由於金融危機的影響，商鋪的銷售和出租也受到很大程度的衝擊。此時商鋪的定價問題彰顯重要。傳統的商鋪定價方法多以市場比較法來確定租賃或銷售**，以周圍商鋪的**作為參照基準，這種主觀性的定價方法明顯不能真實反映出影響商鋪**的內在因素以及因素變化對商鋪**的影響。
但由於商鋪涉及的因素過多，資料難以調查，其定價的定量方法研究相當少。
特徵**模型是國外用來處理異質產品差異特徵與產品**之間關係時廣泛應用的一種模型。鑑於特徵**理論在房地產住宅**應用的成功經驗，本文將其運用於商鋪的定價分析，通過構建商鋪特徵**模型，使構成商鋪的隱含因素及隱含**定量化，從而做出****和定價策略。
商鋪定價運用特徵**的可行性
特徵**理論中「特徵」的英文表示是「hedonic」，源於希臘文「hedonikos」，意為享樂，指的是消費產品或服務而得到的效用或者滿足。。20世紀80年代以後，特徵**模型得到了拓展和廣泛應用。
特徵**定價法近些年被越來越多的統計機構所接納，並被認為是最有前途的定價方法。特徵**理論認為商品雖然不同質，但組成這些不同質的元素是相同的，區別只是元素量的不同。儘管不同區位上的商品**差異很大，但商品同一屬性的特徵值卻有著相同的**，通過集合多種屬性特徵，分別乘以每種屬性對應的**，可以求和確定該商品的**。
特徵**理論的應用具有一定的限制條件，即必須在統一的市場環境中具有異質性的商品達到市場均衡時才可以使用。雖然目前房地產市場無法全部滿足上述條件，但是其研究仍然具有很大的市場指導意義。隨著我國城市商品住宅和商業市場的發展，將會形成統一的市場，城市商鋪和住宅市場一樣，供需失衡的情況也將會得到一定程度的緩解。
特徵**理論不是脫離了市場供需的純商品理論，而是在商品供需平衡的基本原理的基礎上發展起來的，消費者對商品特徵屬性的偏好及對商品品質的追求都可以通過模型引數的變化反映出來。由此可知，運用該理論和模型研究商鋪**同樣適用，並會優越於傳統商鋪定價的分析方法。
商鋪定價特徵屬性的選取和量化
特徵**模型主要關注的是產品屬性的隱含**。通過對現有文獻的回顧分析可以看出，以往的研究往往把住宅的特徵分為區位特徵、結構特徵和鄰里特徵三大類。商鋪和住宅同屬於房地產市場，但是商鋪和住宅的**特徵屬性還是存在很大程度的差別。
因此，在研究商鋪的**時，有必要對商鋪的特徵屬性進行必要的分析和選擇。
（一）商鋪特徵**模型變數的選取
一間商鋪包含的特徵數不勝數，因此，在建立特徵**函式時，選擇恰當的自變數對於研究顯得尤為重要。研究中應恰當引入相關的特徵變數並選擇合理的量化方式，遺漏變數或測量的錯誤將導致引數估計不準確進而影響**指數的構建。
考慮到商鋪定價的動態性，在應用商鋪特徵**定價時，有必要在區位、結構和鄰里三個特徵的基礎上，考慮另外乙個重要的特徵即時間特徵，相應地組成三個特徵的具體因素權重也會有所變化。
因此，本文初步選擇四類商鋪特徵，共為11個特徵變數。現將各特徵變數、量化辦法及預期符號歸納如表1所示。
（二）商鋪定價模型構建
1.構建原則。和住宅特徵**模型的假設條件類似。
首先，假設商鋪市場處於均衡狀態。其次，研究的物件是乙個單一商鋪市場。再次，研究者知道哪些因素影響商鋪**，並且能夠獲得表徵這些因素的資料。
第四，假設產品的差異是連續變化的。第五，消費者在決策過程中假設具有相同的效用函式。最後，假設市場不存在交易成本。
2.模型構建。特徵**模型的一般形式為：
p=f（x1，x2，x3，……，xn）
其中p為**，xn表示特徵。
在實際應用中，研究者考慮了自變數和因變數的相互關係，採用了多種函式形式，其中線性函式、對數函式、線性對數函式和對數線性函式是經常採用的四種簡單的函式形式。
線性函式（linear）形式：
p=a0+∑aixi+ε
對數-對數函式形式（log-log）：
inp=a0+∑aiinxi+ε
對數-線性函式形式（log-linear）：
inp=a0+∑aixi+ε
線性-對數函式（linear-log）形式：
p=a0+∑aiinxi+ε
對於如何正確選擇特徵**模型中的函式形式，從而使得模型能夠正確表達自變數和因變數之間的關係，至今理論上還沒有一種明確的檢驗方法。函式形式的錯誤選擇，將導致不一致的估計。一般的研究過程都是憑經驗初步設定函式形式，然後不斷地嘗試和修正，直到認為函式形式能夠解釋樣本資料的差異，並使得模型對樣本資料的擬合滿足要求。
實證分析
根據所選擇的商鋪特徵，並運用介紹的四種量化方法，本文隨機對東莞市10家商鋪的銷售**及各特徵指標進行調查研究，得出的資料如表2所示。
鑑於眾多學者的研究發現，對數-線形模型的擬合程度最高，即解釋程度最好，因此，本文選用此模型。
首先對銷售**取對數，然後運用spss13.0軟體對以上樣本資料進行回歸，選擇enter作為回歸分析方法，coefficients（係數）輸出結果如表3所示，exclude variables（剔除變數）輸出結果如表4所示。從而可得出以下分析結果：
物業管理和步行街距離被剔除，均不宜進入方程；在表3中裝修程度係數為負，與預期結果不符，也不宜進入方程。從而可得東莞市商鋪對數-線形定價方程為：
inp=8.452+0.001xi-0.
496x3+0.155x4+ 0.088x5+0.
21x7-0.042x8+0.14x10+0.
065x11
此方程除了可以清楚地看出構成商鋪定價的隱含因素，還可得出由隱含因素帶來的邊際**，從而更好的**將來的**變化趨勢。
結論通過特徵**理論來對商鋪定價進行分析，建立適合於商鋪特徵的模型，不僅可提供一種定量的分析方法，還可求出隱含**並分析其變化對商鋪**的影響，從而使房地產商和投資者進行更加理性的****和投資決策。由於國內的統計能力相對比較薄弱，而進行特徵**定價需要進行大量的資料採集，所以特徵**定價法在我國的發展還是比較緩慢，還需要進行更深一步的研究。
此外，由於篇幅有限，本文只選取了較少的樣本作為研究，簡要介紹了引數量化和模型構建的方法。為改進特徵模型，有三方面的問題將作為下一步研究的重點：採取更大的樣本資料進行統計分析，以更全面的對構建模型進行檢驗和完善，增強其實用性；與傳統的定價方法的實證比較，對商鋪進行細分，研究各細分市場的特徵定價，並與未細分市場進行比較。
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作者簡介：
衛海英（1982-），女，河南安陽人，研究生，主要研究領域為專案管理。
肖岳峰（1963-），男，湖南湘潭人，副教授，碩士生導師，主要研究領域為專案管理和產業經濟。
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