李軍2023年2月10日
關於建築區分所有權的概念,主要有以下幾種學說。1,一元論說.又可以分為」專有權說」和「共有權說」
(1)專有權說.該說認為,建築區分所有權是指區分所有人對建築物的專有部分所享有的所有權。法國民法典首先確定了專有權說.
學者認為,法國之所以這樣規定，是當時法國流行的社會思潮極力倡導所有權絕對性，強烈要求對個人財產予以絕對保護的結果日本的《建築物區分所有權法》也採取了這一學說。台灣學者史尚寬先生認為，「數人區分一建築物而箇各有其一部者，謂之區分所有權。其區分之個部分，為獨立之權利客體，於其部分成立單獨所有權」。
劉德寬也認為，建築區分所有下之建築物得分為專有部分與共有部分，在專有部分上所成立之專有權，便為區分所有權。
(2)共有權說。法國學者普魯東提出了該學說，但不被法國大多數學者所接受。台灣學者黃越欽認為，根據瑞士法，共有財產的範圍擴及土地，住宅及附屬空間，在分層住宅關係中只有共有關係可言，因此法律上稱為分層住宅所有權者，實際上即是分層住宅共有權。
瑞士民法典採取了該學說。
2，二元論說。認為建築區分所有權系由專有部分所有權與共用部分持分權所構成的一種權利。台灣學者鄭玉波認為：
區分所有，不論其區分為縱為橫，其所有權的行使僅能及於區分所有之部分，而不能達於全部，此點與獨有同而與共有異；但區分所有不無共用部分，例如樓梯，隔壁，走廊，廁所等，在法律上輒推定其為共有，從而即為各區分所有人權利義務之所及，此點與獨有異與共有同。陳蘇先生也認為：建築區分所有權，是根據使用功能，將一棟建築物在結構上區分由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的部分的共有權的結合。
我國台灣民法規定：「數人區分一建築物而各有其一部者，推定為各所有人所有，其修繕費及其他負擔，由個所有人按其所有部分之價值分擔」。
3，三元論說。為德國學者貝爾曼所主張。認為建築物區分所有權指由區分所有建築物專有部分所有權，公用部分持分權及因共同關係所生的成員權等三要素所構成的特別所有權。
德國《住宅所有權法》中就把區分所有權系由區分所有權由專有所有權，共用持分權及成員權。
以上三種學說，德國學者貝爾曼倡導的三要素說為事實上的通說。我不從此說，我認為二要素說足於說明問題。按照三要素說，區分所有人基於對建築物的管理，維護和修繕等共同事務而產生的作為管理團體成員的成員權也包括在內，有人認為，「三元論說」把建築區分所有權界定為專有權，共有權和成員權，避免了「一元論說」和「二元論說」的缺陷，從內涵上反映了建築物區分所有權的本質特徵，從外延上涵蓋了建築物區分所有權的一切形式。
我說這個形式是指什麼形式，就是因為包括了所謂的成員權。1，建築區分所有權是物權，物權是指公民對物的直接的支配和享有權益，那麼就不要違背這個理念。物權分為所有權和限制物權，這些權利的客體需和物密不可分。
而成員權不能作為物權的權利客體，是「人法」的範圍,他以成員為客體。2，成員權沒有支配的物件，它的前提是共有權，對建築物的管理和修繕是基於其各個區分所有人所享有的共有權，而非說成是建築區分所有權的乙個部
分，成員權不能獨立存在。
我認為成員權有兩種可能：1，應該成為共有權的乙個權能。劉國臻在《房地產法概論》（60頁）中就說到：
「因共同關係所生的成員權又稱社員權。這三者形成一不可分離而具有物權法性及人法性的特別權利。」貝爾曼對建築區分所有權中也說到其由「專有權，公用部分持分由「共同關係」而產生，那又說「公用部分」而產生持分權，這裡的持分權應該是共有權，這裡的共同關係和共有權及因共同關係所生的成員權等三要素所構成的特別所有權。
」顯然其中就有邏輯上的混亂，既然你說成員權是公用部分,是不一樣？我們知道共有權是基於共同共有，而共同共有是基於共有關係不按份額的享有一共有物。這裡就是在偷換概念了。
台灣民法的規定「數人區分一建築物而各有其一部者，推定為各所有人所有，其修繕費及其他負擔，由個所有人按其所有部分之價值分擔」就很明顯地而且是準確的說明了所謂的「專有權」，「共有權」，「成員權」的關係，其中的「其修繕及其他的負擔」就是基於「所有人按其所有部分之價值分擔」。所謂的三元論，難道就和這個有本質區別了？2，如果不把成員權作為共有權的權能，可以把它歸結為「人法」的範疇之中，即作為「社團」中的一員。
一是通過團體享有地上權、地役權；二是對整修建築物享有物上迫及權，以保全整個建築物的完好。三是有權參加全體區分所有人團體大會，參與制定規約，參與討論、表決全體區分所有人的共同事務。四是有權監督建築物管理人的工作，提出批評、改進意見，建議團體大會決議更換管理人。
五是有參加團體會的義務，服從團體大會多數成員作出決議的義務，遵守規約的義務，服從管理人管理的義務，承擔按規約應當承擔的工作的義務。
共有的品性與區分所有權
我們現在的法學家研究物權，太注重個人所有，以致把個人所有權當作建築物區分所有權的邏輯起點和制度終點，並為其複雜的區分所有權理論，生造出新穎難解的概念。比如，共用部分持分權 共有所有權 1 請注意這個括弧！在建築物區分所有權個人化理論中，為了確定區分所有權主體，主流理論學者不得不將建築物區分所有中的共...
區分所有權的不確定性
真實的所有權 充分與必要條件 基於先有具象的物後有抽象的所有權這個順序，物權法所有權邏輯要求先確定哪些可以是法律物，然後才定義與之相關的所有權。因此，立法邏輯要求用真實的法律物確定真實的所有權，乙個真實的所有權要具備非主觀的充分和必要兩方面條件，缺一不可。業主的建築物區分所有權 既不具備所有權應有的...
融資租賃期滿所有權轉移的問題
所有權不轉移，資產變現收入 0，資產變現損失 資產賬面價值 0 資產賬面價值變現損失抵稅 資產賬面價值 所得稅稅率所以，期末資產變現現金流量 變現損失抵稅2 融資租賃期滿所有權轉移 所有權轉移，資產有乙個變現收入，資產變現損益 資產賬面價值 資產變現收入 如果資產變現損益大於0，說明是變現損失，產生...