我國是農業大國,農村土地利用效率很低,農村土地信託制度是促進農村土地流轉及緩解農民生存壓力的有效方法。)一、農村土地信託制度的概念(一) 農村土地信託制度概述由於受經營能力、生產成本等因素的影響,當前許多農民種地不賺錢甚至虧本,種地積極性不高,導致土地大面積撂荒。為了提高土地利用率, 土地承包者可將承包地的經營權在一定期限內依法、自願地以信託方式交由有經營意願也有經營能力的企業或個人進行經營。
企業或個人取得土地經營權後,依據自己的意志並以自己的名義獨立對信託土地進行經營管理,在扣除經營費用和約定報酬後,土地收益則完全歸農地承包權人或其指定的受益人所有。綜上所述,農村土地信託制度可概括為:「在堅持農村土地集體所有權和承包權不變的前提下,土地承包人基於對受託主體的信任,為了使自己取得更大的土地收益,更加有效、充分地利用土地資源,將其承包地經營權信託給受託人。
受託人以實現土地收益最大化為宗旨,以自己的名義對土地經營權進行獨立管理,而土地收益由土地承包者或其指定的受益人享有的民事行為。」二、農村土地信託制度的法律問題分析(一)農村土地信託當事人及法律關係依據信託制度的基本原理,土地信託應包括信託人、受託人和受益人三方當事人。其中信託人是土地承包者,其根據自己的意志,在保留承包地承包權的前提下,將承包地經營權分離出來信託給受託人,由受託人對其進行獨立管理、經營。
受託人是指承包地經營權的受讓者,其以自己的名義對信託土地獨立進行經營管理或處分,各種法人、自然人均可成為土地受託人。受益人是由信託人指定有資格享有信託收益權的第三人,其只享有信託收益權,而無權對信託財產進行管理、處分,其可以是信託人本人,在特定情況下也可以是受託人。在我國目前的農村土地信託中,從土地信託產生的原因和目的來看,受益人主要是信託人本人即農村土地承包者。
農村土地信託制度中三方當事人存在如下法律關係:1、信託人與受託人之間存在委託關係,根據信託協議信託人將其土地經營權信託給受託人經營、管理,受託人則應盡到信託義務,確保土地收益最大化。同時,受託人應當根據信託協議接受信託人的監督,信託人不應超過協議範圍干涉信託事務,確保受託人能以自己的意願對土地進行獨立經營。
2、受託人必須為了受益人的利益最大化而行事, 且有義務將信託收益交付受益人享有,而受益人則有權享有信託收益,在其收益權受到侵害時有權行使收益請求權和排除妨害權。3、信託人有權獨立指定或更換受益人,而不必經受益人同意。信託人與受益人之間的法律關係具有無因性,不因信託設立前雙方之間法律關係的變更而變更。
在農村土地信託法律關係中,農村土地信託受託人的權利主要表現為:1、費用償還請求權;2、信託費用補償請求權;3、受託人於行使費用償還請求權和費用補償請求權後,如其權利仍未獲得滿足為了確保受託人的權利得以順利實現,受託人可以拒絕交付信託土地,其相當於行使留置權、損害補償請求權、報酬給付請求權。農村土地信託受託人的義務主要表現為:
1、依據土地信託的具體內容,為了達到土地信託的目的,受託人應盡善良管理人的義務,對信託土地善良地經營管理,這是土地信託受託人的最基本義務;2、受託人必須為了受益人的利益最大化而行事;3、受託人自己妥善管理信託土地,確保信託土地不受損害;4、受託人應及時向委託人通報土地經營管理狀況,制定專門的賬簿載明信託土地的收支計算表和各項信託事務處理情況,定期報送委託人審查、監督,聽取委託人的監督意見,並且應保護好這些賬簿以供事後查詢。5、將土地信託收益歸還委託人;6、從保護耕地方面講,受託人在經營管理信託土地時,應遵守不改變土地的農業用途,確保土地的復耕能力,確保土地資源的可持續利用原則。(二)農村土地信託財產問題1、信託財產的性質土地信託的信託財產為承包地經營權。
承包土地經營權為用益物權,是土地信託結構中最不可或缺的因素。一切的信託活動皆因它而運動,它是最基礎的環節。2、農村土地信託的收益分配及風險承擔依據信託的基本原理,信託收益應全部歸受益人所有,在農村土地信託中則應歸委託人所有。
但以下幾項費用則應由受託人在信託收益中予以扣除,扣除時受託人應先向委託人通報,委託人無異議時,則予扣除。(1)信託土地的各種稅收、款項經委託人認可後,受託人予以扣除;(2)經營信託土地過程中所產生的各種費用,以及受託人在經營信託土地過程中所遭受的各種損失;(3)經營管理信託土地過程中所產生的各種債務;(4)受託人的報酬。(三)農村土地信託登記制度根據我國《農村土地承包法》第三十八條規定:
「土地承包經營權採取互換、轉讓方式流轉,當事人要求登記,應當向縣級以上地方**申請登記,未經登記不得對抗善意第三人。」此條是關於土地使用權登記的規定。《物權法》第一百二十九條亦做了相同的規定。。
申請進行土地流轉登記,應當提交土地變更登記申請書及相關資料,內容包括:轉讓人與受讓人的姓名、住所、土地坐落、面積、用途,土地承包合同、土地使用權轉讓合同土地承包經營權證書,以及登記部門要求提供其他檔案、登記部門收到土地使用權變更登記的申請和上述檔案後,經調差、審核,認為符合變更登記的,變更登記註冊,更換或更改土地承包經營權證書。(四)農村土地信託的終止情形根據我國《信託法》的精神,我國農村土地信託合同發生以下法定情形終止:
1、信託期限屆滿鑑於農村土地承包經營權的時間性限制,農村上地信託合同中有關信託存續的時間不得超過30年,當信託期限屆滿時,應當終止信託,解除信託合同。2、違反信託目的信託人以土地使用權設立信託,其目的就是實現其預想的願望,而受託人在管理運用或者處分土地使用權時,違反信託目的,那麼在受託人賠償了受損的信託財產之後,信託便告終止。3、信託目的已經實現或者無法實現信託目的是信託人設立信託的最終追求,如果信託目的已經實現,信託可以終了;如果信託人設立信託的目的無法實現,信託也應當終止。
(五)農村土地信託監管及監管機構信託監管應該包括**監管和民間行業自律兩部分,其中以**監管為主,行業自律起輔助作用。三、建立農村土地信託制度的立法建議立法機關可以從單獨制定《農村土地信託法》亦或制定行政法規等角度來考慮這一立法需求。在制定法律法規過程中應涉及以下內容:
(一)農村信託當事人及其法律關係1、 明確農村土地信託當事人各方角色及其權利及義務。信託當事人應根據信託協議履行各自的權利及義務,使受託人能以自己的意願對土地進行獨立經營及受益人能協助受託人完成信託收益的交付行為。2、 釐清當事人間利益歸屬以及風險承擔方式。
立法時應明確土地信託利益的歸屬,在農村土地信託中信託利益應歸委託人所有。(二)農村土地信託登記制度在農村信託中,登記與公示這些環節很重要。應明確農村土地信託的登記機關以及公民如何查詢這些資訊。
(三)建立土地信託市場機制,加強**監管市場化的運作是最有效率的,土地流轉市場也不例外。目前現實中搞土地信託為官方或半官方機構的主要原因是產權的不明晰導致無法進行市場化運作,那麼在產權明晰的情況下,**就應該退出土地信託市場,由市場這只看不見的手進行運作。
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