樓宇承接查驗
1.目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。
2.適用範圍：對新接管樓宇的建築、裝修、裝置等方面的驗收。
3.內容：
3.1接管驗收條件
按發展商（或業主委員會）對物業管理公司的委託合同，在大樓竣工驗收全部合格的基礎上，物業公司代表全體業主以滿足住戶居住安全、使用功能正常為主要內容的再檢驗。
3.2發展商需向物業管理公司移交的資料清單如下：
注：對於原有已入夥的物業，發展商/業主委員會應在物業公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給物業管理公司；對於新的物業，發展商在樓宇資料報交市建築檔案館的同時，也應移交乙份給物業管理公司存檔。
3.2.1產權資料
a.專案批准檔案；
b.用地批准檔案；
c.建築執照；
d.小業主姓名、產權、居住位置、建築面積清單；
3.2.2市府驗收合格資料：
a.工程竣工驗收證書；
b.消防工程驗收合格證；
c.市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書
d.用電許可證；
e.供用電協議書；
f.用水審批表、水費收繳合同書；
g.衛星地面接收設施許可證；
h.電視共用天線合格證；
i.電梯使用合格證。
注：煤氣、**由市有關公司負責維修保養及驗收。
樓宇承接查驗
3.2.3工程技術資料
a.建築、結構、電氣、給排水、空調、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共裝置使用說明書、除錯報告等；
b.地質勘察報告；
c.工程合同及開、竣工報告；
d.工程預決算分項清單；
e.圖紙會審記錄；
f.工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；
g.隱蔽工程驗收記錄；
h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；
i.竣工驗收證明書；
j.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；
k.新材料、構配件的鑑定合格證書；
l.水、電、空調、採暖、電梯等裝置及衛生潔具的檢驗合格證書；
m.砂漿、混凝土試塊試壓報告；
n.供水、供暖管道的試壓報告；
o.機電裝置訂購合同、單台裝置的說明書、試驗記錄及系統除錯記錄。
3.3樓宇接管驗收程式：
3.3.1發展商（業主委員會）通知物業管理公司接管驗收。
3.3.2物業管理公司按 3.1 及 3.2 進行核對。具備條件的應在15日內簽發驗收復函並約定驗收時間。
3.3.3物業管理公司同移交人對房屋質量、使用功能及外觀質量初步檢查。
3.3.4對初步檢驗中發現的問題，約定期限由移交人負責整改，並商定時間複驗。
3.3.5經複驗移交人對初檢中發現的問題已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業管理公司應在合同規定的接管日期前７日簽署驗收合格、同意接管憑證。
3.3.6對於新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向發展商說明：經初驗同意接管的樓宇，不等於樓宇質量完全符合國家及設計標準的
要求，發展商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任。在一年保修期結束時，應在取得物業管理公司認可後才向施工單位支付保修金。
3.4樓宇質量與使用功能的檢驗：
3.4.1檢驗標準：
參照建設部zbp30001－90標準執行及達到小業主合理要求。
3.4.2質量及功能檢驗程式：
a.樓宇接管前的質量檢驗：
根據設計要求，每棟每層每戶逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查。
①確定物件數量是否符合；
②外觀上有無人為損壞；
③房屋建築或屋內物件有無明顯不符標準要求。
對新樓宇的接管，此程式的檢驗由發展商代表與物業公司人員雙方共同進行現場檢查，將檢查結果整理後返回移交人進行整改，物業服務中心負責對整改後專案進行驗收。對於舊樓宇的移交，應由發展商（業主管委會）與物業公司兩方共同進行現場檢查，將檢查結果整理後，雙方共同**解決辦法。
b.對於新樓宇,根據檢查結果，物業服務中心對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好後再接管鑰匙。對於舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協議後,物業服務中心接管鑰匙。
物業服務中心對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。
c.小業主入夥接收物業時，物業服務中心人員陪同小業主對房間設施進行全面細緻的質量檢查，對發現的缺陷進行登記。對於新樓宇，由物業服務中心整理後送交發展商，並督促施工單位逐項返修，物業服務中心（小業主）複檢認可後消項。
對於舊樓宇，根據達成的協議對提出的缺陷進行整改。
d.對於在一年保修期內的樓宇，小業主或維修工在使用（或工作）過程中發現由於建築施工或產品質量上的缺陷，經物業服務中心查驗證實後，報告發展商派人更換或返修。
e.保修期結束後，根據承建商的保修情況向發展商建議保修金的支付。
3.4.3公共配套裝置的驗收：
a.每棟高層樓宇應有能直接觀察進出口大門內外的保安值班室。值班室內應有**、與住戶相聯絡的可視對講系統、可監視大堂門前及電梯轎廂的閉路電視監控系統、照明設施及衛生潔具等。
b.每棟高層進出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標誌的信報箱。
c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場、交通設施標誌及值班崗亭、電動道閘、減速坡；並有符合要求的消防設施及排水設施。
d.同樓宇管理相適應的物業服務中心辦公用房（包括辦公室、財務室、會議室、接待室），業主委員會辦公用房。
3.6接管驗收記錄：
3.6.1樓宇建築接管驗收記錄表
3.6.2樓宇給排水接管驗收記錄表
3.6.3樓宇電氣接管驗收記錄表
3.6.4公用機電裝置驗收單
3.6.5公用建築、小型設施驗收單
3.6.6室外給排水驗收單
3.6.7綠化驗收單
3.6.8樓宇接管驗收移交工程資料清單
樓宇接管工程驗收程式
一、 新樓宇的接收
收樓三個月前
注：對於技術資料的移交，最遲應在地產商將樓宇資料報交市建築檔案館的同時， 移交乙份給物業管理公司存檔。
二、原有已入夥樓宇的接收
如有機會，應於收樓前掌握樓宇基本情況
注：對於技術資料的移交，最遲應在地產商將樓宇資料報交市建築檔案館的同時，移交乙份給物業管理公司存檔。
發現問題的解決辦法
樓宇驗收分物業公司(物業服務中心)初驗和小業主複驗。
一、在初驗中發現的問題，處理如下：
㈠ 一般專案的返修
對接管驗收中發現的非結構性的質量問題，物業公司驗收組應在兩天內提交給發展商（一式兩份，乙份給發展商，乙份由發展商交給承建單位），由承建單位負責返修；物業服務中心應留底乙份，以便督促整改，並在雙方商定的時間內另行複驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由建設單位委託物業服務中心代為返修，所需費用由發展商支付。
㈡ 房屋結構的加固補強
在接管驗收中，如發現影響房屋結構安全或裝置、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由建設單位對房屋進行加固補強或採取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。並向發展商索取加固補強的措施和複驗結果的記錄並存檔備查。
㈢ 不具備使用功能問題的處理
接管驗收時，對於因房屋的配套設施脫節和附屬工程未完工或由於水、電、氣等外部管線未接通，致使使用者不能進住的，應由發展商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件後，再行組織驗收。
二、小業主在驗收中提出問題的解決辦法
1、對小業主提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給發展商（一式兩份，乙份給發展商，乙份由發展商交給承建商），由承建商負責返修；物業服務中心應留底乙份，以便督促整改，並在雙方商定的時間內另行複驗，直至合格為止
2、對小業主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內容見《工程規章制度手冊》中的相關裝修管理規定。
3、對小業主提出的有關入住等方面的問題，應當場予以解答，並盡力提供幫助。
三、相關檔案及記錄:
《業主房屋裝修管理規定》 《接管驗收記錄》
新接樓宇的入夥
一、物業接管前的工作：
1、實地考察：
對已確定接管的物業，由公司在該物業竣工前組織專案客戶服務中心、工程技術部、安全部和清潔綠化部等部門有關人員前往物業現場，圍繞接收後管理工作所涉及的有關問題進行考察，（必要時可多次進行實地考察），在此基礎上，提交公司董事會或總經理辦公會議討論確認，制定入夥工作方案。
２、成立物業服務中心：
新的物業物業服務中心應於已確定的入夥日期前三個月成立，並開始運轉，根據實際需要，採取人員分步到位的辦法，到入夥時，按定編人數配齊物業服務中心各類人員。
物業服務中心各類人員按以下程式進入物業現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：
①夥前180天，任命物業服務中心主任，另配備助理員１人，財務室會計、出納各１人，組成物業服務中心籌建班子，編制入夥工作方案報公司研究批准後，立即投入實質性準備工作。
②入夥前三個月，調派機電管理維修人員若干進駐施工現場，參與機電裝置安裝除錯的監理工作，填寫工作記錄，全面掌握大廈機電裝置的第一手資料。
③入夥前乙個半月，調配炊事班長１人，開展物業服務中心食堂的籌備工作。
④入夥前乙個月，管理層人員配齊，物業服務中心掛牌辦公。
⑤入夥前乙個月，組建護衛班進駐現場，負責對所接管物業的守衛工作。
⑥入夥前乙個月，炊事班人員到位，食堂開伙。
⑦入夥前30天，組建清潔班，開始對已接收的房屋進行衛生清潔工作。（或確定清潔外包工作，由外包單位開展清潔工作。）
物業前期工程介入方案
專案物業前期介入方案 1.0目的 協助專案工程部對前期施工安裝過程進行過程質量監督和全面質量查驗，規範施工工藝流程，提高產品質量標準。為業主入住後可能出現的因工程瑕疵問題糾紛和企業品牌形象影響，進行施工建設源頭上控制。2.0適用範圍 適用於 早期介入過程中的房屋質量 基礎設施安裝質量監督及承接查驗。...
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