a、根據專案的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態勢以及專案本身的立地條件、建設水平及規模，設定期望的銷售總額。如：y億元。
b、憑經驗對專案不同層別進行係數設定。原則上第一層是專案價值最**格最高的層別，通常取係數為100%；第二層次之，根據專案的具體情況取小於100%的系數值，系數值的大小取決於專案的**導向系統，商鋪的規劃布局，周邊商鋪**水平等因素。依次類推越高層別係數越小，地下層別亦如此。
c、計算各層別的權重係數。根據上述第二點所設定的係數乘以該樓層的可銷售面積(或建築面積)計算得出該樓層的權重係數。(此步驟在各樓層的計算方法相同)
公式一：係數x銷售面積(建築面積)=權重係數
d、計算總權重係數。各層的權重係數相加求和得出專案的總權重係數
公式二：∑權重係數=總權重係數
e、計算層別總價和層別均價。層別總價等於專案整體目標銷售總額除於總權重係數得出的數值再乘於該層別的權重係數；層別均價等於該層別的總價除以可銷售面積(建築面積)。其他層別依次類推
公式三：(目標銷售總額÷總權重係數)x層別權重係數=層別總價
公式四：層別總價÷層別銷售面積(建築面積)=層別均價
f、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：
根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值(此時不考慮該層別在整個專案的權重係數和銷售總價，設定思路與層別係數設定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據不同因素的變化遞減。
計算該具體商鋪的權重係數。用上一步設定的商鋪係數乘於該商鋪銷售面積(建築面積)計算得出該商鋪權重係數。
公式五：商鋪係數x商鋪銷售面積(建築面積)=商鋪權重係數
依次類推計算出各個具體商鋪的權重係數並相加求和得出該層別商鋪的總權重係數。
公式六：∑具體商鋪權重係數=層別商鋪總權重係數
計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等於該層別計算銷售總額(具體參見公式三)除於層別商鋪總權重係數得出的數值再乘於該具體商鋪權重係數；具體商鋪銷售單價等於該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積(建築面積)。其他具體商鋪依次類推
公式七：(層別計算銷售總額÷層別總權重係數)x具體商鋪權重係數=具體商鋪總價
公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積(建築面積)=具體商鋪銷售單價
至此，商鋪的具體**制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據市場的銷售情況，競爭環境，投資者的反饋，目標利潤的調整等因素對具體的商鋪進行調整。
國內商鋪年平均的回報預期在7%左右,商鋪月租金=商鋪總價*7%/12商鋪在10-15年內**成本.
投資回報率=年租金/售價
商鋪投資收益率四種演算法
目前，投資商鋪的熱潮急劇公升溫，那麼商鋪投資收益率怎麼計算呢？據工作人員介紹，商鋪投資收益率演算法有以下幾種：
1.租金回報率法
公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內的按揭款)。優點：考慮了租金、**和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金**期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
2.租金回報率分析法
公式：(稅後月租金-每月物業管理費)×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關係，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
3.內部收益率法
房產投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／(按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修**＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費)＝內部收益率。
上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期範圍內。
優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。
內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按複利計算。
不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的資料為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。
4.簡易國際評估法
基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
任何物業投資，投資者都希望能有乙個合理的回報，甚至是乙個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業的投資回報率，那麼，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？
如何計算投資回報率
有行內人告訴我們這樣乙個計算投資回報率的計算公式：
計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價
計算購入再售出的投資回報率＝(售出價-購入價)/購入價
例如，有一臨街商鋪，面積約50平方公尺，售價約200萬元，目前在這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元/平方公尺，即：這個商鋪要是買下並成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金。那麼，它的投資回報率將是多少呢？
現在讓我們計算一下：
套用上述計算公式：這個物業的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率將是：12%
要是這個投資者轉手放出，並以215萬元成交，那麼它的投資回報率＝(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率將是：7.5%
如何判斷投資回報率
現在，投資回報率計算出來了，那麼，我們該如何判斷這些數值所包含的意義呢？也就是說，哪個數值是表示合理利潤？哪個數值是表示千萬不要沾手？
哪個數值是表示它的收益非常好？或者是哪個數值是屬於對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？
業內人士認為，解讀這些數值在行內並非有乙個標準答案，可能10個人就會有10個答案。但據本報從一些地產從業人員和投資客手中**的資料顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數點以後的數值。
據經緯物業二手部的負責人司徒珮琪介紹：其實不同物業的理想投資回報率不盡相同，比如就拿我們在「透視商機特刊」中曾經**過的商住兩用物業、爛尾番生物業、地鐵物業及名校物業來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：
物業類別合理回報率投資臨界點超高回報率(需審慎)
商住兩用物業10-12% >7% 15%以上
爛尾番生物業9-10% >6% 20%以上
地鐵物業3-6% >3% 10%以上
商鋪投資收益計算方法
目前，投資商鋪的熱潮急劇公升溫，那麼商鋪投資收益率怎麼計算呢？據工作人員介紹，商鋪投資收益率演算法有以下幾種 1.租金回報率法 公式 稅後月租金 按揭月供款 12 首期房款 期房時間內的按揭款 優點 考慮了租金 和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金 期長短。不足 未考慮前期的其他...
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