目錄第一部分前期介入服務的三個階段 ….1
一、建設施工階段 1
二、竣工驗收階段
三、物業交付階段 2
第二部分專案組織架構與崗位人員設定 4
一、 組織機構設定與崗位人員配備情況 4
二、各部門主要工作職責 5
三、 物資裝備需求情況 6
四、前期介入工作計畫 7
五、日常管理期工作計畫 7
第三部分物業前期介入開支計畫預算 8
第四部分前期介入工作的開展 9
一、前期物業工作重點 9
二、前期介入流程及工作計畫 9
三、前期介入總要求 12
四、物業接管驗收的前期介入 12
五、接管驗收程式及注意事項 12
六、裝置設施試執行 13
七、全面清潔開荒 13
第五部分物業的交付使用——交房工作方案17
和馨家園專案目前主體工程已基本完工，智慧型化、監控、消防、給排水、水景、園林綠化等與今後物業管理工作較為密切的附屬設施安裝工程即將開始。針對和馨家園專案目前這一情況，我們將從物業管理的角度出發，對各附屬設施的規劃設計、配置、安裝、裝置選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，方便日後的物業管理，又滿足廣大業主的需求。介入初級階段主要從以下幾方面開展工作：
1、從公司內選派管理、技術人員成立和馨家園專案前期介入的工作小組，明確各小組成員的工作職責，制定合理的作業流程，確定物業驗收的標準、方法和日程安排及前期介入的工作計畫。
2、做好和馨家園專案各類圖紙資料、重要檔案、產品說明、各類證書的交接工作，進行整理和核對後歸檔，為今後**、維修、改造等作專業技術準備。收集工程圖紙資料,現場參與裝置的安裝除錯。
3、參與專案組的工程聯席會議，對智慧型化系統、小區的給排水、電力**、消防、安全防範、水景、園林綠化布置、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施等的規劃與施工，從物管專業角度適時提出專項建議，避免出現不合理的規劃施工以影響今後的物業管理工作。
4、集中收集了解業主反饋的資訊，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準，使今後的物業管理服務工作更加貼近業主。
前期介入小組須參與附屬工程配置設施的設計，安裝等過程，對裝置設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,對有些影響使用功能的問題提出合理化的建議，為今後的物業管理工作奠定良好的基礎。
1、提出裝置的設定和服務方面的改善意見及設計遺漏工程專案的建議；
2、分析物業建造選料及安裝，改善裝置使用效果，減輕後期管理的壓力；
3、提供機電安裝及能源分配、功能布局或用料更改的有關專業技術建議；幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；
4、提前熟悉房屋中的各種裝置和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的效能；並配合對各施工現場的水電核抄資料與施工單位正常使用的管理。
5、配合裝置安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；提出遺漏工程專案的建議；
6、對小區公建配套設施裝置的進行**，能夠使公建配套設施裝置滿足今後客戶的發展需要和貫標（iso9001、iso14001、ohsas18001等）需要，減少投入成本和今後的物業管理成本。
物業管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議，協助開發商做好使用功能的驗收，對各種裝置、管線都逐一檢查。
1、參與委託方的房屋、裝置、設施的竣工驗收，發現可能存在的施工隱患，並列出遺漏工程；並建立驗收檔案；
2、編制《物業接管驗收計畫》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排。（驗收標準見附表）
3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對和馨家園專案進行現場初步驗收，並將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。
4、與開發、施工單位一起，對專案物業進行現場複驗，直至符合規定的物業驗收的要求和標準。
5、參與重大裝置的除錯和驗收；
6、制訂物業分戶驗收流程並執行；
良好的物業管理形象及物業管理品牌會給業主留下良好的印象，同時也有助於開發單位樹立企業品牌形象和知名度。因此，物業管理前期介入人員將根據實際情況，協助開發商進行宣傳推廣。
1. 制定物業服務與管理流程；合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；
2. 和馨家園門崗、現場的保安、保潔規範等服務，建立良好的物業形象；
3. 設定物業專業人員在售樓現場解答業主對和馨家園物業管理方面的疑問；
4. 對物業人員和客服人員進行物業管理基礎培訓工作；
5. 負責有關物業管理政策、法規方面的宣傳、構建和馨家園未來的居住環境，物業服務、配套設施的宣傳與推廣。
結合對和馨家園住宅小區的管理設想，我們認為，完善明晰的管理職責、高效節約的組織架構，是物業公司保證管理成效的前提，是為業主提供及時、完善物業管理服務的基礎。在和馨家園住宅區專案上，從提高工作效率的角度出發，建議儘量減少不必要的管理環節，特設定以下的管理架構（見組織架構圖設定表）
物業服務中心人員的配備及組織架構圖設定表
備註：本方案只是對專案的管理崗位進行預設定，而各崗位的具體人員編制則要根據小區建設施工進度及前期介入不同階段的需求進行配置增減。
二、各部門主要工作職責
1）物業公司總部：
負責協調、監督、檢查、指導和馨家園物管處的管理情況及實際成效，控制費用開支，合理調配人力、物力；定期與相關主管部門溝通匯報，並根據其相關意見調整和馨家園物管處的管理計畫。
2）管理處專案主任：
a執行公司決議，負責和馨家園物管處日常工作整體計畫、協調、組織、控制及落實；
b對專案的服務質量及經營成本進行目標控制；
c參照住宅小區物業管理標準，對專案每日管理情況進行現場檢查及督導落實整改；
d每月對小區的管理實效進行綜合評審考核，並對存在問題組織及時、有效的專項整改，保障高質量的物業管理及服務。
3）客服部：
a面向業主現場接受諮詢、意見、建議、投訴、求助、質疑等工作，突發性事件處理及報告；
b定期組織進行業主意見調查，回訪統計分析工作，及時掌握業主綜合評價等資料；
c根據業主的實際需求，協調其他各部門，及時為其提供各類專項有償服務；
d根據交樓的計畫安排樓宇前期介入、接管驗收、單元移交及樓宇交收統籌工作；
e定期落實社群文化活動的擬定及組織工作；
f二次裝修的申報、監督、管理工作；
g接受業主的零星報修工作，並及時反饋工程人員，安排人員及時上門進行維修服務；
h按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；
i負責和馨家園專案的清潔、綠化、消殺工作的檢查、考核、工作質量的監督管理等；
j為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行「禮賓助理」服務。
k前台接待的規範管理工作 ；負責向住客提供全方位的尊貴服務，接收客戶**之服務要求、投訴等，向各部門轉達住戶的要求，協調各部門的工作，保證住戶需求在24小時內獲得反饋。「助理」對客戶提出的服務要求進行全程監控，務求按時確保服務質量；定期拜訪客戶，聽取服務質量反饋意見。
l對和馨家園專案各型別物業進行管理費收繳、代收代支費用的收繳等；
h進行管理中心的成本控制、資金計畫和管理。
綜合管理辦公室：
a主要負責客服中心的內勤管理，包括檔案、檔案、正常辦公運作、
b會議召集、固定資產及物品的採購和保管等工作；
c負責管理處中心人員招聘、培訓的組織；
d負責管理處人員的考核、薪酬管理等；
e負責管理處內部管理制度的制度及實施監督等。
為創造乙個良好的生活與工作環境，請按物業建設規劃的要求配置物業管理用房，物業管理用房包括：
1、管理服務用房：管理處接待、辦公用房；
2、保安、保潔、工程維修、擺放工具裝置、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；
物業管理用房的配置要求：
1. [管理處辦公用房] 劃分為客戶接待和辦公兩個區域。
2. [工程維修作業工作室] 需放置梯子、台鑽等裝置及備品備件倉庫。
3. [保安、保潔人員休息、更衣室] 放置更衣箱、凳子、保潔工具等。
以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多餘房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業主及租戶帶來方便，提高物業人員工作效率。
物業管理前期介入
總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容 施工期物業管理 設施裝置除錯期物業管理 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理 前期物業管理人員安排與工作進度 一 施工期物業管理工作 1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況並作詳細記錄。3.了解設計和...
物業管理前期介入合同
專案 前期介入物業服務合同 本合同由 房地產開發有限責任公司與 物業管理 在北京訂立。甲方 房地產開發有限責任公司 以下稱 甲方 位址 市 區 路 號 法人代表 乙方 物業管理 以下稱 乙方 位址 市 區 路 號 法人代表 甲 乙雙方都是具有合法經營權的企業法人。根據 中華人民共和國合同法 及有關物...
前期物業管理介入重點
一階段 1 編制前期物業管理方案。物業管理企業應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計情況，編制物業管理方案，擬制業主臨時公約和物業管理規定，使物業管理方案和開發建設專案策劃方案融為一體，為日後物業管理打下良好基礎。2 組織人員介入。組織人員早期介入使前期管理的關鍵。物業管理企業要挑選具有一定物業管理...