機械、施工方法、作業環境等方面全程控制，確保工程質量始終處於受控狀態。
3.3.4 房地產企業質量的後延-服務創新
房地產消費是乙個連續的過程，既需要售前宣傳又需要售後服務，隨著市場競爭的激烈展開和購房者要求不斷提高，延伸產品越來越成為競爭獲勝的重要手段。以房企客服標準化為例，既需要技術標準，又需要管理標準，還需要工作標準。如對房屋有可能發生的質量缺陷進行處理的技術規範，房屋使用維修規程，對客服及客服提供可能產生的問題進行處置的技術規範；房企客服管理通用標準，房企客服三包管理標準，房企客服的客戶管理標準，房企客服評審管理標準；客戶服務部門職責標準、客服人員素質標準、客服人員崗位標準等都需要不斷創新。
知名企業萬科的物業做得精細紮實、無微不至、服務貼心。
3.4 管理方法創新，提公升房地產企業管理能力
3.4.1 管理方法和管理技術的創新
管理組織結構創新需全員參與重在基層，把問題和矛盾解決在基礎階段，避免資訊傳遞失真、降效。合同管理、採購招標管理、財務管理、營銷管理、成本管理等等施行標準化管理，利用標準流程、制度建設系統的資料庫、指標庫、動態控制及時更新，運用先進的網路計畫組織優化、不斷創新。
3.4.2 房地產企業資訊化
房地產企業借助現代資訊科技的強大功能，通過對企業內外部資訊資源的深度開發和廣泛利用，不斷提高其決策、開發、經營、物業管理的效率和水平，進而提高房地產企業的經濟效益和市場競爭力。房地產企業通過實現資訊化，可提高其產品的科技含量（如數位化小區和數字家居），增強產品的市場競爭力；可促使房地產企業的組織結構、業務流程和管理流程更加合理，從而增強企業的應變能力；可進一步整合房地產企業的各項資源或生產要素，使其在一定技術條件下達到他們最佳結合，從而大大提高企業的生產經營效率和管理效率；可使房地產企業應用快捷的資訊交流平台跟蹤先進科技成果，從而提高企業的創新能力。採招管理、合同管理、工程管理、售後服務管理，引入資訊化模組化標準化統一平台，在吸取一流企業管理模式、管理經驗的前提下優化標準規範管理。
房地產資訊一體化管理平台建設是企業做大做強後標準化建設管理的必然之路，它解決了資訊孤島效應，減少了資訊傳遞失真，增加了決策的及時性、準確性。目前在萬科、恆大等知名企業運用，亟待推廣普及。
房地產開發專案問題及管理
摘要 房地產專案建設時間長，投資大，受政策和其他因素影響大。如果能很好的對房地產專案進行管理，能增加公司效益，提高企業在社會中的競爭力。本文從房地產開發專案入手，了房地產開發專案中的管理問題。關鍵詞 房地產 管理 效益 近些年，房地產行業為我國經濟的飛速發展做出了不可磨滅的貢獻。隨著城市化速度的加大...
房地產開發企業收入確認問題研究
摘要 本文從房地產開發企業會計實務出發，通過對房地產行業及房地產收入確認的特殊性的闡述，分析得出鎖定房地產商品所有權上主要風險與報酬實質上轉移的關鍵時點，並對房地產收入確認中存在的問題提出相應的建議。關鍵詞 房地產綜合驗收收入確認 房地產行業是乙個橫跨生產 流通和消費領域的產業，其經濟活動存在於房地...
對房地產開發專案中成本管理相關問題
摘要 房地產業受到國家新一輪巨集觀調控的深刻影響，房地產企業需要加強成本管理以應對市場調控 提公升企業競爭力。而房地產成本管理中的一些突出問題對成本管理工作影響重大，需要及時 有效地進行解決。本文總結了房地產成本管理的突出問題，針對這些問題系統地提出了有效的對策。關鍵詞 房地產開發成本管理問題解決 ...