我們現在的法學家研究物權，太注重個人所有，以致把個人所有權當作建築物區分所有權的邏輯起點和制度終點，並為其複雜的區分所有權理論，生造出新穎難解的概念。比如，「共用部分持分權（共有所有權）」。[1]——請注意這個括弧！
在建築物區分所有權個人化理論中，為了確定區分所有權主體，主流理論學者不得不將建築物區分所有中的共有分解給個人持分，還為共有部分（common parts）持分的個人賦予持分權，以便將共有持分權主體與專有所有權主體，邏輯上整合成乙個主體。然而，該個人化整合，理論上不可能穩定。因為這種個人化理論不能通解建築物區分所有人的全部物權行為。
比如，將共有分解為個人持分權，這些個人持分權集合是否還適用共有規則？這些個人持分權難道不互斥？於是，這種個人化理論又給個人持分權特別賦予共有成員權，以彌補互斥漏洞。
值得注意的是，這種個人化理論造出「共用部分持分權」概念後，立刻用括弧注釋，又將其還原為共有所有權。還原又不適用一般共有規則，這就令人十分不可理解了。
不可理解之處，在於所有權共有主體的複數性與特定的建築物區分所有權主體之單數性，在法學的體系化過程中，如何邏輯自洽？我們不能違背邏輯同一律，模稜兩可地說，乙個建築物區分所有權，其主體既可能單數又可能複數。這等於在說，建築物區分所有權主體不明確。
難怪，我們的業主在請求司法救濟時，總因為權利主體不明，屢遭立案申請失敗。
問題還在於，在建築物區分所有權個人化理論中，把應有的所有權共有分解成個人持分權，必然就把所有權共有原初的團體品性拋棄了。而所有權共有的團體品性，恰恰是建築物區分所有人群體，毗鄰而居，共有永續必要的制度品性。所有權共有與所有權個人所有，從其制度品性來說是兩種型別的所有權。
為什麼說所有權共有與所有權個人所有是兩種型別的所有權？不僅因為個人所有權的品性是孤獨的，個人權利是絕對的。共有所有權的品性是合作的、共有人的個人權利是相對的。
而且，人類社會覺悟出共有，遠早於覺悟出個人所有。根據歷史順序，沒有道理將共有所有權置於個人所有權之後去理解。
以個人所有權為中心去理解共有所有權，源自「大陸法系最古老的組成部分，直接來自公元6世紀優士丁尼皇帝統治時期所編撰的羅馬法。」[2]優士丁尼「羅馬法認為共有是紛爭之源，故盡量避免發生共有或使之消滅，並規定各共有人可自由處分其應有部分，可隨時請求共有物的分割」。[3]因此，優士丁尼羅馬法偏重共有人份額的個人權利。
早期人類社會認為，自然界的物由一切人共有。當人的勞動得到自然饋贈（植物果實、動物肉、奶、蛋等）並且有了富裕之後，共有主體範圍逐漸縮小。逐漸由一切人共有縮小到家族所有、家庭所有，縮小便於解決共有份額的落實、共有物的管理、共有孳息的分配等問題。
由於人類社會各種集體共有的時間極為長久，共有制度積累了許多既有利於集體又有利於個人的辯證的優良品性。後來的個人所有權，品性相反，形式上已經達到人與人之間絕對地排他了。
在商品經濟社會中，制度經濟學的兩個基本命題之一是：「在侷限條件下，每個人隨時隨地的爭取利益最大化」。[4]這是商品經濟發展的人性前提，也是制度經濟學邏輯的基礎假設。
俗稱「經濟自利」假設。
然而，只要有兩個人或兩個以上的人因財產共有需要合作，就存在合作或互利的倫理問題。參與《物權法》建築物區分所有權制度起草的民法學者也認識到：「專有部分作為建築物的一部分實際上不可能由某一人完全支配，其他所有住戶的權利及於（建築物每乙個）專有部分……建築物住戶的權利及於建築物的每一部分」。
[5]什麼樣的建築物專有所有權，可以及於建築物的每一部分？答案是只有建築物共有才可能使建築物住戶的權利及於建築物的每一部分。在建築物共有這個基本概念下，建築物專有部分所有權完全失去了個人所有權常態的絕對的排他性。
也就是說，把建築物專有部分的權利稱為專有所有權是不恰當的，糟踐了所有權理念特有的神聖性。如何稱呼妥當？稱呼建築物共有中的專有即可。
只需法定這種專有能個人占有、使用、收益、處分。我們甚至可以想象，飄浮在海洋中的一艘巨輪，眾人共有（不論用何種方式買斷），個人又專有船上的單元房間。這種個人專有就是共有中的專有，或者說共有中的單元（fractions of co-ownership）。
現代民法理論過分注意個人權利，其中的個人主義傾向，不足以為建築物區分共有提供積極的、可持續的互利與合作。在共有理論中，恰當地強調比現代民法個人主義倫理觀念更好的道德底線，就是建築物區分所有倫理學關注的問題。適當地在建築物區分所有現實中保留共有的原始態度，意義是積極的。
那種視共有為紛爭之源的優士丁尼羅馬法觀念，客觀地影響了當今《物權法》建築物區分所有權理論研究，使一些制度設計者在自己的理論中，預先以個人為本位思考建築物區分所有權概念體系。當代經濟學思潮也影響了民法學者的思維。但是，根本的還是民法學者自己的主觀認識。
有代表性的認識是：「我們把個人的所有權當作財產權的標準形態，而所有權的概念實際上是建立在個人所有權的基礎之上的。凡是財產權的主體的人數由單數變成了複數，就意味著該財產所有權已經偏離了純粹的所有權概念。
」 [6]可以說，我國《物權法》「業主的建築物區分所有權」就是這種個人主義所有權觀念的產物。到底應該怎樣認識所有權共有？有民法學者指出：
「對物權法中的共有權問題，幾乎就沒有人進行過爭論」。[7]
稍微注意研究一下羅馬法的共有，我們就能看到，優士丁尼羅馬法之前還有古典時期羅馬法。這兩個時期的羅馬法共有不同。優士丁尼羅馬法的共有觀是：
「每個共有人對整個物享有所有權，而且同一切所有主一樣，他對該物獨立地行使權利；但是，每個人行使權利的範圍不應當超過表現為它的權利範圍的份額」。[8]我們可以把這種共有觀稱為，每個共有人對整個物消極地享有所有權。消極在於，這種「觀念似乎要求必須絕對拒絕實施超越自己份額範圍的行為，除非得到所有共有人預先的和明示的同意。
」[9]以至當代有不少民法學者認為「這種共有，從表象上看是乙個所有權，但是從其內部關係上看，是多個獨立所有權的聚合。」[10]
將共有視為多個獨立所有權的聚合，或者說集合，恰好反映了優士丁尼羅馬法共有的倫理特點：各共有人行使其權利時，像個人所有權一樣應該保守在自己的權利範圍內。雖然每個共有人對整個物享有所有權，或者像我們的物權法學者縈繞心中「建築物住戶的權利及於建築物的每一部分」，這只是優士丁尼羅馬法共有保留的乙個歷史資訊。
對於非專屬自己的部分，這種共有人對整個共有物只能持被動和消極的態度，如同一般人對他人的所有權應該持被動和消極的態度一樣。優士丁尼羅馬法共有的份額個人化倫理，是優士丁尼羅馬法共有法律的道德標準。
古典時期羅馬法的共有觀認為，「在這種老制度中，每個共有人應當擁有對物的完整所有權，並且可以自由地和充分地行使一切權利……每個人的完整權利受到其他共有人同等權利競合的限制，而不那麼符合份額權利的觀念」。[11]我們可以把這種共有觀稱為，每個共有人對整個物積極地享有所有權。積極在於，「每個共有人對共有物均享有完整的權利，因此，這種共同所有權的行使需要共有人之間完全的團結一致；它反映著一種更古老時期的習俗，即……家庭仍應保持著統一。
」[12]也就是說，這種積極的共有，內涵共有家園意識和保持共有的家園利益統一的精神。這種共有家園精神與法國政治思想家託克維爾所推崇的「鄉鎮精神」[13]基本一致。託克維爾2023年考察美國新英格蘭的鄉鎮，「其人口一般為兩三千人。
因此，鄉鎮的面積並未大得使全體居民無法實現其共同利益的地步」。[14]
這種共有家園精神是建築物區分所有社群治理最需要的精神境界。於是當代有法學家認為，這種積極的共有，「各共有人行使其權利時，就和共有物是他乙個人所有的一樣，不過其行使權利的範圍彼此互受限制罷了。因此，一共有人不行使其權利時，其他共有人即可行使其全部。
」[15]這種觀念，恰好反映了古典時期羅馬法共有的人文倫理特點：共有人對待共有物像家人對待家中物；共有人之間遵循一定的規則像家人一樣寬容和理解；共有人對共有物都有完整的權利。
積極的共有人關係像家人關係，權利競合要保持家庭統一。這種共有關係被後來的優士丁尼羅馬法共有揚棄，以適應商品經濟人的利益。然而，共同利益社群內部的道德倫理，恰恰不需要經濟人競爭的品性，而需要家人合作與寬容的品性。
以古典時期羅馬法積極的共有精神去設計建築物區分共有法律制度，有利於共有人內部的互利與合作。
如果說《物權法》業主的建築物區分所有權也設計了共有組織制度，該設計缺乏積極的共有精神，是一種被個人化理論去了勢的、消極的共有制度。
積極的共有精神是「每個共有人對共有物均享有完整的權利」。積極的共有精神是建築物住戶的權利及於建築物的每一部分，而非僅僅抽象地「每個共有人對整個物享有所有權」。積極的共有精神體現在建築物區分所有制度中，共有人享有對共有物的完整權利，起碼應該對共有物享有「類公益訴訟權」。
所謂「類公益訴訟」，像公益訴訟，是以法律特定的條件，代表人數確定的全體共有人的合約利益，對某個共有人，或對第三人提起的民事訴訟。共有人的類公益訴訟可以內涵自己的利益。法律應該設計相當充足的救濟制度，保證共有人積極的共有權利。
法諺雲：無救濟即無權利。法律可以規定，在其他共有人沉默的條件下，或者反對者有悖共有合約利益，則賦予每個共有人對受損的共有利益以特定的訴訟權。
舉例一則。某住宅樓一側，原設計為綠地。然後，綠地被開發商改成停車場。
該側住戶，受到早晚不斷的汽車啟動執行雜訊干擾。該側住戶，想起訴開發商違約變更規劃設計，損害共有權利，也有損自己的居住利益。開發商以公共綠地非該業主專有，拒絕恢復原規劃綠地。
法院也會以該住戶沒有訴訟主體資格為由，駁回其起訴。其他方向住戶，往往不甚關心此事。部分業主還有停車便利，樂得此事。
如果，法律支援「每個共有人對共有物均享有完整的權利」，基於共有權利及於建築物的每一部分、及於各專有部分這種理念，那麼，對於開發商變更共有綠地規劃設計，對於個別共有人拆除專有部分內部承重牆，對於一切有損共有利益的事情，共有人訴訟就不會像現在這樣困難。共有人的類公益訴訟權制度設計，既有利於共有人自己，也有利於共有人互相制約，更有利於抵禦第三人的損害。積極的共有精神，立法何樂不為。
不可分割的商品房，一旦區分所有，轉化為許多人毗連而居的住宅，建築物區分所有倫理採取積極的共有精神，張揚共有家園精神，共同利益社群的鄰人關係，會因為制度理性的價值取向而往有道德、有人情、有組織的方向發展。有學者論道：「倫理體系得以建立，乃是源於有組織的群體希望創造社會生活的起碼條件的強烈願望。
制定社會道德規則，就是為了約束全體間的過分行為、減少掠奪性行為和違背良心的行為，培養對鄰人的關心，從而增加和諧共處的可能性。」[16]
（作者系中國民主建國會北京市民建西城法制委員會委員）
注釋：[1] 陳華彬：《現代建築物區分所有權制度研究》，北京：法律出版社，2023年版，第81頁。
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