備忘錄致：董事長內部資料，注意儲存）
由：物業公司總監谷新明
日期：2011-08-20檔案編號：wy201108-020
事由：關於物業公司組建管理計畫方案
尊敬的公司領導：
漯河市中潤地產投資****根據當前戰略決策，結合新形勢下漯河經濟建設的良好勢頭，在各級公司領導的大力支援下成立物業服務公司。為了搞好隊伍組建，保障客戶優質的房屋售後服務品質和良好的保值增值效應，力爭在漯河市內成為同行業發展主力軍，成為區域內最具有成長性的物業服務企業。
根據市場調研，結合管理經驗，制定以下物業公司組建管理計畫方案。
以下妥否，請領導批示！
感謝您對我們工作的支援！
物業公司組建管理計畫方案
備案錄36—1
前言36—4
第一章物業管理要點36—7
一、一種模式36—7
二、二種承諾36—7
三、三個重點36—7
四、四項措施36—7
五、目標承諾36—7
第二章擬採用的管理模式36—7
一、物業管理架構36—7
二、物業管理崗位編制36—7
第三章員工招聘36—10
一、高層物業管理人員36—10
二、綜合管理部36—10
三、工程管理部36—10
四、財務管理部36—10
第四章物業管理人員培訓36—12
一、新員工上崗培訓36—12
二、在崗員工迴圈培訓36—12
第五章物業管理所需物質條件36—13
一、辦公及員工住宿用房計畫36—14
二、物業管理工具與裝備參照表36—15
第六章物業管理工作崗位職責36—16
一、物業總經理崗位職責36—17
二、物業總經理助理崗位職責36—17
三、物業管理員崗位職責36—17
五、物業清潔員崗位職責36—17
七、工程管理部經理崗位職責36—19
八、維修工崗位職責36—19
九、秩序經理崗位職責36—19
十 、秩序管理員崗位職責36—20
十一、財務經理崗位職責36—21
十二、財務會計崗位職責36—22
十三、財務出納崗位職責36—23
十四、財務收費員崗位職責36—24
第七章物業管理費預算36—25
一、物業管理開支分類預算表36—28
二、物業管理處開支預算明細表36—29
第八章物業管理規章制度和檔案的建立和管理36—29
一、管理規章制度36—30
二、物業檔案建立與管理36—30
第九章各項專業管理工作方案36—31
一、公共設施裝置管理36—31
二、秩序管理36—32
三、裝修管理36—33
四、消防管理36—34
五、車輛管理36—35
六、清潔管理36—36
前言一、物業公司發展思路
物業公司傾力打造現代化、標準化、專業化、職業化的服務管理團隊，不斷的通過內部培訓和外部引進專業人才來加強物業管理隊伍的建設，促進服務隊伍整體水平的提高，使從業人員的職業素養和服務意識能夠達到公司發展的需要，同時為業主提供超值的貼心的管家式物業服務，深的業主好評，為企業的發展壯大奠定良好的社會基礎。
物業公司致力於超前的服務理念在實際工作中的充分體現，要不斷強調規範化運作體系的完善和提高，並在服務內涵和外延上強調創新意識和人才在企業發展中至關重要的作用，以形成漯河地區同行業的核心競爭力，和品牌影響力。並長期加以完善、管理、整合和優化。共同努力打造自身品牌優勢。
著眼於長遠發展，突破內地傳統的經營模式，與國內市場接軌，與前沿理念靠攏，不斷在成長中進步，形成具有自身特色的物業管理模式，以適應社會競爭和促進公司物業快速發展的需要。
二、物業簡介
（略）三、物業企業文化
1、企業宗旨：「 誠信經營、依法管理、以人為本、服務無止境」
2、企業精神：誠信、勤勉、協作、創新
3、服務宗旨：想客戶所想、所客戶所求、超客戶所望
4、經營理念：誠實守信、穩健增長
5、企業管理——專業規範學習創新
6、企業目標——做區域內物業行業最具成長性物業服務企業
7、物業公司團隊總的要求
人員配置——整體、區域性兼顧
人員培訓——因需施教、培考結合、觀念在先、注重實效
人員管理——嚴格要求，規範管理，選好人，培育人
四、追求目標
以公司經營為主導，為業戶推出完善的管理服務，為公司創造效益，為企業打造品牌。
第一章物業管理要點
● 運用持續發展的戰略，確保物業的保值與公升值。
● 人性化的管理方針為業戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。
● 結合所轄的物業建築特點，匯入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低
成本，轉變傳統思想觀念，「全心全意為業戶服務」。
● 為實現以上設想，擬採用「一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施」的
管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。公司成立原配物業顧問團隊由本行業富有實際管理和由知名度的顧問公司協助組建，由多年物業管理經驗的優秀人才擔任公司高層管理人。在管理工作中將根據本物業的實際特點採用有效的模式，並創造「管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意」的模式效應，力求更好地滿足業戶需求。
建議採用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。
管理思想是：秩序服務第
一、人性規範管理、提前服務業戶、打造管理精品。
追求的目標是：社會效益、環境效益、經濟效益。
二、二項承諾
1、在兩年年內協助本物業小區通過「市優秀物業管理小區」的評比。
2、在三年內協助本物業小區通過「省優秀物業管理小區」的評比。
三、三個重點
1、完善服務、誠信待人
物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今後的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行「以人為本，業戶至上」的原則和務實周到的工作理念，為業戶提供全方位、高品質的服務，並將日常服務工作緊密融合於管理之中，與業戶建立良好的服務關係。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居住（工作）環境。
2、環境管理責任到人
小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造乙個良好、舒適的居住（工作）環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衛生狀況達到最佳狀態，為小區所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
3、秩序、消防真抓實幹
為確保業戶生命、財產的秩序，我們主張以切合實際的人防技防相結合的防範效應、以本物業先進的技防設施為輔的秩序管理防範理念，建立一支強有力、多用途的管理複合式人才隊伍。緊密聯絡**職能部門做到齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業的秩序管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入小區，制定出與其相適應的應急處理秩序操作程式，發生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1、據歷年來的管理經驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業的管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2、制定出詳盡的執行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規章主度及操作規程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程式，達到規範、自我、服務業戶的目的。
3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現物業管理專案的創新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4、將不間斷地充實管理隊伍。採用「培訓—上崗—再培訓—再上崗」的輪迴培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。
五、物業公司服務目標的承諾
物業管理方案
一 專案分析 根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方公尺，其中，高層建築約佔總數的50 其餘為小高層建築或別墅區。小區包含變電站 換熱站 二次加壓水幫浦房 以及電梯 電子監控系統等大型公共裝置，其裝置數量不詳。住宅約10萬平公尺,綠化面積約1.7萬平公尺,地落車庫約2.9萬平公尺,其中涵蓋25部...
物業管理方案
商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。對於開發商來說，開發 銷售商鋪是前提，但只有開發 銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久...
物業管理方案
管理 深圳 受深圳 發展 委託，對進行物業代管，代管期限為三年。現依據深圳市物業管理法規和 物業管理代管合同 特制定本方案。一 概況 座落於大道與益田路交匯處，屬福田中心，未來深圳市中軸線所在的 地段，交通四通八達。市政廳 藝術中心 廳 少年宮等近在咫尺，小區配套設施齊全，裝修豪華，造型別致，氣勢巨...