公司的貸款利息是資本化利息作為資產處理怎樣更好地看地產企業的財務報表
蔡鑫 隨著我國城市化程序的加快，房地產行業在過去20年獲得了高速的成長，目前在滬深兩市共有100多家上市公司主要從事房地產開發業務，已經成為資本市場重要的組成部分。在當前房地產行業正面臨前所未有的嚴厲調控，一些房地產企業面臨資金鏈斷裂的壞訊息不斷傳來，導致行業整體股價出現持續**。作為投資者如何通過房地產公司的財務報表了解公司的真實的財務狀況，發現潛在的投資風險和投資價值就變得十分重要。
由於房地產開發業務的特殊性，在一些具體業務的會計核算上有別於其他行業，因此投資人不能以通用的財務標準去判斷房地產企業財務狀況的好壞。要看懂房地產企業的報表就必須先充分了解房地產企業財務報表的一些特點。
一、 資產負債表
房地產企業的資產負債表有以下幾個特點：
1、總資產規模大
房地產行業屬於典型的資本密集型行業，所以房地產企業的總資產規模普遍會比同等
銷售規模的其他工業企業大許多。處於快速增長的企業，總資產的增長率也會很快，連續每年可以達到30%以上的增長，這在一般工業企業是不可想象的。我們評價房地產企業的規模，總資產規模是乙個非常重要的指標，一般來說總資產不及100億的只能算小型企業，100-300億的為中型企業，300億以上的為大型企業。
2、流動資產佔總資產的比例高
房地產企業不需要廠房和機器裝置，最重要的生產資料是土地，
土地使用權在一般企業是作為無形資產記賬的，而房地產企業是作為存貨記賬的；建設中的開發專案一般企業是作為再建工程記賬，而房地產企業是作為存貨中的開發成本記賬的；建造完成的房屋房地產企業同樣作為存貨的開發產品記賬。所以房地產企業流動資產常常可以佔到總資產的80%以上，甚至更高，這並不代表房地產企業的資產流動性好，相反我們必須要注意，作為存貨的土地使用權和再建工程的實際流動性是很差的，很難在短期內變現。我們用通常的流動比率和速動比率去判斷房地產企業的償債能力是沒有意義的，必須逐項去分析房地產企業的流動資產和負債的構成，引入淨負債率等指標加以綜合判斷。
3、資產負債率高
房地產企業之所以有那麼高的收益，一方面**於房價的持續**，還有一方面是源於充分利用了各種財務槓桿。所以房產企業的資產負債率普遍較高，以2023年中報為例，上市的房地產企業中有接近一半企業資產負債率超過70%。而且那些銷售增長速度越快的企業資產負債率反而越高，甚至可以高達90%以上。
造成這一現象的原因，一方面是房地產企業利用了大量銀行貸款，還有乙個原因是房地產的預售制度造成的，房地產企業預售商品房收到的銷售收入並不計入當期營業收入，而是作為預收賬款記賬的，等到房子建成交付後才結轉為營業收入。這就會出現預售收入越多，負債率越高的奇怪現象。所以我們在分析一家企業的負債情況時一定要逐項分析負債的構成，而不能採用資產負債率這樣籠統的指標。
因為預售而形成的大量預收賬款實際上並不需要企業以現金進行到期償還，同時也不產生財務費用。相反，預收賬款越多代表著企業未來可結轉的營業收入越多，未來會計期的利潤越高。相反那些因為沒有預收賬款，所以資產負債率較低的企業反而沒有投資價值。
上市公司有時候會披露乙個「扣除預收賬款後的資產負債率」，這更能反映房地產企業的實際資產負債情況。
4、資產周轉率低
由於房地產企業從事的開發業務本身週期較長，多數資產周轉率
指標都要低於其他行業。從2023年中報資料統計來看，房地產上市公司的平均存貨周轉率為0.15、流動資產周轉率為0.
14、總資產周轉率僅為0.11，而且越是處於專案擴張期的企業指標值越低，比如萬科，上述三項指標均不到0.1。
所以簡單用資產周轉率指標去衡量房地產企業的運營能力也會導致錯誤的判斷，我們需要具體從企業預收收入的增長速度、專案開發的平均週期、新增土地的規模、盈利的增長等綜合指標去進行分析。
5、應交稅金常常出現負數
應交稅金常常出現負數可能是房地產行業特有的現象，因為商品房的預售收入是作為負債計入預收賬款的，因次伴隨預售收入產生的營業稅、預交所得稅、土地增值稅等稅金在實際繳納時並不計入利潤表「營業稅金及附加」和「所得稅」等當期損益科目，而是作為「應交稅金」的借方記賬的，直到商品房交付時才隨著預收賬款結轉為營業收入而計入上述損益類科目。這一點我們在分析資產負債時必須要搞清楚，一般來說，預收賬款科目金額越大，應交稅金科目的紅字金額也越大。
二、 利潤表
房地產企業的利潤表有如下特點：
1、營業收入不能反映當期銷售情況
前面我們提到過房地產行業特殊的預售制度，所以我們必須清楚，房地產企業利潤表所反映的營業收入多數並不是該企業當年實現的全部銷售收入，而是代表該企業過去已經完成預售，本年建成交付的商品房確認的銷售收入，它反映的是1年甚至2年前的銷售情況。所以房地產企業同期利潤表反映的營業收入和現金流量表的「銷售商品、提供勞務所收到的現金」專案沒有任何對應關係，兩者實際反映的是不同會計期的銷售情況。我們可以通過比對連續幾年的上述兩個資料來**營業收入的增長趨勢，如果「銷售商品、提供勞務所收到的現金」連續幾年都大於營業收入，這表示該企業未來的營業收入將持續增長，反之則代表下降。
差異的金額越大，代表未來營業收入增長或下降的幅度越大。
2、財務費用不能反映真實財務成本
雖然房地產企業的發展離不開大量的銀行貸款，但反映在利潤表財務費用中的利息費用常常並不多，這是因為房地產企業通常按規定是不允許申請流動資金貸款的，幾乎所有的銀行貸款都是專案貸款，而且只有具備開工條件的專案才能申請專案貸款，因此房地產企業的貸款利息多數都進行了資本化，只有少量專案已完工但貸款尚未歸還產生的利息才計入財務費用。所以我們無法從利潤表直接看到房地產企業當年實際的利息支付情況，但我們可以通過現金流量表「分配股利、利潤或償付利息支付的現金」專案扣除利潤分配數後獲得。
3、毛利率、淨利率不能反映企業的真實盈利能力
由於房地產專案是千差萬別的，乙個專案的開發過程需要2到3年的時間，而且不同的專案開發周期也有長有短，所以如果我們單從利潤表所反映的毛利率、淨利率等指標來判斷房地產企業的盈利能力所得出的結果往往是不全面的。比如說兩個毛利潤同樣達到30%的專案，乙個用了3年，乙個用了4年，實際的盈利能力是完全不一樣的。所以我們還需要通過分析淨資產收益率和總資產報酬率等更多指標才能做出更準確的判斷。
三、 現金流量表
由於房地產企業的發展往往是建立在充分利用各種財務槓桿的基礎上的，所以對投資人來說，對房地產企業的最大投資風險並不在於經營出現虧損，而在於資金鏈出現斷裂。分析房地產企業的現金流有時候要比分析它的盈利能力更為重要。所以，分析房地產企業的經營風險需要高度關注企業的現金流量表，處於不同階段的房地產企業往往在現金流量表中會表現出如下特點：
1、 激進型企業
對於擴張速度比較激進的企業，我們可以在它的現金流量表中看到，該企業連續多年「經營活動產生的現金流量淨額」都是負數，也許它「銷售商品、提供勞務所收到的現金」在逐年快速增長，但「購買商品、接受勞務支付的現金」增長的速度更快。與此同時「籌資活動產生的現金流量淨額」也連續高速增長。這代表該公司不僅把每年銷售回籠的資金都投進了購買新的土地和專案開發，還通過大量融資，往往主要是依靠債務融資的錢也投向了新的專案。
對於這一類企業，體現在利潤表上的資料會越來越靚麗，但體現在現金流量表的狀況會越來越惡化。這一類企業在房地產公司中佔比最高，過度的擴張會導致企業的債務風險高度集聚，市場一旦陷入低迷，就很可能發生流動性危機。所以我們要避免投資那些「經營活動產生的現金流量淨額」為負、甚至逐年擴大的企業。
2、 穩健型企業
對於穩健發展的企業，我們可以在它連續幾年的現金流量表中看到，該企業「經營活動產生的現金流量淨額」有些年度是負的，有些年度是正的，總體保持一定平衡；或者雖然連續幾年也都是負數，就像激進型的企業一樣，但在「籌資活動產生的現金流量淨額」中，籌資的主要**除了借款還有大量吸收投資收到的現金。這樣的企業業務發展上有張有弛，或者採用了更為穩健的籌資方式，從而維持了乙個較好的財務結構。雖然在發展速度上比不過激進型的企業，很少出現超預期的增長，有時候還會錯過一些市場的好機會，但自身抗風險的能力會比較強，經得起政策、市場的波動。
3、 保守型企業
如果我們在分析一家房地產企業連續多年的現金流量表後看到，該企業「經營活動產生的現金流量淨額」連續多年都是正的，後者連續多年正負相抵後都是正的，這樣的企業屬於保守型的企業。我們甚至可以看到這一類企業「籌資活動產生的現金流量淨額」常常是負的。這類企業非常保守，雖然現金流很好，但業務往往也處於萎縮狀態。
這樣的房地產公司要麼專案越做越少，要麼開始從一二線城市向土地**更為便宜的三四線城市退守。 通過上述對房地產企業三張財務報表的一些具體特點的分析，或許有助於廣大報表使用人更好地讀懂房地產企業的財務報表。這些特點有些是房地產業務的特殊性造成的，有些是會計準則規定的不同處理方式造成的。
是在當前房地產面臨調控的大背景下，希望本文能有助於報表使用人更準確地判斷房地產企業的真實財務狀況。
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