住房是關係國計民生的重大經濟問題和社會問題，解決群眾住房問題是建設和諧社會的重要方面。經過多年改革，目前我國城鎮住房實物分配的福利體制已經基本終止，貨幣化住房分配、市場化和社會化供給體系也已大體建立。改革在取得一定成績的基礎上，也積累了諸多矛盾，發展到今天，居民住房困難的矛盾反而更為尖銳。
不斷攀高的房價雖與加速推進的城鎮化帶來的住房需求和土地**剛性等客觀因素有關，但房改過程中的某些政策失當也難辭其咎，這不得不引起我們對相關政策的反思.
我國城鎮住房制度改革的程序及相關政策
改革之前，我國實行「統一管理，統一分配，以租養房」的公有住房實物分配制度。應該說，這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。
住房制度改革起始於１９８０年***關於住房問題的講話，當時談到住宅問題，***說：「要考慮城市建築住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。
不但新房子可以**，老房子也可以**。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅**後，房租恐怕要調整。
要聯絡房價調整房租，使人考慮買房合算」。此後，房改大致經歷了試點售房年）、提租補貼年）和以售帶租年）等改革階段，以及全面推進住房市場化改革的確立年）階段。
１９９４年７月***發布《***關於深化城鎮住房制度改革的決定》（國發 １９９４ ４３號），開啟了城鎮住房制度正式改革之路。該檔案提出城鎮住房制度改革作為經濟體制改革的重要組成部分，目標是要建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化執行的體制；把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入家庭為物件、具有社會保障性質的經濟適用住房**體系和以高收入家庭為物件的商品房**體系；同時，建立住房公積金制度，建立政策性和商業性並存的住房信貸體系。
而房改具有里程碑意義的檔案則是１９９８年７月３日***發布的《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》（國發 １９９８ ２３號文），該檔案宣布全國城鎮從１９９８下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房**體系。
再往後，為了促進房地產市場更好、更快地發展，***發布了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發 ２００３ １８號文），提出：各地要根據城鎮住房制度改革程序、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房**政策，調整住房**結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。
應該說，我國城鎮住房制度市場化改革的推進是順應市場經濟體制改革的總體要求而為，但除此之外，還有其特殊的背景和內在動因。這主要是，在當時舊的福利分房制度條件下，由於租金低廉，無法維持正常的房屋維護，而且使**揹負著沉重的財政負擔；而與此同時，為了應對東南亞金融危機，國家實施積極的財政政策並配以收入分配調整政策，以增加和刺激社會總需求，而住房貨幣化的登台，正好可以成為拉動內需的最好辦法，啟動消費需求，拉動經濟增長，改善結構。
住房制度改革政策中存在的一些誤區
（一）過度地賦予了住房的經濟發展功能
我國房改從實施開初就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能。《***關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發 ２００３ １８號文）明確提出房地產是國民經濟支柱產業。在各地，「房地產是國民經濟的支柱產業」被地方**推至極致並演變成畸形的增長模式。
地方**熱衷於批租土地，包括農地徵用用於大規模的房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，並通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。一些地方**將房地產作為拉動地方經濟增長的支柱產業，過於功利性地重視房地產對「經營城市」的貢獻，經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。
其主要行為包括：一是大搞形象工程、「造城運動」，盲目擴大拆遷規模，人為製造需求旺盛、拉動房價；二是炒賣地皮，一些地方**低價徵地，轉手**出讓，賣地越多，財政收入越多，甚至少數地方**暗中**，唆使開發商哄抬地價；三是對房價求高棄低，一些****視房價高為經濟發達的標誌，將本地房價與其他地區盲目攀比，一些城市**對經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用於批建高檔住宅上，導致當地房價居高不下。
在這種政策和利益機制導向下，全國各地房地產投資持續高漲。從房地產固定資產投資增長速度來看，２０００年開始急劇增長為年為年為年中西部地區增長，高達３３％以上。國際上公認的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重一般是在１０％以下，但我國從１９９８年開始，這一比重穩步上公升，２００４年為年為年１－４月份為２２．９３％，遠遠超過１０％的國際警戒線。
另外，國際公認的房地產開發投資佔ｇｄｐ比重不能超過５％，但國內房地產投資佔ｇｄｐ的比重從２００４年就已經達到９．６％，一些城市甚至於高達５０％以上。如果以房地產為支柱產業並將其推向極端，給經濟和社會帶來的影響是不言而喻的。儘管表面上會出現暫時的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。
（二）市場化過度，超越了經濟發展階段
從國際的視野來考察住房制度，可以發現各國在不同的經濟和社會發展階段，往往採取不同的住房政策。在經濟發展的初期，由於物資、經濟基礎薄弱以及技術力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨立建造和擁有自主住房，這時公房比例往往較高（我國建國以來至市場經濟改革全面推開以來，公房佔絕對比重也印證了這一點）；當經濟發展到一定的程度，尤其是當整個社會出現較大的中產階級，也即社會結構呈現橄欖型形態，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，私有住房的比重往往較高，如現階段的美國、西歐國家。當然，土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，例如，日本和英國即使經濟發展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。
不同的經濟社會發展階段要求實行不同的住房政策。
然而，我國在目前經濟尚不充分發達，社會收入分配差距較大的發展階段，卻把住房改革的重點放在了產權私有化上，把住房市場化簡單地等同於住房產權私有化，直接把「居者有其屋」變成了「居者有其產」，改革認識上存在較嚴重偏差。在住房制度改革過程中，無論是按成本價**存量住房，還是**經濟適用房或普通商品房，在住房產權的保有形式上，基本上都是在強調住房產權的私有化或自有化。我國２００５年僅個人購買商品住房消費就達１．４２萬億元，居民私有住房的比例已經達到７２．８％。
根據加拿大豐業銀行的統計資料，加拿大房屋私有率為６７％，美國近年來擁有獨立住房的家庭也剛過６０％，而歐洲一些國家的住房私有率則在４０％左右。相對於私有化特徵顯著的西方國家而言，中國卻擁有最高的住房私有率。
作為房改綱領性檔案的國發 １９９８ ２３號文提出「建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房**體系」和「中低收入家庭購買經濟適用住房」的目標。國發 ２００３１８號文則進一步提出「逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房」，政策所體現的市場化程度更濃。就目前我國經濟發展狀況、居民收入水平和土地**的總體情況而言，要實現多數家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經濟條件，似乎也是**擺脫住房保障職責的隱含體現。
（三）貨幣化分配不能到位，職工住房消費能力與市場房價嚴重脫節
住房補貼制度與住房公積金制度是增強職工住房消費能力，實現住房分配貨幣化的兩項基本制度。這兩項制度的相繼建立，適應了市場經濟條件下住房制度改革的需要。其目的是從根本上改變住房實物分配的格局，通過長期性支付能力的積累和政策性住房金融的支援，使住房消費變成一種個人選擇性的自主行為。
兩項制度的實質是將職工工資收入中本應包含的住房消費部分，通過不同的政策渠道還原給職工個人。
在多數城市，職工住房補貼建立的依據是：房價收入比（即本地區一套建築面積為６０平方公尺的經濟適用住房的平均**與雙職工家庭年平均工資之比）在４倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。受制於各地財力的限制，各地出台的住房補貼標準所依據的房價都大大低於當時的市場房價，有的地區甚至出現行政事業單位職工拒領住房補貼的現象。
而且從補貼標準的設計來看，現行的補貼標準是根據政策設計當時（大多數城市為２０００年以前）的房地產市場**來制定的，遠落後於市場形勢的變化。因此，住房補貼政策從其實施開初，在住房貨幣消費上，國家和單位就對職工欠了一大塊賬。而對於廣大的企業職工來說，由於勞動力市場整體供過於求，勞動工資常常被壓低，工資中住房消費的含量更是嚴重不足，遠遠不能支撐其在市場上購房、租房的需求。
所以從總體上說，目前住房補貼實施很不到位，貨幣化補貼舉步維艱，完全到位更是遙遙無期。在這種情況下，新的制度不能完全建立起來，舊的路又一下子被堵死，造成政策斷檔，大量弱勢群體的住房成為乙個懸而未決的問題。
另外，住房公積金制度所發揮的住房金融支援效能甚微，沒有真正發揮其住房政策性金融的支援作用。例如，我國的公積金存貸利差高達２．８７個百分點，而新加坡的公積金存貸利差只有０．１個百分點，台灣地區的也在０．２個百分點，相差１０到２０倍。此外，住房公積金貸款以個人賬戶繳存餘額的一定倍數來確定其貸款額度，這就必然導致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多，而低收入者所得到的貸款資助低，有的甚至無法逾越其首付門檻，從而使得公積金政策無法真正起到政策性金融的「雪中送炭」的扶助作用。
從總體來看，住房公積金的使用效率十分之低，截至２００４年６月，全國住房公積金歸集餘額４３０６．７億元，累計提取額２０６０．９億元，個人貸款總額２８１７．２億元，貸款餘額１８５４．２億元，全國住房公積金沉澱資金餘額達１９５９．２億元，佔歸集餘額的４５．５％。
（四）沒有有效區分住房政策和房地產政策，基本住房保障嚴重缺位
從政策屬性上看，房地產政策是一種經濟政策，它歸根到底主要著眼於市場效率；住房政策則屬於社會政策範疇，更注重社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什麼手段，使不同收入狀況的市民居者有其屋。多數國家的經驗證明，住房既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目標是讓人們各得其所，基本努力方向：
一是建立「便於進入」的市場，一是幫助中低收入者獲得「能夠支付」的住房。
然而，我國住房改革沒有把住房和房地產這兩個表面相似而實質屬於不同範疇的事物區別開，沒有把住房和房地產、市場和保障予以有效區別。**忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責缺位，廉租房、經濟適用房建設滯後；在土地**、市場監管、住房金融政策等諸多方面，**所應發揮的功能也嚴重缺失。而乙個健康的住房政策的合理政策導向應是，對具有保障性質的住房建設和**，**通過公共政策手段，嚴格根據住房需求，科學確定住房**。
而房地產市場（例如高檔商品住房、別墅等）則屬於完全市場化的範疇，按照市場經濟規律，由市場決定**和需求，以達到均衡**。
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