產權式商鋪入市定價方案
（討論稿）
商業經營管理****
一、說明
1、定價產品名稱：產權式商鋪
2、定價產品範圍：商鋪
3、設計商鋪總數：520個
4、商鋪總體平均使用率：61.95%
二、定價原則
1、以保留公升值空間為原則；
2、以遵循市場規律為原則；
3、以平衡銷售與招商、營運關係為原則；
三、定價依據
1、以周邊商鋪的租售**調研為依據；
2、以現定市場銷售均價為依據；
四、各樓層商鋪銷售均價（實用面積）
1、 按年回報率8%，回報年限為年計；
說明：經分析測算按年回報率8%，7%，6%計，回報年限分別為12.5年，14.
5年，17年；綜合考慮到發展商利益、投資者的利益和商鋪投資回報慣例及市場規律等因素，此按年回報率8%，回報年限為12.5年的贏利模式比較合理。
2、 按市場商鋪現定均價每平方公尺45498元為基數測算均價；
說明：商鋪現定均價已經分析論證並確定，此均價對確定內街外街商鋪的銷售均價有重要的參考意義，因此本此定價我們將內外街商鋪現定均價作為基礎測算依據。
3、 依據商業規劃和方位因素設定商業動態調價係數為0.15；
說明：綜合分析內外街商鋪所處的方位，商業規劃，周邊商鋪租價，市場銷售期望值、投資者回報期望等因素進行測算論證，設定商業動態調價係數為0.1、0.
15、0.2，經測算選擇0.15係數基本比較合理，係數0.
2可以再考慮論證，商鋪均價測算如下：
按0.15係數計為：均價45498元×（1+0.15）=52323元（建築面積每平方公尺31399元）；
若按0.2係數計為：均價45498元×（1+0.2）=54598元（建築面積每平方公尺32759元）；
4、標高層差價係數與均價表一（0.15係數計） 單位：（元/平方公尺）
5、標層差價係數與均價表二（0.2係數計） 單位：（元/平方公尺）
6、標層建築面積均價（元/平方公尺）與租金（元/平方公尺/月）對比表一
7、標層建築面積均價（元/平方公尺）與租金（元/平方公尺/月）對比表二
綜上所述：上述對各層的銷售均價按不同的係數進行了對比分析，對相應的租金也作了分析比較，現有各層銷售均價2-3個方案供討論優選。
五、定價調整技術
為做到商鋪**與價值盡可能的合理性，商鋪入市的銷售**會根據其所處的位置優劣，主副通道，離扶梯遠近，有無立柱等多項要素在銷售均價的基礎對單位商鋪進行**技術調整，實行一鋪一價，具體的**調整技術分述如下：
1、 商鋪銷售**影響要素經分析論證確定為：位置和建築兩大**影響要素。位置作為商鋪價值的重要評估要素，現定總價影響係數為0.
85；建築作為本專案商鋪次要評估價值指標主要是指商鋪營業區是否有立柱的影響和對面積的占用因素，現定總價影響係數為0.15；以下將分別對這兩大係數再進行技術修正，確保**調整的準確性、合理性。
2、 商鋪位置影響要素與係數配比表
3、 商鋪建築影響要素與係數配比表
4、 修正係數總表
5、 綜合因素修正係數說明
本綜合因素修正係數的制定是對在上述定價技術的基礎上，綜合評估商鋪在方位、面積、經營品類及商鋪設計的深度、規則性等方面因素進行商鋪的**微調，具體的修正係數根據選擇的部分商鋪進行個案評估確定。
6、 關於商鋪定價的特別說明
商鋪由於其位置的特殊性，預定銷售商鋪的數量僅有（ ）個，定價方面除考慮用上述定價技術進行調整外，還可以採用以下分類定價法：
即：分成a、b、c三類商鋪，以b類商鋪為均價基礎，a類設調價係數為1.1，c類設調價係數為0.9，從而定出各類商鋪銷售**。此種方法可以作為一種定價思路。
7、綜合計價公式
商鋪入市**=銷售均價×（**影響係數×修正係數）之和×商鋪實用面積
說明:1、上表小括弧中的數字為計價係數；
2、上表中月租金按不同的建面均價及8%的年回報率測算。
3、本表列出兩種定價方案供討論優選。
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