物業管理服務成本構成

物業服務收費的費用構成

（一）實行物業服務收費包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

②物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用；

③物業管理區域清潔衛生費用；

④物業管理區域綠化養護費用；

⑤物業管理區域秩序維護費用；

⑥辦公費用；

⑦物業管理企業固定資產折舊；

⑧物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用；

⑨社群文化活動費用和經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施裝置的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務支出或物業服務成本費用。

金都匯e棟大廈物業服務收費實行的是包乾制。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。物業服務收費採取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同的約定，聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

大型別墅小區、高檔洋房小區可實行物業服務費用酬金制。

（二）費用的具體內容

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費——該項費用指物業管理企業的人員費用。包括基本工資、社會保險、按規定提取的福利費等。不包括管理服務人員的獎金。

獎金應根據企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取。

（2）物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費——該項費用包括物業管理區域內共用部位各種土建零修費，各類共用設施裝置的日常執行、維修及保養費。不包括業主擁有房產內部的各種裝置、設施的維修、養護、更換與更新費用，共用裝置設施的大、中修及更新改造費用。

（3）物業管理區域清潔衛生費——清潔衛生費指物業管理區域內公共場所、物業共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、汙水管道的疏通等費用。

（4）物業管理區域綠化管理費——綠化管理費指物業管理區域內公共綠化的養護管理費用。包括綠化工具費（如草剪、枝剪、噴霧器等）、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費用、雜草雜物清運費、補苗費、公共環境內擺設的花卉等費用。

（5）物業管理區域秩序維護費——秩序維護費指物業管理區域內機動車、非機動車的停放管理及公共秩序、安全、消防等事項的協助管理等費用。