[摘要]公司是以追求最大經濟利益、支付最少勞動成本為目的的經濟組織。有些公司對外銷售量很大，進帳指數非常可觀，但是公司的經濟效益很差，最終導致公司難於執行；有些公司雖然經濟業務不是特別突出，但是卻有好的經濟效益，為公司的發展奠定了穩固的經濟基礎。那麼造成這樣差別的原因何在呢？
這就歸咎於乙個公司的人力資源部門在成本控制方面是否做的科學了，可以說成本控制對乙個公司的整體效益有著至關重要的影響。
[關鍵詞]物業人力成本房地產
中圖分類號：f426.31 文獻標識碼：a 文章編號：1009-914x（2013）20-0483-01
物業管理企業在保證服務質量的前提下，如何用最低的成本，實現最好的工作效能，取得業主滿意，從而實現利潤最大化，是每乙個物業企業必須思考的問題。物業管理是勞動密集型行業，人力成本在全部成本的支出對於企業盈利水平具有重大的意義。
一、加強管理人員人力的成本控制
物業管理企業的性質決定了物業管理企業成本費用主要是人力資源成本費用支出。而在所有人力資源成本的組成中，管理人員的人力成本又佔了相當大的比重，特別是中層以上部門領導的人力成本，千萬不可輕視它的比重：乙個部門經理的工資，是一線服務員工的幾倍；減少乙個管理人員的崗位，就可以增加幾個服務層員工的費用支出。
因地制宜、合理有效地設定公司職能部門，是降低物業管理企業固定成本切實有效的方法和手段。物業管理企業職能部門的職能就是控制、決策、協調、服務四大功能。從勞動生產率的角度來衡量，物業服務管理的全過程，90%的工作量是在管理處完成的。
因此，物業管理企業職能部門的設定，應以精幹、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機構龐大、人員冗雜不但增加了成本，還增加了內耗，降低了管理效益。
如何科學、合理、有效地設定公司職能部門和人員崗位筆者認為，以管理「幅度」來確立人員編制比較科學、合理、有效。管理面積在600萬平方公尺以內的物業管理企業，總經理的管理幅度為4～6人（含副總經理和主要職能部門經理）；副總經理的管理幅度為8～10人（含職能部門經理和管理處主任）；職能部門經理的管理幅度為10～15人（本職能部門和相關事業部門）。
二、完善基層服務人員人力成本的控制
物業管理行業屬勞動密集型服務行業，科學、合理地使用人力成本是物業管理企業降低成本的主要方向。如何有效地控制好基層服務人員人力成本費用？可以採用定崗定編的模式來加以控制。
一方面是科學、合理地制定基層單位的用人編制。根據公司管理的小區（大廈）的實際情況和公司的管理水平定崗定編。例如：
管理面積比較大的封閉式多層小區，可按人均管理面積3500-4500平方公尺來核定小區管理處人員編制。技防措施好又是封閉式高層小區，可按人均管理面積3500-5000平方公尺來核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區，可按人均管理面積3000平方公尺來核定管理處人員編制。
面積較小的封閉式多層小區，可按人均管理面積2500平方公尺老核定管理處人員編制。開放式的小區管理難度比較大，可根據實際、具體的情況在定編人數的基礎上乘以10-20%的係數。
定編只是乙個參考比較值，我們可以把定編看作是小區成本核算的邊際值，大於邊際值就會減少利潤甚至虧損；少於邊際值就能保本或者多盈利。例如：某小區管理面積20萬平方公尺，多層、封閉式、有兩個人員車輛出入口。
按人均3000平方公尺定編小區管理需要人員60人，各項服務人員全部在內。但是，由於小區管理處主任用人把關比較嚴，嚴格按工作量定崗，特別是管理處內部管理人員，1人身兼數職，結果整個小區管理服務用了52人，比定編人數少了7人，一年增加收入近15萬元，效益十分可觀。可見嚴格控制基層服務人員的人力成本，是物業管理企業降低成本提高效益的主要途徑。
三、採取邊緣化的管理以提高經濟效益
向管理要效益是企業永恆的主題，物業管理企業在開展經濟業務過程中所發生的成本，涉及到物業管理企業的每個部門、每個單位、每個環節、每個個人都是乙個成本形成點。在物業管理行業採用邊緣化管理很有必要。
（一）採取多種措施，合理地使用資源
例如：在物業管理服務中，用人最多的是保安服務和保潔綠化服務，如何通過科學有效的管理來降低人力資本投入，就是乙個值得認真研究的課題。目前，社會上物業管理對保安、清潔、綠化服務採用兩種模式：
一種是把保安、清潔、綠化承包給社會專業公司來完成；另一種是由自己公司內部的專業公司（部門）來完成。是承包給社會專業公司好呢？還是讓自己的專業化公司做好？
筆者認為，內部專業化服務（由公司自己的專業公司完成專項服務），應側重專業技術服務；外部專業化服務（公司自己的專業服務公司對外開拓的專業服務專案），應側重專項專業經營服務。內部專業化服務主要指的是：專業化技術服務、專業技術管理和專業技術培訓。
例如：保安、綠化、清潔等專業化服務工作，如果每個管理處都養一兩個這樣的專業技術人員，工作量既不飽滿，又會加大管理成本，得不償失。實行公司內部專業化管理，專業技術人員可以充分發揮資源優勢，乙個專業技術人員可以兼顧很多個管理處的專業技術培訓、專業技術指導、專業技術服務等工作，達到事半功倍的作用。
這就是內部專業化管理的優勢。清潔、綠化、保安等專業服務工作情況如何？***壞？
公司只考核各個管理處，至於如何達標？如何保證服務質量？由管理處來要求和約束專業部門，充分發揮公司職能部門、管理處、專業部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。
（二）實施全員管理，合理開發資源
對小區各專項專業服務，實行日產工作由管理處「綜合」管理的最大好處就是可以最大限度地開發利用資源。「綜合」管理的基點是不管哪一項專業服務出了問題，日常管理責任都在管理處，都應由管理處來負責協調解決。通過激勵手段提高員工的工作效率來降低成本。
例如：小區的日常保安巡邏工作，由管理處統籌安排（適當增加清潔工的待遇），交給保潔工來兼顧完成；保潔工在保潔過程中要不停地在自己負責的區域內巡視，完全可以兼顧保安員的巡邏職責；清潔工日積月累對責任區內的各種情況十分了解，由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會更好。一旦出了問題由負責治安防範的事務助理負責。
由事務助理負責查詢原因，提出改進措施並監督執行。這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數（增設少量的保安巡邏機動崗）。乙個15萬平方公尺的開放式小區，可以減少4個保安員巡邏崗位，一年可以增加7.
2萬元的收入。
（三）巧妙調整工作時間，合理配置資源。
對專業服務公司來講，合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。例如：負責清潔的專業部門，在保證與各管理處簽訂的專業服務合同書各項條款和服務質量的前提下，合理地配置人力資源：
將清潔工分為清潔和保潔兩部分，集中六分之三的人負責清潔，下午6：00-7：00進行小區公共場所的清潔工作；晚9：
00以後進行樓道內的請結和垃圾清運（晚間業主已休息對清潔好的環境不會有多大破壞），工作完就回家休息，第二天白天不上班。將六分之二的人用於保潔，保潔工的工作區域大於清潔工的工作區域。工作時間早上8：
00-中午11：00，下午2：30-5：
00（業主上班時間）。抽出兩個人負責清運垃圾和頂班調休。這樣既保證了服務工作質量，又解決了清潔工的休息時間，同時，減少了六分之一人力成本的投入，達到了減員增效目的。
（四）充分利用現代科技手段來降低人工成本
例如，在道口增設電腦自動收費系統；在小區內增設安防監控系統，既安全可靠，又能增加收費，同時達到減少保安員崗位，降低人力資本的支出，兩年內就可收回投資成本。
總之，科學合理進行崗位定編和充分利用資源，對內部人員進行合理的「竄崗」，可以最大限度降低物業管理企業的人力成本支出，充分保證企業的盈利水平。
參考文獻
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[4] 張沽：企業人力資源成本控制問題研究〔d〕.北京：首都經貿大學，2004.
物業管理服務成本構成
物業服務收費的費用構成 一 實行物業服務收費包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本 法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分 管理服務人員的工資 社會保險和按規定提取的福利費...
企業如何有效控制人力成本
同時每乙個職位都要有明確的職位說明書，要做到各個崗位職責清晰 權責到位 分工明確和考核有據，能夠進行有效和科學的考核。從而加強培養人才觀，崗位的設定要為員工施展才幹，並為培養人才提供足夠的空間，使企業成為個人發展的平台。通過這樣一來的機構調整，最大限度地減少員工之間的能量的內耗，充分發揮員工的主觀能...
物業管理成本測算表
1 人工成本 員工全年福利表 含社保 2 工裝 3 行政辦公費用 4 日常工程維修材料及易耗品費用 5 清潔綠化費用 6 安保費用 7 公共區域能耗 8 裝置維護保養費 9 收入測算表 住宅 4元 月，商鋪 1.8元 月 10 支出費用彙總表 注 1 總收入 總支出 1911740.11元 年 19...