保利房地產(集團)股份****
1、 專案負責人和專案管理計畫書
2、 土地接收
3、 現場三通一平
4、 委託監理
5、 施工招投標、承包合同
6、 工程質量、安全報監
7、 申辦《建設工程施工許可證》
8、 施工計畫和施工方案審核
9、 設計交底和圖紙會審
10、 設計(技術)變更
11、 圖紙管理
12、 開工放線、驗線
13、 樣板引路、材料選型和封樣驗收
14、 隱蔽工程驗收（土建）
15、 隱蔽工程驗收（水、電、裝置）
16、 工程例會、專題會議
17、 安全生產與文明施工
18、 現場簽證
19、 精裝修管理
20、 供水配套
21、 供電配套
22、 燃氣配套
23、 通訊配套
24、 園林、市政配套
25、 人防工程管理
26、 專案月報
27、 工程款支付
28、 竣工（質量）驗收
29、 竣工驗收備案
30、 工程移交和交樓
31、 工程質量維修
專案負責人和專案管理計畫書
1. 作業目的
在工程專案開始之初選擇和任命專案的負責人（專案經理），編制出針對具體專案的實施過程具有指導作用的管理計畫書。
2.作業依據
《保利房地產（集團）股份****工程管理制度》、《保利房地產（集團）股份****程式檔案》之《施工過程控制程式》。
3.主管崗位工程部經理：選擇專案經理，報主管工程副總審批，審批後簽發任命書。
主辦崗位專案經理：編制專案管理計畫書，報主管工程副總審批。
4.緊前工作條件
任命專案負責人：專案已立項，準備實施。
專案管理計畫書：準備開工，施工單位、監理單位已選定。
5.作業描述
5.1任命專案負責人：
工程部經理在專案實施之初根據專案的具體情況，安排具有相應專業資質和管理能力、管理經驗的工程師擔任專案負責人，報公司主管工程的副總經理審定（一般以公司呈批件形式），審定後由工程部經理簽發「工程專案負責人任命書」，蓋公章後存檔併發到相關單位（施工單位、監理單位等）。
專案負責人任命書是質量管理體系審核中必備的資料之一。
5.2編制專案管理計畫書
專案負責人根據工程專案的具體情況和公司的目標、要求，編制《工程專案管理計畫書》，報工程部經理審核，再報主管副總經理審定，作為進行專案管理的指導性檔案。
5.2.1《工程專案管理計畫書》應包括以下主要內容：
5.2.1.1工程概況、說明
對工程的地點、幢數、層數、面積、基礎形式、結構形式、用途進行描述，說明施工單位、監理單位及開工時間等，此外，應對工程的特點、難點加以說明，以便制訂出針對性的控制方法和程式。
5.2.1.2工程管理的依據
包括法律、法規、技術規範、地方規定、承發包合同、公司規定規章等，我司在工程管理方面有幾個管理規定：《保利房地產(集團)股份****工程專案管理規定》、《保利房地產(集團)股份****住宅土建毛坯交樓管理暫行規定》、《保利房地產(集團)股份****住宅建築裝修施工管理暫行規定》。
5.2.1.3工程管理的組織機構
包括公司為此工程成立的專案部的人員配備、崗位分工和職責；施工單位的管理機構和專案經理、技術負責人、各主要管理人員的情況；監理單位的管理機構和專案總監、總監代表、專業監理工程師的資格、職稱、崗位等情況。
5.2.1.4工程專案管理範圍
一般包括施工準備階段、施工過程階段及竣工驗收、交樓、保修階段。
5.2.1.5工程專案的管理目標
根據公司對專案的總體目標確定專案的質量、進度、造價、安全等方面的目標，分解成階段性的具體的施工單位必須達到的目標。
5.2.1.6工程管理內容
在專案的實施過程中進行管理的具體工作內容。
5.2.1.7工程管理的控制方法和程式
分施工準備階段、施工過程階段、竣工驗收、移交、交樓階段，按管理工作內容擬定控制方法和程式，重點是施工過程中的質量、安全、投資、安全控制方法，並結合工程的特點、難點制定針對性的控制方法、程式。
5.2.1.8工程專案的主要節點計畫、階段計畫、總體計畫
為實現專案目標，結合實際情況，將目標分解，制定出我司控制性的節點計畫、施工單位可行的階段性計畫，所有計畫必須與公司的總體計畫相符並最好預留機動時間以應付不可預料的情況。
5.2.1.9其它事項
如需要配合的事項、平面布置等。
5.2.2 《工程專案管理計畫書》審定後應存專案現場，作為實施過程中的指導性檔案，也是質量管理體系審核中現場必備的資料之一。
土地接收
1.作業目的
土地接收是工程進行施工乃至專案實施的前提條件之一，界線分明、定位明確地接收場地是工程順利開展的條件。
2.作業依據
《建設用地規劃許可證》，《建設用地批准書》，紅線圖；公司《房地產前期報建（後期驗收）控制程式》。
3.主管崗位工程部經理：協調工程部與公司綜合開發部接收場地。
主辦崗位專案經理：現場接收場地，參與紅線點、基準點的測放工作。
4.緊前工作條件
公司收到土地轉讓（出讓）單位的土地移交通知書，工程部收到公司綜合開發部的接地通知。
5.作業描述
5.1 接收土地前的準備
土地轉讓（出讓）或土地競標等取得土地的手續，《建設用地規劃許可證》，《建設用地批准書》，紅線圖等證件資料由公司綜合開發部辦理。獲知取得土地後，工程部經理跟進專案的開發進展情況，公司明確專案要實施時應安排專案經理，由專案經理具體跟進，先查閱紅線圖、地形圖、專案方案圖等資料，對專案的位址、方位、占地面積、周邊環境、現狀等情況了解、熟悉，並應從開發部了解（必要時查閱土地轉讓合同和附圖附件）土地移交時的條件、狀態，了解清楚是否需要拆遷，移交時有無水電，周邊道路等情況。若由我司負責拆遷舊建築構築物，遷移供電、電視電訊、供水、煤氣等管線，則需先選定拆遷施工隊，聯絡相關的單位、部門，估測拆遷工程量，擬訂、簽訂相關的協議、合同，做好拆遷的準備。
對於需要砌築圍牆的場地，應先安排施工隊伍，從總工室領得圍牆圖紙，商談工程造價，待接收場地後可馬上砌築圍牆。若此專案的土建施工單位已確定，應通知施工單位做好進場準備，也可將圍牆一併交由土建隊施工。
5.2現場接收
5.2.1現場查勘
收到開發部的土地移交通知後，工程部經理和專案經理及專案部專業工程師（若土建施工單位已確定，可通知施工單位同去）帶好相機（最好是有日曆的）和相關圖紙資料與開發部到現場與交地單位交接，查勘全場（做好全景拍攝）。專案經理應引導雙方在有問題需要交涉的地方停留（做好區域性針對性拍攝），由對方介紹情況，雙方議定遺留問題的處理方法。
5.2.2現場交接界樁、測放紅線點
對於原單位用地，應對邊界（圍牆、界樁）交接清楚，做好記錄，在地形圖或平面圖上標註清楚，對於通過競拍或轉讓取得的空地，應現場測放紅線點（由開發部申請並組織城市規劃測量隊測量放線），記錄、標註清楚，並應記錄一些延伸點、參照點的位置、距離（如某界點離路邊垂直距離多少）以幫助校核（或重放）界樁點。對於測放好的界樁點，應加以保護（如已確定土建施工隊，可安排施工隊現場一起參與，或安排砌築圍牆的隊伍或拆遷隊進行界樁加固保護），避免界樁遭到損壞造成界線不明。
5.2.3 需要重點關注的問題
除土地轉讓合同另有約定外，土地接收時應達以下標準：場地標高要求與場外道路平齊；場地平整度要求起伏不超過正負30厘公尺；周邊的邊界線是否封閉，邊界的折角點的界樁是否齊全和牢固，位置是否準確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線的距離是否明確；地面以下的建築物基礎，構築物已清除，過境的管線已妥善搬遷，區域內管線已在區域邊界外截斷；地面以上和區域上空已清空（公司要求保留的除外）；與周邊任何個人或單位沒有土地使用權益上的糾紛；區域與場外主幹道之間必須暢通，並能保證重型施工車輛的通行安全；區域附近已留有足夠容量的電，自來水和廢汙水排放的介面。
5.2.4 現場交接會議，交接記錄
查勘完現場、界樁交接或測放完後，應在現場馬上召開會議，確定是否接收。決定一般分三種情況：（1）同意接收，沒有遺留問題，交接清楚；（2）同意接收，遺留問題商定處理方法、時限；（3）不同意接收，不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改後另行約時接收。
同意接收土地的，現場簽署土地接收檔案，由開發部與對方單位籤，我部與開發部籤移交記錄，紅線點、界樁交接記錄。對有遺留問題的，應留下對方的聯絡人和聯絡方法。
5.3 接收土地後的工作
現場接收土地後，視具體情況，需要拆遷的，盡快安排施工隊伍進場進行拆遷、清障，聯絡相關的部門遷移處理過境的管線；要申辦施工用水用電、通（修）路、平整場地（三通一平）視條件盡快啟動；需要砌築圍牆的，盡快安排施工單位砌築圍牆；土建施工單位已確定的，盡快安排進場進行施工準備工作。
5.4 整理接收過程中的資料，專案歸檔。
現場三通一平
1.作業目的
現場三通一平（通水、通電、通路、平整場地）是工程開展施工的前提條件之一，是建設方向施工單位下達開工令的條件之一，對專案的總工期和經濟效益有重要影響。
2.作業依據
《建設工程規劃許可證》，規劃方案，總平面圖；公司程式檔案《施工過程控制程式》和工作檔案《施工準備工作流程》。
3.主管崗位工程部經理：督促檢查「三通一平」的進展，協調相關問題。
主辦崗位專案經理：組織開展「三通一平」工作。
協辦崗位土建工程師和水電主管工程師：現場跟進平整場地、通路的施工進展，具體申辦施工用水、施工用電。
4.緊前工作條件
已接收土地，修建性詳細規劃已批准，已取得《建設工程規劃許可證》（通水電）。
5.作業描述
5.1 場地平整
5.1.1 場地平整的準備工作
在修建性詳細規劃已批准、總平面圖已具備時，可根據規劃圖、總平面圖的平面布置、尺寸、標高等要求，對照場地的現狀（查地形圖或現場測量）確定是否需要平整場地、什麼區域要降低標高、什麼區域要填高、挖或填的高度是多少。若平整場地的工程量較大，可呈報公司確定是否單獨委託土石方施工隊還是一併由土建施工隊施工，對於場地內有較大高差的情況（如山地盤），還應考慮（結合建築物情況、道路、園林）是否需要採取邊坡支護（擋土牆、噴錨等）；若平整場地的工程量較小，可直接包含到土建工程中由土建施工單位進場後完成。若要委託土石方施工隊，則應按公司《合格供方評價與選擇控制程式》選擇好施工單位，先商定**，擬、簽合同，準備開工。
經估算有大量土石方外運的，還應先辦理《餘泥渣土排放證》（也可包含到土石方施工隊任務中）。
5.1.2 場地平整的實施
土地接收後，由土建施工隊或單獨委託的土石方施工隊進場進行場地平整。
首先測量原地標高，視現場情況，按10公尺或5公尺間隔的方格網測量，施工單位測量，監理旁站監督，做好記錄，繪製平面圖，我方現場管理人員審核簽字。
保利地產工程部作業指導書
工程管理作業指導書 保利房地產 集團 股份 2007年3月 1 專案負責人和專案管理計畫書 2 土地接收 3 現場三通一平 4 委託監理 5 施工招投標 承包合同 6 工程質量 安全報監 7 申辦 建設工程施工許可證 8 施工計畫和施工方案審核 9 設計交底和圖紙會審 10 設計 技術 變更 11 ...
工程作業指導書
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