一、產權式酒店概述
產權式酒店是一種兼具房地產業、旅遊業與酒店業特點的房地產投資新模式，是指客房產權人分割購買每一單位客房，酒店產權人取得其它配套經營性用房及設施的所有權，並交由酒店管理者統一經營管理而獲得收益的一種酒店。此外，酒店產權人還可以獲得酒店免費贈送的相當時間的使用權。就法律角度而言，產權式酒店**現了兩大類法律關係:
第一種型別為物權法律關係;第二種型別即合同法律關係。。而合同法律關係則相對複雜，主要有發生於開發商與投資者之間的客房買賣合同關係，還有酒店管理者與產權人之間因經營管理而產生的合同關係。綜上，產權式酒店的法律關係當事人的主體當然無出其外:
開發商、投資者以及酒店管理者三方。
但是，產權式酒店在我國發展時間極短，在短短十幾年的發展時間裡，產權式酒店就引發了一系列問題。首先，也即最重要的一點是我們國家還缺少專門規制產權式酒店的法律，有些地方法規、政策明確支援產權式酒店，而例如北京、上海等地對產權式酒店或禁止或限制，所以產權式酒店的合法性問題一直是學界爭論的焦點。其次是法律關係不明確，上文提到產權式酒店產生了兩類法律關係，然而由於法律法規的缺失，開發商、投資者以及酒店管理者之間的法律關係相對模糊，沒有統一的性質界定和標準，只能靠雙方當事人自行約定。
法律關係不明確的乙個後果是當事人雙方權利義務不明確，也容易導致權利義務失衡，損害當事人的利益。再次是誠信問題，自從我國第一例產權式酒店糾紛產生開始，開發商的誠信問題就一直是人們爭議的焦點。實踐中，開發商單方違約、抽逃資金、虛假承諾等損害消費者利益的事件屢見不鮮。
種種問題無不阻礙著產權式酒店的健康發展。
不少學者曾發表過文章對產權式酒店的合法性進行闡述[1]。筆者亦同意產權式酒店具備合法性這個觀點。產權式酒店的合法性確認是影響其在我國發展的首要因素。
在此前提下，我們更應該去**產權式酒店之中的法律關係，明確雙方當事人的權利義務，杜絕開發商不誠信等行為，從而保障產權式酒店在我國的健康發展以及更好地維護投資者的利益。下文**的是產權式酒店**現的合同法律關係，以期明確雙方當事人的權利義務，更好地維護產權式酒店的發展。
二、開發商與投資者的買賣合同關係
產權式酒店**現的第乙個合同法律關係，是產權式酒店客房銷售時開發商與投資者之間的酒店客房買賣合同法律關係。此合同法律關係相對明確，在學界尚無大分歧。此外，在目前尚無明確、統一的規範產權式酒店的法律法規的前提下，可以參照適用《合同法》、《商品房銷售管理辦法》以及《城市商品房預售管理辦法》等相關規定。
一般的商品房買賣中，買賣雙方的義務比較單一。買方的義務是支付商品房價錢，賣方的義務是交付房屋所有權及瑕疵擔保責任即可。理論上產權式酒店客房也屬商品房的範疇，所以酒店客房買賣合同也應當受商品房銷售的相關法律法規的約束。
但是產權式酒店客房買賣合同畢竟不同於一般的商品房買賣合同，開發商(即出賣人，下同)與投資者(即買受人，下同)簽訂的買賣合同應為《產權式酒店客房買賣合同》，該合同應與一般的《商品房買賣合同》有所區別，當然，其中買賣雙方的權利義務也應當有所不同。
(一)投資者的權利義務
1.投資者的權利。投資者支付了酒店客房的價款後，自然擁有該酒店客房的所有權。
而酒店客房所有權的真正轉移需要過戶登記，所以，投資者自然有權要求開發商按期去房屋登記機構進行登記，將該酒店客房過戶給自己，以便使投資者擁有酒店客房的完整的所有權。酒店客房一經登記，投資者即享有所有權。那麼，投資者自然也可以按照自己的意願將該酒店客房轉讓給他人，或者將該客房抵押給第三人。
但如果投資者這樣做，將對產權式酒店的經營產生較大影響，其權利義務也會相應地發生變化，本文將在下文中具體闡述。
2.投資者的義務。顯然，《產權式酒店客房買賣合同》中的買受人的義務與一般的買賣合同中買方的義務一樣，通常比較單一。
投資者的義務就是向開發商支付該酒店客房的價款即可，逾期應當承擔違約責任。
(二)開發商的權利義務
1.開發商的權利。民法理論認為，在乙個法律關係中是存在相對應的權利義務的，且乙個法律關係中的權利義務在量上是相等的。
也即，法律關係當事人一方的權利對應另一方的義務，一方的義務對應另一方的權利。那麼，在開發商與投資者的買賣合同關係中，開發商的權利就是要求投資者按期支付客房價款，並在投資者逾期交付房款時要求其承擔違約責任。
2.開發商的義務。開發商的義務一般來說比較複雜。
產權式酒店跟一般的商品房不同，投資者購買酒店客房主要不是為了自身居住，而是為了獲取其中的經濟效益。因為投資者購買酒店客房的同時，會將該客房交給具有酒店經營資格的管理者管理經營，酒店管理者按期給予投資者一定的經濟回報。另外，開發商在產權式酒店開發之際，往往向投資者承諾一定的回報率，這是產權式酒店銷售的乙個重要環節。
然而，酒店的經營並非均是一帆風順，如果酒店的經營效益下降，甚至投資者不能取得既定的回報率。那麼，開發商向投資者承諾的回報率是否可以或者應當如何體現為開發商的義務?開發商是否應當對酒店的經營管理承擔擔保責任?
三、投資者與酒店管理者的委託經營合同法律關係
(一)概述
產權式酒店中的第二個合同法關係出現在投資者與酒店管理者之間。投資者與酒店管理者之間的合同關係是有多種型別的，主要有承包經營合同、租賃經營合同及委託經營的關係。實質上，投資者與酒店管理者的合同關係也決定著產權式酒店的經營模式。
筆者將在下面比較委託經營合同法律關係和租賃經營法律關係實踐中兩種常見的法律關係型別，並嘗試為投資者與酒店管理者之間的合同法律關係進行定性。
委託經營管理合同關係指投資者在與開發商簽訂了酒店客房買賣合同之後，由投資者與開發商指定的管理者簽訂產權式酒店委託管理合同，酒店管理者按照雙方的約定經營酒店，所得利潤歸投資者所有，酒店管理者向投資者收取一定的報酬，同時根據產權式酒店的特點，投資者還享有酒店提供的免費的入住權。而法律關係，指的是投資者與酒店管理者之間的合同法律關係產生於簽訂產權式酒店客房買賣合同之後，由開發商指定具備酒店經營資格的管理者與投資者簽訂租賃經營合同，按照酒店的經營模式進行管理。酒店管理者取得酒店的經營所得，而後定期向投資者支付一定的租金，並給予投資者一定期限的免費入住權利。
四、結語
產權式酒店在我國的發展方興未艾，新生事物的產生總會存在或多或少的問題以待解決。當下，由產權式酒店引發的紛爭依舊不斷，很大的一部分原因就是產權式酒店中的法律關係不明確，明確產權式酒店中幾方當事人的權利義務應為當務之急。筆者認為，解決產權式酒店的性質及其法律關係的界定，最好的辦法應當是國家頒布專門的產權式酒店法律法規。
而一旦產權式酒店的合法性得到確認，當事人的權利義務明晰，就可以大大減少當事人的違約行為，且在糾紛發生時，當事人也有法可依。如此一來，投資者的權益可以得到較為充分的保護，產權式酒店在我國順利、健康地發展也不是奢望。
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