1、目的
以內部市場化為原則，理順地產公司與物業公司之間前期介入工作的經營和業務關係。
2、適用範圍
適用於地產公司和物業公司前期介入相關工作但不限於工程規劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售後服務等階段工作的指導。
3、職責
3.1 物業公司新專案管理部、地產專案部和地產客服部共同編制、修訂和履行本指引。
3.2 物業公司新專案部在新專案論證報告中對物業管理准入可行性進行分析。
3.3 地產公司和物業公司須參照本規範，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協議，以明確雙方業務和經營關係。
4、原則
4.1 物業公司與地產公司之間應本著有利於贏得客戶滿意、有利於提公升招商品牌、有利於促進招商地產銷售的原則，合理確定物業公司和地產公司因產品屬性不同而帶來交叉環節工作的責權，理順在業務和經營方面的相互關係，建立規範、高效的協同機制。
4.2 在業務關係上，物業公司與地產公司之間需建立清晰的業務流程，按照內部市場化原則，明確雙方責、權、利，在此基礎上理順雙方的人、財、物關係，以確保物業公司的良性經營。作為兩個獨立經營的經濟實體，在各項具體業務上，地產公司與物業公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。
4.3 地產公司應與物業公司應按照已確定的各項委託業務費用結算辦法（確保至少按季度結算一次）和收費標準進行結算。
5、定義
5.1 前期物業管理是指房屋集中交付使用之日起，至業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由地產公司委託物業公司實施的物業管理。
5.2 前期介入是指專案立項後至房屋集中交付使用階段，物業公司站在業主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性（更新、改造、公升級）等方面，向地產公司提出建設性意見，以減少產品缺陷的過程。
5.3房屋交付使用是指業主收到書面入住通知並辦理完結相應入夥手續；業主收到入住通知後在限定期限內不辦理相應手續的，視為房屋已交付使用。
5.4 專案開辦費是指在專案集中入夥前，物業公司為實現新專案的正常物業管理而產生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料採購、員工生活設施完善等前期費用。
5.5 物業移交是在竣工驗收後地產公司將物業的公共部位、配套設施裝置和場所移交給物業公司，物業公司對相關設施的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。
5.6 保潔開荒是指專案接管驗收合格後，物業公司對專案內各類房屋、共用部位、共用裝置設施及場所進行全面清潔，以保證業主入住時的良好狀態。
6、方法和過程控制
6.1 專案前期介入
6.1.1 為提供令客戶滿意的產品，規避和減少專案缺陷，在專案的規劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產公司應要求物業公司提前介入，物業公司應站在業主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性（更新、改造、公升級）等方面，提出建設性意見。
規劃設計過程的控制。地產公司召集物業公司召開設計說明會，說明相關設計內容、提供相關技術資料。物業公司新專案管理部組織專業人員了解專案設計方案，從物業管理與業主使用角度對設計方案提出建議書供地產公司參考，地產公司決策部門最終確認並決定是否採納物業公司提出的建議並知會物業公司。
施工過程的控制。，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區的環境、安全、裝置設施的安裝、硬體配套等方面提出建設性意見提交《工程整改建議書》。
工程接管驗收過程的控制。入夥之前3-5個月，物業公司、監理公司對各類工程進行全面的驗收檢查並提交《物業驗收報告》，所有專業工程專案保證在入夥前乙個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工並規定完成時限。
地產客服委員會為物業公司的對接部門，由客服委員會協調地產各部門對物業公司發現的工程問題進行整改，確保入夥之前的工程質量。
營銷配合過程的控制。物業公司需配合地產公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務；客戶的接待諮詢服務；對地產公司開展的業主聯誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當地產公司與業主溝通的橋梁，把業主在樓盤銷售過程中對小區規劃、設計的合理要求反饋給地產公司。
，地產公司和物業公司應對相關問題統一口徑，規避售樓出現的矛盾。
，地產公司和物業公司應嚴格按照《物業服務前期介入委託合同》（附件一）進行。
6.1. 2 專案前期介入階段，地產公司應每月組織召開業務聯席會議，召集物業公司相關人員就物業公司提出的意見進行溝通。
6.1.3 專案前期介入期間物業公司產生的人員成本、物料消耗及相關酬金（總成本的10-15%）由地產公司承擔（參考標準：按前期介入專案建築面積計算，每平方公尺2～4元）。
6.2前期物業管理階段
6.2.1 前期物業管理服務合同：
，按照相關法規要求，起草《前期物業管理服務合同》、《業主臨時公約》。
，雙方簽訂《前期物業管理服務合同》，明確委託管理事項、委託管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對後期的影響，為從前期物業管理過渡到業主委託管理階段創造條件，該合同應和地產公司在銷售時與業主簽訂的房屋買賣合同的（關於前期物業管理的約定）內容一致。
6.2.2 物業管理方案策劃：
在房屋竣工驗收之前，物業公司新專案部應擬定專案的物業管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務內容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。
6.2.3 物業管理費測算
物業公司應在物業管理策劃方案中詳列物業管理費的測算依據以及測算結果。
物業管理費定價應參照當地**指導標準和行業水平，確保物業管理專案（含分期開發專案）收支平衡，原則上不贊同為促進地產銷售而降低物業管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產公司應承擔相應虧損。
物業管理前期介入
總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容 施工期物業管理 設施裝置除錯期物業管理 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理 前期物業管理人員安排與工作進度 一 施工期物業管理工作 1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況並作詳細記錄。3.了解設計和...
物業管理前期介入合同
專案 前期介入物業服務合同 本合同由 房地產開發有限責任公司與 物業管理 在北京訂立。甲方 房地產開發有限責任公司 以下稱 甲方 位址 市 區 路 號 法人代表 乙方 物業管理 以下稱 乙方 位址 市 區 路 號 法人代表 甲 乙雙方都是具有合法經營權的企業法人。根據 中華人民共和國合同法 及有關物...
前期物業管理介入重點
一階段 1 編制前期物業管理方案。物業管理企業應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計情況，編制物業管理方案，擬制業主臨時公約和物業管理規定，使物業管理方案和開發建設專案策劃方案融為一體，為日後物業管理打下良好基礎。2 組織人員介入。組織人員早期介入使前期管理的關鍵。物業管理企業要挑選具有一定物業管理...