pmo召集人
楊永席2008-1-4
目錄1. 目的
2. 適用範圍
3. 成本管理物件及責任人界定
4. 管理辦法
目的 規範和指導重慶龍湖的成本管理工作；
明確成本管理職責；
解決何時做、如何做的問題；
適用範圍
本辦法適用於重慶公司各項目的成本管理；
管理辦法
◆ 土地投資論證階段
◆ 專案啟動階段
◆ 方案設計階段
◆ 初步設計階段
◆ 工程實施階段
◆ 專案竣工成本確認
◆ 專案竣工結算
土地投資論證階段
根據發展部提供的土地資訊，由總經理主持，公司pmo成員參加，確定擬取得地塊的專案定位（含擬售**及專案成本設定等）；
根據地塊專案定位，研發部負責完成《專案預案》，發展部負責提供土地資訊及周邊市政配套情況；
根據專案定位、《專案預案》、土地資訊和周邊市政配套情況，由司造價採購部經理（或其指定人員）負責完成土地投資論證階段《專案目標成本（土地版）》；
《專案目標成本（土地版）》由公司pmo會審，總經理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經理給定乙個成本限值，造價採購部和研發部按此限值去重新規劃和測算；
《專案目標成本（土地版）》按照集團統一指導模板的要求完成；
《專案目標成本（土地版）》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；
如土地中標，《專案目標成本（土地版）》將作為專案設計階段目標成本的參照依據。否則由造價採購部存檔。
專案啟動階段
在專案啟動階段，專案團隊成員應明確，至少包括專案負責人、專案成本經理、專案研發經理、專案營銷經理；
專案的啟動會議由專案負責人組織準備會議、啟動會議，會議上應明確專案經濟技術指標、配置標準、交房標準、建造標準、主要裝置的檔次或品牌、市政介面。由專案負責人負責組織專案團隊成員、造價採購部、研發部、工程部、營銷部完成《專案目標成本（啟動版） 》，在專案啟動會上，由pmo審批後下達；
專案目標成本啟動版帶入經濟模型測算後應達到或超過土地版的收益指標；
經濟技術指標中應有容積率指標面積、地上建築面積、地下建築面積、贈送建築面積、灰空間建築面積、配套設施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍牆長度、市政接入長度等成本測算的基礎資料（詳見附件）；
啟動版目標成本主要參考公司的歷史經驗資料、市場變化預期、專案的特點（基礎形式、市政接駁口等），根據配置標準進行測算；
根據《專案目標成本（啟動版》，專案成本經理負責組織專案團隊成員一起研討，最後由專案成本經理和專案研發經理負責形成《專案設計階段成本控制重點和控制方案》，並經公司造價採購部經理、公司研發經理審核，pmo負責人、地區公司總經理審批，送達地區公司pmo成員；
根據《專案設計階段成本控制重點和控制方案》，專案研發經理完成《方案設計任務書成本控制附件》，經專案成本經理、專案負責人、公司造價採購部經理、公司研發經理審核通過後，作為《方案設計任務書》的附件。
方案設計階段
方案設計完成後20個工作日內，專案負責人組織，專案研發經理負責完成《專案技術經濟指標（方案）》和《專案產品配置標準（方案）》，專案成本經理據其完成《專案目標成本（方案版）》。
方案設計完成後應作好造價諮詢單位的委託，以便進行相關指標的測算及方案技術經濟比較；
方案設計完成後應委託造價諮詢單位、面積測繪單位對規劃建築面積、銷售建築面積、造價建築面積進行計算；
專案目標成本方案版中單體的建築指標應由成本經理測算完成，至少應包括：外牆面積指標、外保溫面積指標、外裝不同飾材的面積指標、外裝線條指標、門窗面積指標、屋面飾材指標、防水面積指標、大堂裝飾面積指標、室內公共部分裝修面積指標、室內精裝修面積指標（精裝修交房專案）；
基礎工程成本應結合地質勘察報告，計算基礎工程量結合歷史資料、市場預期測算；
主體工程成本的工程量參考歷史專案的經驗資料，單價結合現合同條件以及市場預期進行測算；
景觀工程成本的工程量應按照方案圖進行測算完成，至少應包括：景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋牆工程量、圍牆工程量、代徵綠地面積；
三通一平工程成本的土石方工程量應根據方案圖（或平場圖）、原始地貌圖進行計算，施工道路、施工水電、臨時設施根據施工平面布置圖測算；
基礎設施工程成本根據綜合管網圖（方案版）測算工程量，至少應包括：道路工程量、雨汙水工程量、雨汙水處理池工程量、強弱電管網工程量、給水管道工程量；
如《專案目標成本（方案版）》未超過《專案目標成本（啟動版》中的預設總成本（除土地外開發成本）的3%，則只需按《方案設計階段成果》審批流程提交審批。否則，需專案研發經理和專案成本經理對超預設目標成本的原因進行分析和總結，並提交地區公司pmo進行研討和審核。
根據審核通過的《專案目標成本（方案版）》，由專案研發經理負責完成《初步設計任務書成本控制附件》，並報專案成本經理、專案負責人、公司造價採購部經理、公司研發部經理審核，作為《初步設計任務書》的附件。
初步設計階段
初步設計完成後20個工作日內，專案負責人組織，專案研發經理負責完成《專案技術經濟指標（初設）》和《專案配置標準（初設）》。如無初步設計，可省略此項工作。
初步設計完成後30個工作日內，依據《專案技術經濟指標（初設）》、《專案配置標準（初設）》，專案成本經理組織專案團隊參加，共同開會充分討論，完成《專案目標成本（執行版）》。如無初步設計，需在招標圖紙完成後30個工作日內完成《專案目標成本（執行版）》。
初步設計階段
初步設計圖紙應委託造價諮詢單位進行工程量、價計算 ，並提出技術經濟優化措施建議；
根據初步設計圖紙對規劃建築面積、銷售建築面積、造價建築面積進行計算；
初步設計圖紙的工程量、價計算，包括單體建安裝修工程、配套設施工程、基礎設施工程、環境景觀工程；
初步設計階段
作實體樣板房的專案，如在初步設計完成時，樣板房的施工圖已完成，應按樣板房的施工圖預算工程量進行計算；
如《專案目標成本（執行版）》未超過《專案目標成本（方案版》中的預設總成本（除土地外開發成本）的3%，則只需按《初步設計階段成果》審批流程提交審批。否則，需要專案成本經理和專案研發經理對超預設目標成本的原因進行分析和總結，並提交地區公司pmo進行研討和審核。審核後，同時抄送公司pmo成員、專案團隊成員、集團運營中心、集團財務部。
初步設計階段
根據審核通過的《專案目標成本（執行版）》，由專案研發經理負責完成《施工圖設計任務書成本控制附件》，並報專案成本經理、專案負責人、公司造價採購部經理、公司研發部經理審核，作為《施工圖設計任務書》的附件。
《專案目標成本（執行版）》需按照集團統一模板編制。
工程實施階段
成本分解及合約規劃
《專案目標成本（執行版）》編制完成後15個工作日內，由專案成本經理負責，組織專案團隊成員及其他相關人員，參照集團合約規劃體系對目標成本進行分解，形成《專案目標成本分解及合約規劃》。
專案成本經理負責將審批通過的《專案目標成本分解及合約規劃》錄入到成本系統。
依據工程實際情況，專案成本經理負責對合約規劃的版本進行更新。
動態成本跟蹤
合同簽訂人在簽訂合同時，應與合約規劃對應，並對付款計畫進行拆分。專案成本經理負責複核。
在施工圖完成後45天內，專案成本經理應負責組織完成施工圖預算，並對目標成本進行預算調整。預算調整由專案成本經理負責錄入成本系統。
施工圖預算包括單體建安裝修工程、配套設施工程、基礎設施工程、環境景觀工程；
每月25日前由造價採購部指定人員將庫存材料費用進行結轉，轉入專案成本。專案成本經理負責審查。
合同變更( 包括：經濟簽證、設計變更、技術洽商）所產生的合同金額變化，按照相關制度要求進行確認及審核後7天內，由專案成本經理負責錄入成本系統。
月度成本回顧
每月28日前，由合同責任人負責對未發生合同進行清理、預估，對已發生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，並彙總提交給專案成本經理審核，最後由專案成本經理在月最後乙個工作日前負責形成《專案成本回顧報告（月度）》。
《專案成本回顧報告（月度）》由公司造價採購部統一指定報告模板；
《專案成本回顧報告（月度）》審批流程：
a.如動態成本（除土地成本外）＞目標成本（除土地成本外）×（1+2%），審批流程：專案成本經理→專案負責人→地區公司pmo（會議形式）→地區總經理（抄送地區公司pmo成員、專案團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。
b.其餘條件下，審批流程：專案成本經理→專案負責人→pmo負責人（抄送地區公司pmo、全體專案團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。
季度成本回顧
每季度最後乙個月25日前，由合同責任人負責對未發生合同進行清理、預估，對已發生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，並彙總提交給專案成本經理審核，最後由專案成本經理在每季度最後乙個工作日前負責形成《專案成本回顧報告（季度）》。
《專案成本回顧報告（季度）》審批流程：
a.如動態成本（除土地成本外）＞目標成本（除土地成本外）×（1+2%），審批流程：專案成本經理→專案負責人→地區公司pmo（會議形式）→地區總經理（抄送地區公司pmo成員、專案團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。
b.其餘條件下，審批流程：專案成本經理→專案負責人→pmo負責人（抄送地區公司pmo、全體專案團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。
超目標成本的例外情況處理
除定期成本回顧外，如發現動態成本（除土地成本外）＞目標成本（除土地成本外）×（1+5%），可隨時申請走上述a）流程。
《專案目標成本（執行版）》調整
如出現上述a）和超目標成本5%的情況，專案成本經理可申請目標成本的調整。
調整流程：專案成本經理→專案負責人→地區公司pmo（會議形式）→地區總經理（抄送地區公司pmo成員、專案團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。
月度資金計畫
合同經辦人或某項工作的責任人負責編制對應的次月月度資金計畫。
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