真實的所有權：充分與必要條件
基於先有具象的物後有抽象的所有權這個順序，物權法所有權邏輯要求先確定哪些可以是法律物，然後才定義與之相關的所有權。因此，立法邏輯要求用真實的法律物確定真實的所有權，乙個真實的所有權要具備非主觀的充分和必要兩方面條件，缺一不可。
「業主的建築物區分所有權」既不具備所有權應有的充分條件也不具備所有權應有的必要條件，它就是乙個非真所有權。
先說「建築物區分所有權」不具備所有權應有的充分條件。
「業主的建築物區分所有權」究竟所指何物？業主們想象自己的單元房間就是房子，是有牆、頂、門、窗，供人居住或做其他用途的真房子。當然他們不會把單元房間想象成四合院平房那樣獨立的房子。
業主們多半把他們的單元房間想象成積木式房屋。他們想象許多單元房間像積木一樣累積重疊成高樓大廈。但是現有的法律理論不給業主的單元房間以積木式房屋認定。
有位參與了《物權法（草案）》「建築物區分所有權」起草工作的學者說：「在區分所有建築物上，各區分所有人的專有部分猶如火柴盒一般，緊密地堆砌在同一棟建築物上」。該學者用「猶如火柴盒一般堆砌」形容「各區分所有人的專有部分」。
說得不錯。這也是一般人購買商品房的心態。每乙個購房者都想買一套專屬自己的「火柴盒」，認為「火柴盒」就是他們的真房子。
學者用「火柴盒」比喻商品房，能滿足一般人買房的有體物歸屬感。然而，綜觀該學者的全部理論，他所言「火柴盒」僅指盒內空間，不包括火柴盒實體，與業主大眾理解「火柴盒」實體含空間完全不同。兩者差異最不易被天真的人們看到，也是近視的學者極不容易辯明利害的區別。
這個差異是引起房地產區分所有人權利麻煩的根源。提倡「火柴盒」包裝空間理論的這位學者認為，業主們擁有商品房僅擁有商品房空間，或者僅擁有建築物所包裝的空間，或者單元房間就指單元空間。該學者的理論實質是把房屋和房屋空間（特定空間）視為不同的兩個物。
他把「能夠為人力控制並具有價值的特定空間」視為物，把建築物控制並具有價值的特定空間定義出乙個空間所有權。這個物權理論非同小可，如果該學者的理論僅僅在學界內說說那倒無關緊要，問題是該學者2023年以其博士**《現代建築物區分所有權制度研究》首先在中國大陸引進「建築物區分所有權」這個前所未有的權利名稱，又以他研究的理論附在該稱呼上參與《物權法（草案）》相應部分的起草，這就要引起重視。
作為乙個物權法學者，他知道空間非物。為了他的建築物區分所有權理論，他先自問：「空間可否為物，得否成為區分所有權之客體，系一關於區分所有權得否成立的重要問題，有必要予以研究。
」他研究眾多學說，有人提出空間所有權，他認為空間所有權「建築物區分所有權即為適例」。單元房間是業主專有部分，他認為「關於專有所有權之性質，以空間所有權說為妥當，當屬無疑。」
以該學者的「火柴盒」想象為例，借助「火柴盒」包裝形成的獨立空間，他認為，「於理論上，離開地表之空間（空中或地下），若具備獨立之經濟價值，而有排他的可能性，亦可依不動產之公示方法一一登記，表現出其獨立的所有權。」他說，「但於空間所有權概念確立後，一筆土地除地表上之所有權外，尚得於其地上或地下成立數個甚至數十個立體疊設之所有權。」這數十個立體疊設的所有權全是空間所有權。
除去「火柴盒」外包裝，空無物。
該學者把房屋和房屋空間分別視為兩個物，完全顛覆了人類發明房屋的根本理念。房屋空間可資占有和使用是建築房屋的目的，是實現房屋價值之所在。沒有特定空間不稱其為房屋！
沒有空間則盒非盒也。該學者把可資占有使用的房屋空間演化成獨立的法律物，甚為荒謬！荒謬的現實，在「空間所有權」與「房屋所有權」差別中：
開發商從「空間」獲得最大利潤，**從「房屋」獲得政績，房地產區分所有人花錢不知購買「空間」還是「房屋」獲得混亂，法律因該學者傳播他的建築物區分所有權空間所有權理論獲得錯誤。
該學者在其《現代建築物區分所有權制度研究》中就提出「於區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共用部分持分權及成員權則不單獨登記。」所登記的專有所有權就是空間所有權。在該學者的理論下，業主的房地產區分所有權在房地產開發商眼裡只是一些空間所有權。
房地產開發商多年來**地產區分所有人爭奪建築物外牆面、建築物屋頂、建築物地下車庫等等一切有關「房屋」的有經濟價值的部分，就是受到這個理論的啟示和鼓舞。在這個理論下，甚至房地產區分所有人在開發商眼裡只是一些佔據房屋空間付足了房租的住戶，根本不是房地產實物的主人。
空間非物。物權法律視某無體物為法律物要有物理學常識，不能空間無體包裝有體就可視空間為物。「建築物區分所有權」核心之專有所有權無物不具備成立真所有權的充分條件，即為假所有權。
現實生活確實特別授權業主對其專有部分有占有、使用、收益、處分的權利，這不等於「建築物區分所有權」就是乙個真所有權。除了在專有部分被特別授權，其他部分業主只有相對權利也說明「建築物區分所有權」根本不具備真所有權的絕對性。業主深受其誤導之苦！
其次說「建築物區分所有權」不具備所有權的必要條件。
該學者選擇空間所有權說作為他的「建築物區分所有權」理論基礎。第一，他的「建築物區分所有權」理論選擇立足於個人，以個人購買的單元房間（商品房）為他的所有權核心法律物。房地產還是有很大一部分作為公共部分需要公攤。
公攤把共有部分進行量的分割（份額量化）並分配在個人所有權中；第
二、業主以自己專有並在想象中加上了份額量化的共有，即使有產權證書登記了專有所有權和共有持分權，該「建築物區分所有權」權利邊界（物理邊界）卻仍然完全不可知（例如道路的邊界、綠化的邊界、電梯的邊界等等）。但是，乙個不知道權利邊界的「建築物區分所有權」非真所有權。
綜上所述，「建築物區分所有權」之假，假在商品房銷售非真房銷售，只是空間銷售；假就假在商品房的非物質性上。
每乙個「業主的建築物區分所有權」非真所有權，全體「業主的建築物區分所有權」集合起來也不會轉成真所有權，這就是為什麼全體業主共同維權也不容易對抗乙個開發商的根本原因。我們總是看到開發商揚揚得意很霸道的樣子，如果幾個人共同集資整體購買開發商的土地（建設用地或者登記的宗地）和土地上的全部房屋，那才是買真房子。真房買賣後開發商全身退出，他再也不可能對購房者耀武揚威。
因為真房購房者的權利邊界很清楚，這就是真假房子決定真假所有權的結果。
換乙個理論設計房地產所有權制度，房地產區分購買完全能達到整體購買一樣的法律效果。下次再表。
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