物業管理前期介入

總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業管理

● 設施裝置除錯期物業管理

● 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理

● 前期物業管理人員安排與工作進度

一、施工期物業管理工作

1. 熟悉施工現場和各類施工圖紙。

2. 跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況並作詳細記錄。

3. 了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環境清潔用水預留介面等。

4. 對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發商協商，進行改進。

5. 對影響大廈功能、危及裝置和業主人身安全、嚴重影響今後管理執行的問題及時同開發商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發商備案處理。文件收集自網路，僅用於個人學習

二、設施裝置除錯期物業管理

1. 工程部門對裝置的選型、安裝提出建議，對現場設施裝置安裝狀況進行檢查。

2. 工程部門參加機電裝置的檢測檢查，建立除錯檔案

3. 從物業管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今後日常維修維護的問題，及時通報開發商。

4. 參與裝置除錯，對大廈的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合佈線等）等專案的除錯，對設施裝置的效能、結構、引數、工作環境和操作要領進行詳細記錄；編制設施裝置操作維修規程和各項操作指導書。文件收集自網路，僅用於個人學習

三、大廈竣工驗收及接管驗收期物業管理

1. 大廈竣工驗收

2. 物業企業接管驗收

物業按業主進駐使用的要求進行全面檢查，物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面文件收集自網路，僅用於個人學習

3. 現場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室牆面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水

■ 進出口坡道防滑

■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、牆面、地腳線、護牆板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件

■ 護欄及扶手

■ 燈具及其他小電器設施

■ 外牆面包括各塗料、裝飾及玻璃幕牆

■ 公共區域設施裝置的外裝飾

■ 各種標識及區域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各裝置及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統

■ 正常供電裝置

■ 應急供配電裝置

■ 油箱及油庫

■ 各配電房的防鼠

■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置

■ 公共照明

■ 用電器具等

（4）給排水系統

■各供水、消防水幫浦及電機等

■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等

■檢查井內管線、水表及閥門等

■化糞池及室外排汙、雨水井

■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統等

（5）電梯系統

■各電梯執行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統

■空調製冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風櫃房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等（包括暖風系統）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等。

（7）弱電系統

■消防報警系統（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火捲簾門等）

■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：專案批准檔案、用地批准檔案、建築開工有關資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建築、結構、裝置、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共裝置使用說明書及除錯報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑑定合格證書、裝置（水、電、空調、電梯）及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電裝置訂購合同、裝置開箱技術資料、試驗記錄及系統除錯記錄等。文件收集自網路，僅用於個人學習

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、**保養及驗收協議等。文件收集自網路，僅用於個人學習

5、其他交接

（1）設施裝置的備用備件、施工剩餘材料備品等。

（2）具有保修期的設施裝置施工或購買合同（保修協議也可）等。

（3）公共區域各通道門、裝置及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。文件收集自網路，僅用於個人學習

（2）接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還清點物業內各種設施裝置、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的型別、數量及其他要求的引數。驗收報告須經交接雙方認可簽字後才能生效。文件收集自網路，僅用於個人學習

（3）針對初驗發現的問題，若屬於必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的專案要確定今後維修的期限並請開發商認可；屬於無法返修的專案，報告開發商記錄備案。文件收集自網路，僅用於個人學習

7、設施裝置試執行

為保證大廈啟用裝置即能正常執行，必須在設施裝置驗收完成後有乙個裝置試執行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常執行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開始直接操作裝置，但裝置安裝除錯單位應該派人配合並給予相關操作人員一定的培訓。文件收集自網路，僅用於個人學習

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據大廈室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計畫，管理處將結合日後物業管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。文件收集自網路，僅用於個人學習

2、清潔衛生與環境衛生前期介入

在大廈啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外牆、石材地牆面、瓷磚地牆面、不鏽鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業主的損失及後續物業管理工作的困難。文件收集自網路，僅用於個人學習

3、消防及安全管理前期介入

大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第

一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況複雜，極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發現危險隱患，報告施工管理方採取措施，以保證生命財產的安全。文件收集自網路，僅用於個人學習

4、外部公共關係建立

為保證今後物業管理的順利開展，管理處經理將在大廈全面啟用前，與相應的**及公用事業各職能機構建立穩定的溝通渠道，辦理相應的法律文字，並獲得當局的批准。文件收集自網路，僅用於個人學習

5、業主全面進駐準備

大廈業主全面進駐之前，管理處將主動與業主溝通、協調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，並共同制定搬遷計畫及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工人遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其他業主的影響。文件收集自網路，僅用於個人學習

二、前期物業管理人員安排計畫與工作進度

1、人員安排計畫

根據前期管理工作計畫及施工進度，管理處的員工將按計畫逐步招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的大廈《物業管理前期介入方案》。文件收集自網路，僅用於個人學習

② 派長駐大廈施工現場管理人員3人，在中標15天後進入現場，負責與施工管理方保持密切的聯絡，參與施工方的日常管理工作，完成施工現場的物業管理前期工作。文件收集自網路，僅用於個人學習

（2）裝置除錯期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場，參與裝置除錯期觀摩，接受裝置提供方的培訓負責掌握設施裝置的效能、結構、引數等，編制設施裝置操作維修規程和各項作業指導書等。文件收集自網路，僅用於個人學習

① 接管驗收前3個月，物業管理公司派往大廈的7名管理骨幹將全部到位，負責大廈物業管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。文件收集自網路，僅用於個人學習

② 此階段物業管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業人員7人參與接管驗收，擬定大廈《物業管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。文件收集自網路，僅用於個人學習

3 接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據大廈實際情況和待業慣例，建議在定標後10天內簽定《物業管理委託合同》，中標15天後開展前期管理。

★大廈前期介入工作進度表

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整

物業管理前期介入

物業管理前期介入合同

前期物業管理介入重點

物業管理前期介入問題

物業管理前期介入

物業管理前期介入合同

前期物業管理介入重點

物業管理前期介入問題

相關推薦