博策堂給乙個區域開發專案的建議書 (2008-11-13 16:29:40)
背景描述：首先感謝二位z總對於博策堂的認可，由於對專案了解的時間比較短（僅僅2個小時），因此以下對於a專案的工作思路建議也許有些偏頗，請見諒。我們認為a專案既不是傳統意義上的土地一級開發又不是簡單的二級開發或者旅遊地產，它應該是乙個混合一級開發、二級開發、旅遊開發、娛樂開發和文化開發的複合型地產形態，因此該項目的工作思路應該與傳統套路不同。
下面將我對該工作的思路向領導們進行闡述。
第一步：確定決策機構；該階段一定要確定誰真正的對專案負責，尤其是前期概念設計階段，這一步很重要，否則就會造成時間拖沓，議而不決，決而不議，這樣也有利於外部合作機構直接了解決策者的真實想法，避免發生資訊傳遞損失。
第二步：決策機構澄清專案目標；該階段決策機構將通過平衡手中的資源和專案，確定該項目的開發目標，目標分為1年、3年、5年和最後遠景，越近目標越要量化，可衡量；同時一定要確定目標實現可以提供的前提條件，也就是對策劃公司的策略設計提出設計前提。該階段是原點與遠景的雙重確認，也許遠景可能會在後面繼續澄清，但是財務指標、資源提供和3年目標是可以確定的。
第三步：確定資源整合方案；該階段必需確定被選的策劃公司、顧問公司、規劃公司。
第四部：進入戰略規劃階段；該階段需要40－60天，主要通過我們與策劃公司互動，形成專案整體開發戰略，需要確定開發主題，專案業態（產品）形態設計，專案核心競爭力，專案相關利益團體獲利方式，專案開發步驟，專案開發節奏，專案啟動點，專案突破點，專案案名，主題推廣語。
第五步：在戰略規劃進入中後期以後，也就是當整體開發主題確認之後，需要規劃設計公司與廣告公司進入，對專案進行前期了解，對策劃提出自己的意見。
第六步：進入整體規劃概念設計階段：選擇一家有主題公園設計背景的境外公司；該階段根據深度最少需要2個月，主要通過策劃公司、顧問公司、開發公司與設計公司互動，完成專案的整體規劃理念，專案整體經濟指標、專案不同業態區位以及規模設計、專案交通分析、專案主要景觀節點設計、專案配套設施分布、建築風格意向、主要建築物效果圖、樣板示範區規劃方案和建築單體方案。
第七步：資本運作方案；根據策劃報告和設計方案，基本可以進行投資分析和專案融資，此時需要完成兩個方案（可自身完成也可以借助外資中介公司完成），乙個是融資方案（別人的錢怎麼進來），乙個專案投資方案（我們的錢如何花出去）。
第八步：銷售方案；該階段實際上與第七步同時可以進行，實際上就是解決公司收入問題，投入與收入是相關的，因此該階段一定要確定收入的時點、銷售的目標客群、可銷售的資源、可能成交的**、銷售的方式、銷售的啟動時機、銷售的順序等等。
第九部：廣告推廣方案；根據銷售目標和開發商可提供資源，由廣告公司進行專案整體品牌推廣，方案需要確定推廣範圍、主要**選擇、推廣主題、推廣人群、推廣方式、**效果監測方案、階段推廣目標、主要大型公關活動方案和推廣費用等等。
第十步：根據專案前期工作成果，完善並調整團隊，建議組織扁平化，縮短管理流程。
第十一步：制定專案整體推進工作計畫；確定各項工作月度考核計畫和月度資金支出計畫，確定專案里程碑和階段性目標，確定專案計畫分解後的最終責任人。計畫開始推動，開始pdca迴圈。
最後，我要說的是這是乙份複雜而充滿挑戰的工作，是需要一幫人為之奮鬥一生的工作，專案從第四步起就需要將地方**作為我們的銷售物件，要讓**通過對我們前期每個步驟的了解相信我們的誠意和實力，化解大家彼此的懷疑，這是最關鍵的一部分。
另外需要明確的是這是乙個複雜而長期的工作，專案彈性較大，這就要求我們的團隊能夠及時的最快做出方案調整和計畫修改，我們需要乙個具備自檢機制的管理團隊和乙個超強執行力的總經理。
專案執行全過程管理
專案經理從專案立項起至專案結束需進行全過程的管理控制，其中包含成本控制 進度控制 質量控制 合同管理 資訊管理 安全協管及組織協調。現針對建築鋼結構行業性質並結合本廠組織架構情況，對以上三控三管一協調加以詳細闡述並結合具體工作事情加以說明，希望各位能從中有所收穫，逐步提高專案管理工作經驗。1.合同管...
專案管理的全過程
施工專案管理的物件，是施工專案壽命週期各階段的工作。施工專案壽命週期可分為五個階段，構成了施工專案管理有序的全過程。一 投標 簽約階段 業主單位對建設專案進行設計和建設準備 具備了招標條件以後，便發出廣告 或邀請函 施工單位見到招標廣告或邀請函後，從作出投標決策至中標簽約，實質上便是在進行施工專案的...
談專案進度管理全過程
1 前期合同評審和招投標書的查閱 專案管理師需要對專案整個執行過程負責把握專案執行的全過程，故需要熟悉專案的全部內容包括技術方案 合同範圍 系統結構以及專案的背景等等細節以便能更好的處理協調好內外部的關係，帶領專案組按時優質的完成專案。專案管理師首先要仔細閱讀合同技術協議包括專案的評審記錄以了解專案...