【摘要】：物業管理前期介入是指在房地產開發之初,物業管理部門或公司便開始參與,遵循便於今後物業管理的原則,在立項階段、規劃設計階段、施工建設階段、銷售和物業竣工移交階段等全過程中提出建議,使開發的物業最大限度地滿足住戶的需求和物業管理的需要。這與過去那種物業管理直至物業竣工移交後才開始發揮作用的做法有很大區別。
【關鍵詞】： 物業管理前期介入物業開發市場營銷必要性住戶立項階段消費者房地產開發商
物業管理在我國已經成為**、開發商、業主等社會各方面共同關注的熱點問題。事實上，隨著人們的生活水平的不斷提高，海外歸來的學子追求生活的品味越來越國際化，人們所追求的再不也僅僅是簡簡單單的溫飽和溫暖問題了，而是一種文化和享受，而物業管理已不僅僅是作為房地產業乙個售後的環節，它已經成為**全面推進城市化改造與城區規劃發展、建設現代化城市文明的主動力行業。然而，怎樣才能讓物業管理這個行業更好地在社會文化中體現出來呢？
因此，我們就要在初始階段做好一切準備工作——物業管理的前期介入。
一、我國物業管理的發展趨勢
（一）物業管理價值的認識不斷深化
提供「以人為本」的人性化服務，這是一種趨勢，更是一種挑戰，物業管理作為勞動密集型的服務行業，顧客的滿意是衡量物業公司工作的最終標準，這就要求物業公司：一方面要更新服務觀念，不斷吸納優秀人才，建立系統化的人員培訓、學習制度；提高人員的綜合素質；投入大量的人力、物力和時間等資源，從企業的經營理念、發展戰略、員工管理政策、服務方法各項業務的操作程式等進行系統化的、文字化的規範。另一方面要創新服務理念、優化服務質量、市場迫使物業公司將管理的重點放在硬體管理上的同時，更要注重如何進行對顧客提供優質的服務，從方便業主的角度出發，提供高水準的服務，從注重物質到注重精神和文化政治之間的服務價值，打造乙個具有人文價值的高服務水平。
（二）物業管理企業打造品牌的勢頭形成趨勢
隨著物業管理範圍和內容的擴充套件，市場化程序的加快，物業管理招投標的逐步規範物業管理行業的競爭將日益激烈，行業間的兼併、整合現象將逐漸加劇迅速擴充套件。在激烈的市場競爭中各物業管理公司將更注重企業的管理質量和企業外部形，「以名牌闖天下，以質量取天下，以服務守天下」，創立企業名牌，樹立行業形象將直接關係到企業的存亡。品牌是企業的無形資產，也是企業贏得市場的利刃。
因物業管理是一新興產業，目前還不夠完善它的社會地位也不高，加上物業管理的贏利微乎其微因而很多物業管理企業都忽略了品牌的創立。隨著物業管理範圍和內容的擴充套件，市場化程序的加快，物業管理招投標的逐步規範，物業管理行業的競爭將日益激烈在激烈的市場競爭中各物業管理公司將更注重企業的管理質量和企業外部形象。「創立企業名牌，樹立行業形象將直接關係到企業的存亡。
」（三）高階物業的發展
高階住宅物業一直是中上層社會享受高品質生活、彰顯身份地位、體現階層文化的物化空間形式，隨著近些年我國經濟、社會的高速發展，高階住宅物業無論在數量還是質量上都遠遠超過從前，並以前所未有的速度向前發展，那麼，未來高階物業的發展又將以何姿態面向廣大消費者呢？
從國外到國內能看得到，高階的產品，抗風險的能力是比較強的，整個在地產****的過程中，它是在拉動整個****。第一整個地產在轉暖的時候，對高階的產品**會比普通的東西快。第二大家都在**的過程中，它抗跌的能力很強。
大家都知道在2023年的金融風暴的威脅下，很多企業都經受不起金融風暴的打擊而倒閉，但是高階企業就不同了，我們以星河灣物業管理服務企業為例：
根據上面的資料顯示，星河灣物業管理服務企業不僅沒有**，而且穩居榜首，這就說明了，高階住宅物業市場在一定程度上雖然遭遇了與普通商品房相似的寒流，但由於城市高階住宅其本身獨有的特質：開發商及購買者實力、樓盤獨特高品質、地段稀缺性等多重優勢。
從目前來看，和居住有關係的高階物業還是比較緊缺。真正很高階的、高品質的東西還是需要有開發商繼續增加一些大市場的供量。從而在設計與營造各個環節，充分挖掘地塊價值，沿承地方歷史與地域文脈；尊重高階客戶在物質、精神、文化、心理等方面多元化、深層次的需求及特殊生活形態的偏好（以星河灣的社群文化為例，看下圖），運用前瞻性的理念及貴族文化元素，突顯隱私、尊貴、安全；適應和引領高階客戶對生態、健康、和諧、文化、美、可持續等方面的追求，創造更舒適的居住形態，營造富有文化內涵的生活空間。
現代文化展**
選手擂鼓
二、物業管理前期介入
物業管理的發展面臨著許多制約因素，其中乙個重要因素就是物業管理一直滯後於規劃設計和施工監理，這為以後開展物業工作帶來種種不便。由於開發商和設計者所站角度不同，所以他們在物業的規劃設計和建造過程中只考慮了房屋和配套設施建設時的質量、進度和投資，較少花精力在房屋建設後的日常管理上，造成建成後的物業在管理和使用上存在許多矛盾和漏洞，產生問題後，物業公司往往很難解決。如果物業公司能夠提前介入的話，則可以從今後管理和使用者的角度對所管物業進行一番審視，從而起到防患於未然的作用。
所謂物業管理的「前期介入」，是指開發企業通過招標或邀請物業管埋企業，參與其開發專案的可行性研究、小區的規劃、設計、施工等階段的討論與提出一定的建議，一般是從物業管理和運作的角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、裝置選用、功能規劃、施工監管、工程監管，工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等方面的建設性意見，並制定出物業管理方案，以便為以後物業管理工作打下良好的基礎。其內客主要包括：(1)物業規劃設計和建設的介入；(2)施工中的質量監理介入；(3)裝置安裝及內裝修階段的介入。
（一）早期介入有利於優化設計，完善設計細節
對住宅小區的規劃設計，不僅要從住宅小區的總體布局、使用功能、環境布局等方面未考慮，而且也要從有利於日後物業管理來著眼。規劃設計人員由於自身專業和角度的侷限，在規劃設計中的不足在所難免，由此會出現設施和裝置設定得不完善或不合理、增加了投資、降低了使用效率、影響了業主的正常生活、增加了物業管理工作的強度和難度等問題。物業管理者作為物業的維護者，在長期的實際工作中對物業可能出現的種種問題了解比較清楚，能夠與規劃設計和施工結合起來，提出必要的建議，促使其同步或交叉進行，並代表業主從管理者的角度對所管物業進行審視，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業主的使用要求。
（二）有利於加快施工進度，提高施工質量
物業管理公司對於物業管理工作有著豐富的經驗和詳實的第一手資料，對裝置和設施在長期使用過程中可能會暴露出的問題認識得比較清楚、掌握得比較透徹。因此，物業管理公司的早期介入，能及時從日後物業管理的角度監督施工單位嚴格地按設計意願進行施工建設，對於可能出現的質量隱患，特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監管，並及時制止諸如建設單位不顧小區日後的管理難度和廣大業主的利益而隨意改變設計的現象的發生，減少使用中的後遺症，積極參與工程驗收，縮短工期，提高工程質量。
（三）早期介入有利於後期工作的順利進行
在物業管理的前期工作中，物業管理企業就策劃管理該物業的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構的設定，人員的聘用，上崗培訓等工作，以便物業移交後能有序地工作。同時，經過一段時間的工作，可以同環保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關部門建立關係，理順服務渠道，使於以後管理工作的顧利進行。早期介入可以全面了解所管物業，對其土建結構、管線走向、裝置安裝等情況做到瞭如指掌，便於後期的管理。
（四）能保證樓宇的安全啟用、正常執行
物業管理公司的早期介入，特別是保安工作的銜接能做到沒有漏洞，使得保安系統的裝置、人員在樓宇未正式投人使用之前就執行起來，就能使樓宇的安全啟用、正常執行，使業戶放心、定心。
三、市場營銷與物業管理前期介入的關係
從中國的經濟體制看，市場經濟體制尚不完善，企業的經營管理水平相對低下，市場對社會資源的配置作用還不夠大，在優化產業結構﹑合理組織社會生產等方面，**仍然起著較大的作用。**對經濟干預的目的，是為了提高投資效益，降低投資風險，減少資源浪費，從而實現經濟和社會發展的目標，這個目標的實現就需借助市場營銷的功能作用。同時，雖然物業管理行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯後。
在物業管理營銷方面，這個問題同樣存在。在現代市場經濟條件下，物業管理服務企業之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產品，也就是說，房地產開發商必須了解市場，按照市場需求開發建設住宅產品，通過交換實現產品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進企業的不斷發展，但許多房地產開發商都還缺乏以顧客為導向﹑以交換為中心的理念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉化為真正意義上的產品或商品。市場營銷就是連線市場需要和住宅產品開發建設的中間環節，是房地產開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自發展的有效手段，從某種意義上說，物業管理前期介入的營銷是關係物業管理企業經營成敗的關鍵。
（一）進行準確的市場定位
物業管理企業的市場定位是一種戰略性營銷，通過市場定位，企業的經營者可以明確企業目前在市場中的位置和希望佔據的目標市場，尋找企業發展的市場機會。當機會來臨時企業能夠採取相應的措施。
全國範圍內已登記註冊的物業管理企業中，其管理水平和服務特色各不相同，有的擅長收益性物業管理有的擅長新建住宅小區管理，有的以規範化的管理著稱，有的以社群文化建設而出名。物業管理企業必須主動走向市場參與競爭，並在市場競爭中給自己定好位，突出自己的優勢，從而獲得更多物業的管理權。市場定位是物業管理企業拓展市場及可持續發展的重要策略環節。
開展市場定位的宗旨：一是充分展示自身的優點；二是針對具體的問題所在和消費者的需求，調整服務專案及策略，完全適應消費者的需求。
（二）以良好的經營決策推動經營目標的實現
經營決策是企業發展戰略的一部分。物業管理企業制訂出符合自己與市場現狀的發展戰略，既有利於日常管理工作的正常運作，又可提高企業內部管理水平，達到促進企業發展的目的，還可以降低外圍因素對企業造成的衝擊。經營決策具體包括產品決策、營銷決策和財務決策等，通過這些決策分析來制定企業的經營方針和經營策略，不僅有利於企業經營迴圈系統的良性迴圈，提高企業的經營效益，提高物業管理企業的管理水平促進企業的發展制定正確的戰略目標和對策，也能較好地解決企業發展過程中帶有全域性性、長期性和根本性的問題。
使企業能掌握市場競爭和企業發展的主動權。在市場競爭中處於優勢優地位。
（三）加強企業早期的自身完善
目前物業管理企業存在諸多不完善的地方，如：管理不規範，服務意識不到位，管理手段、方法落後等等。物業管理企業應該清楚地認識到，早期自身的完善提高比早期市場的擴充套件更重要。
企業早期的自身完善具體地講就是對技術能力、管理能力、創新能力和企業文化的培育。不少先進物業管理企業的成功經驗告訴我們，只有具備牢固的基礎，企業才會有強大的發展後勁。
物業管理前期介入
總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容 施工期物業管理 設施裝置除錯期物業管理 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理 前期物業管理人員安排與工作進度 一 施工期物業管理工作 1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況並作詳細記錄。3.了解設計和...
物業管理前期介入合同
專案 前期介入物業服務合同 本合同由 房地產開發有限責任公司與 物業管理 在北京訂立。甲方 房地產開發有限責任公司 以下稱 甲方 位址 市 區 路 號 法人代表 乙方 物業管理 以下稱 乙方 位址 市 區 路 號 法人代表 甲 乙雙方都是具有合法經營權的企業法人。根據 中華人民共和國合同法 及有關物...
前期物業管理介入重點
一階段 1 編制前期物業管理方案。物業管理企業應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計情況，編制物業管理方案，擬制業主臨時公約和物業管理規定，使物業管理方案和開發建設專案策劃方案融為一體，為日後物業管理打下良好基礎。2 組織人員介入。組織人員早期介入使前期管理的關鍵。物業管理企業要挑選具有一定物業管理...