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王滿王藝凝■
保利房地產股份****（以下簡稱保利地產）成立於2023年，於2023年7月31日在上海**交易所掛牌上市，是隸屬於中國保利集團的大型國有房地產企業。截至2023年年底，公司總資產達1 514.61億元，實現銷售認購超過661.
68億元。自2023年金融危機以來，特別是2023年年初「國十一條」的出台，以及緊隨其後的一系列房產調控政策，使得房地產行業利潤率下降，如何加強成本管理成為房地產行業生存的關鍵。作為房地產行業中頗具代表性的企業，保利地產實施的目標成本管理使其一直保持著穩定的淨資產收益率。
本文擬對其做法進行介紹。
一、保利地產目標成本管理的做法
保利地產的目標成本管理主要包括：制定目標成本、明確責任成本、跟蹤動態成本和評估成本業績四部分，並分別從事前**、事中控制、事後反饋以及責任與激勵機制四個方面合理減少企業成本費用，進而提高企業的經營績效。
（一）制定目標成本
目標成本是企業根據**和分析制定的成本管理標準。保利地產根據施工進度制定了目標成本，具體流程分為投資決策、專案策劃、方案設計、初步設計以及施工圖設計5個階段。每一階段首先根據適當的標準編制目標成本測算表，然後相關部門對各個階段編制完成的目標成本測算表進行審批。
保利地產在投資決策階段通過估算專案投資，進行專案可行性分析，初步制定目標成本，並編寫《立項成本審批表》。專案策劃階段則在審批合格的《立項成本審批表》的基礎上設計概算，定位專案，通過編寫《定位成本審批表》對目標成本進行深化。隨著施工進度的推進，方案設計階段在審批合格的《定位成本審批表》的基礎上進行方案設計概算，確定產品標準，編寫《**材料成本合理性評估》。
初步設計階段則在材料評估報告的基礎上進一步確定產品各分部各專業標準，進行初步設計概算，編寫《部分標準選擇審批表》。施工圖設計階段則在上一階段標準審批表的基礎上，根據對施工圖預算以及工程量清單，最終編寫出完整的《目標成本書》。保利地產每一階段的目標成本均是在上一階段的基礎上制定的，即上一階段的目標成本對下一階段存在制約作用。
保利地產在制定目標成本時，要求相關部門均參與目標成本的制定過程，並充分利用專業埠的成本清單、建造成本清單等成本資料庫的資訊，保證目標成本的制定依據科學和可靠。
（二）明確責任成本
明確責任成本主要在於明確各部門的成本管理職責，即根據經濟指標的反饋，對各部門成本管理的履行結果進行評價。保利地產的成本管理職責分為三個層次：一是成本總負責中心，主要由經理層負責。
二是成本費用發生中心，包括開發部（地價費用中心）、技術部（設計費用中心）、專案部（主體建安費用中心）、銷售部、企劃部（營銷費用中心）以及財務部（期間費用中心），主要任務是按照目標成本的預算與相關制度開展業務活動，接受並配合成本費用考核與監控中心的指導與監控，對每單成本費用的失控肩負主要責任。三是成本費用考核與監控中心，主要包括成本管理部與財務部，主要任務是組織編制開發專案的目標成本以及成本費用的總指標，並將其細化，然後將具體的明細指標落實到各專業部門，並跟蹤、指導、監控目標成本的執**況。保利地產通過劃分不同層次的成本管理職責，構建了相對完善的責任成本體系，從制度層面上保證了目標成本的執行以及對目標成本的控制。
（三）跟蹤動態成本
房地產企業的動態成本由合同成本、非合同性成本以及待發生成本構成，是專案實施的預期成本。保利地產通過「乙個中心，三條線」來構建動態成本體系。乙個中心即以合同為中心。
「三條線」是指動態成本、實際發生成本以及實付成本。在動態成本中，合同成本所佔比重最大，是成本控制中的重點。合同變更以及款項超付等情況會造成合同成本的不確定性，為防止此現象的發生，保利地產以合同為中心將目
理財廣場
財務與會計·2012 02 26
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標成本分解到合同中，使用公司標準的文字合同，並且自己撰寫補充條款，全面約定**組成以及風險分擔等問題，形成嚴格、準確的合同條款。保利地產還通過比較動態成本與實際發生成本，了解專案的整體進度並且對其進行控制，預防拖延工期、趕工期造成質量下降等現象的發生。通過對比實際發生成本與實付成本，掌握款項支付進度，預防款項超付等現象的發生。
同時，保利地產還要求對動態成本做到「一月一清」，每月編制成本資訊月報，嚴格控制動態成本。
（四）評估成本業績
成本業績評估是針對各部門成本控制執**況進行的績效考核。在制定目標成本、明確責任成本、跟蹤動態成本的基礎上，保利地產對目標成本的執**況進行了嚴格的評估，以確保目標成本的落實。在進行成本業績評估時，保利地產主要採取三種手段來進行：
一是利用完善的成本資料庫，根據目標成本資料以及動態成本資料的歸檔，提煉出關鍵的成本考核指標，並且針對專案生命週期中成本失控處查詢原因，界定責任。二是通過編寫《保利地產成本控制指導書》，使績效指標體系化。成本控制指導書中明確規定了各項費用的主要內容、明細分類以及責任部門，完善了績效考核指標體系，為進行成本業績評估建立標準。
三是加強成本績效考核的獎懲力度，使專案成本與每個崗位、每個員工都息息相關。此外，保利地產分別從流程績效、業務績效以及崗位績效三個層次進行績效考核。通過流程績效評估，考核與流程活動相關部門相互協作的成果；通過業務績效評估，將各部門以及員工的行動與企業戰略聯絡起來，為實現公司戰略提供保證；通過崗位績效評估，可以基於非戰略目標對員工進行事務性考核。
這種從上到下的績效考核方式，培養了協作共贏的企業文化，幫助每個員工樹立了成本控制的理念，培養了成本控制意識。
保利地產通過構建責任成本體系以及進行成本業績評估兩種方式，分別從管控體系以及績效考核兩個方面保證了目標成本的執行和控制，在保證開發進度以及產品質量的基礎上，達到了實現盈利以及創造成本優勢等更高層次的成本管理目標。
二、目標成本管理執行的條件
為了保障目標成本管理體系的執行，保利地產採取了以下措施：
（一）制定準確的目標成本
制定準確的目標成本是實施目標成本管理的前提，保利地產在制定準確的目標成本方面作出了以下努力：首先，注重收集影響目標成本的資訊，包括專案情況及材料、人工的**等，利用多元化資訊輔助編制目標成本。其次，運用儲存的歷史成本資料建立企業自身的成本資料庫，利用資訊科技輔助編制目標成本。
再次，建立敏感的監督反饋機制，要求每一環節下的目標成本均要得到相關部門的審批，並對有出入的目標成本進行及時更正。
（二）完善成本績效考核
建立完善的成本績效考核制度，將成本控制理念滲透到每個員工的行動當中。保利地產通過成立成本控制中心或類似部門，將整體的目標成本細化後落實到各個部門，並對目標成本的完成情況進行跟蹤、監督，然後根據目標成本的完成情況進行獎懲。通過建立完善的成本績效考核制度樹立員工全成本的理念，使員工明確成本管理並不只是經理層或財務部門的事情，而是需要各個部門、各個崗位互相協助。
保利地產通過培養員工的成本意識，將成本控制與績效考核相融合，做到了成本管控要求的「目標清晰，責任明確」。
（三）從戰略角度優化目標成本
從戰略角度進行成本優化是在巨集觀層面控制目標成本，主要分為兩個方面：首先，重視市場定位。在房地產行業中對專案總成本影響最大的是立項環節，保利地產通過分析與客觀調研，根據市場當前售價以及未來市場趨勢的**，確定企業的目標售價，挑選出具有優勢的專案。
在設計過程中，根據所在城市的不同實施不同的成本管理措施，如將城市分為成本型城市與產品型城市。在成本型城市（如武漢、長沙、南昌等），關注的是成本核算和控制，重點放在設計成本優化方面。在產品型城市（如廣州、深圳等），在關注成本的基礎上進行一定程度的價值創新。
其次，創造品牌效應。良好的品牌效應可以幫助企業銷售產品、回流資金、節約期間費用，對控制成本有著積極的作用，為企業達到成本管理的目標提供保障。
（四）建立成本資料庫
成本資料庫主要融合了資訊科技與統計學分析，對企業目標成本管理的實施具有保障作用。在建立成本資料庫方面，保利地產做了以下工作：首先，保利地產組織了足夠的人力資源，因為成本資料不但需要經濟管理人員提供，還需要計算機工程人員為開發、維護資料庫提供技術支援。
其次，及時蒐集原始成本資料，並將每一階段的成本管理資料客觀、準確、及時儲存到成本資料庫中。再次，通過從成本資料庫中獲取、利用、檢驗、反饋等環節，建立了基於動態變化的成本資料庫，不斷更新、完善成本資料庫中的資訊，為企業找出目標成本管理中的薄弱環節、分析原因、採取改進措施提供了依據。
（作者單位：東北財經大學會計學院
中國內部控制研究中心責任編輯劉黎靜■
2012 02·財務與會計27
房地產成本管理目標成本解析
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