房地產結構成本的優化與控制（講師簡介：安岩：京海博瑞特約講師，英國皇家特許結構工程師（istructe）；共和联邦結構工程師學會會員（mistructe）；美國專案管理協會特許專案管理師（pmp）；中國首批一級註冊結構工程師；中國首批註冊監理工程師；中國一級註冊結構工程師全國統一考試評卷專家；深圳市科技局、規劃局專家庫專家。
長期在國內甲級建築設計院及著名外資建築設計公司擔任結構總工程師之職。曾在知名地產企業――金地集團全面負責整個金地集團的結構設計管理及結構成本控制的管理工作，在集團內享有很高的專業權威地位。目前任某品牌地產公司總工程師之職。
擁有21年知名設計院和知名地產公司結構成本管理的一線操作經驗以及深厚的結構設計、結構成本控制的專業底蘊。目前已在全國各地成功主持了幾十場房地產業界的公開交流培訓會議及企業內部培訓會議，受到廣泛好評。）
※建築方案一經確定，結構成本基本就確定了。
一、 地上結構
鋼筋 35~90kg/m2×5.3元/kg=185~480元/m2
砼 0.3~0.5m3/m2×386~460元/m3=120~230元/m2
小計 305~710元/m2 平均510元/m2
二、 地下結構
鋼筋 120~260kg/m2×5.3元/kg=640~1380元/m2
砼 0.9~1.4m3/m2×400~480元/m3=360~650元/m2
小計 1000~2030元/m2
三、基礎 25~120元/m2 均60元/m2
四、按地下佔總面積的22%估算
結構成本達：480~1120元/m2 平均800元/m2
所以，重視和強調結構成本控制是必要的，且認為含鋼量、砼含量越低，結構設計越優秀。
※成本管理的內涵工作性質
專案論證
專案策劃階段控控組織措施
設計準備制 制技術措施
設計過措經濟措施
招投標程施合同措施
施工投入使用階段總目標
結構成本控制的管理思路及方法，必須對整個設計和策劃的全過程進行管理。
前期策劃階段：重視地勘和調研
規劃階段：產品定位
方案階段：結構可行性、合理性，避免返工
擴初階段：優化
施工階段：成本意識灌輸、精細化的設計
施工配合階段：變更、簽證、合理控制
◇設計變更及簽證原因分析
一、設計類：1、超成本目標2、優化3、錯漏4、設計缺陷5、二次設計
二、施工類：現場條件、施工錯誤、施工困難、進度要求
三、營銷類：客戶要求、競爭要求（差異化競爭）
所佔比例：1、設計佔3~10% 2、決策錯誤佔60% 3、重複性錯誤
佔30% 4、其他
管理工作重要的是溝通：包括平級、下級、上級間
※成本管理擴大到資源優化配置、價值分析、風險分析等。以系統觀點，全面分析專案的投入產業比：（一般認為財務內部收益率irr= 13%，也就是說投入1回報必須達到1.
5）。全方位成本、含使用維護成本的全壽命週期成本進行控制。
◆事前控制的幾個要點
○設計院的選擇（擴初及施工圖階段）
合適易管、態度重視、專案情況、服務意識、市場口碑
○專業負責人的選擇
1、業績、經驗2、市場反饋（圖紙質量、責任、成本、服務意識）3、三個配合（圖紙修改、專業協調、工地現場配合）4、影響力及控制力
○選擇設計院最重要的是選人。盡可能抓住一切時機尋求長期的戰略合作夥伴。這是對質量和進度的保證、後期服務的保證、工作範圍的進一步衍生、成本的降低、總效率的提公升、制度化考評。
（注：引入競爭機制，防止「反正這個設計任務是我的老大思想，工作不積極」）
○如何與設計院溝通並灌輸工程成本控制的意識
○設計週期的合理取值
設計週期對總成本的影響：1、資金的時間價值2、市場風險的變化3、產品的實際價值
※論證階段策劃階段設計管理階段
《概念規劃》 實施方案 > 施工圖
規劃草案概念規劃方案設計擴初設計
戰略規劃
**至少3個月**180天高層/複雜戶型90天 55天~70天
中盤56天
這樣總計：高層215天多層180天
○如何在保證質量不增加成本的前提下，縮短設計週期
1、決策的導向及措施 2、工序的前置和搭接例如景觀綠化設計
3、標準化設計的推廣
○設計費的合理取值一般16~30元/m2之間（少的10~20元/m2）
1、設計費本身對總成本、進度及質量的影響如何，一般在70%以上
2、設計費取多少合適：比當地平均水平略高
3、設計費如何支付？一般施工圖交付後留15%~20%，再分兩次支付。差異管理，留一部分給設計人，如達到控制指標，2.5元/m2 支付給設計人，而不是設計公司，獎金。
○設計合同中設計公司應承擔的風險有哪些
設計錯誤導致的損失 （超100條罰則每條500元，由個人負擔）以防錯誤百出
設計延誤導致的損失給一定的壓力
設計配合不到位導致的損失每次罰500元
設計結果超越限額的罰則
○限額設計合同的引入和使用
框架結構(地上) 住宅含鋼量60kg/m2 混凝土：0.4 m3
1、限額的數值
2、限額的內容（可控制的離散的）（比平均水平略低）
3、限額的彈性（數值的範圍和區域性調整）
4、雙贏的思路
結構含鋼量優化目標值
60m高風載取值不一樣 80m抗震要求不同
○哪些技術原則甲方必須重視和提前輸入：結構設計統一技術措施
○設計過程中必須控制的關鍵環節有哪些
1、結構體系及主要布置 2、基礎選型 3、電算模型及計算係數的
選取 4、標準單元的樣板截面及配筋 5、地下室的樣板配筋、布置
6、結構轉換層的布置及配筋
與設計院定原則，拿出統一技術措施、樣板配筋、分清地上、地下予以確認。
◆ 施工圖審查公司的選擇與溝通
○選擇思路：易於溝通
○溝通時機：重視前期
○溝通內容：邊界或爭議處（超限的判斷、裂縫寬度、短肢剪力）
○溝通方式：雙方、資源借助、關係維護
◆外部資源的引入
○引入資源型別：壟斷部門（**、人防、審圖）學術權威、行業專家、專業諮詢公司
○引入的時機：盡量及時
○合作方式及注意事項：顧問、價值及時間
◆結構成本控制的技術關鍵點
○建築層高對成本的影響及控制
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1、結構的樑高
設計院通常作法：1/8~1/12l0
優化措施：建議取到1/12~1/18l0
2、機電的管道空間
通常作法：空調、水、電各佔一層，實際利用率較低
優化措施：綜合管線圖、進行認真的優化設計、經常可省出近200的高度
3、結構樑高與機電的管道空間可以相互利用
①採用變截面梁，在機電管線通過處、減少梁高度
②在樑中預埋管或洞口，使管線通過
③採用設柱帽（或不設）的無樑樓蓋，使管線與柱帽在同一高度空間
節省淨高的其他辦法：
1、結構：寬扁梁、預應力、型鋼砼粱、鋼梁（造價由低到高）
2、機電：非標準空調管、空調雙管執行
3、粱與管線保持方向一致、平行
4、區域性加高結構梁
※結構超限：包括超高寬比（造價增加60~70元/m2）、超長、特別不
規則的超限結構等。甲方盡量聯絡專家，要有成本意識，投入值不值，多
專業溝通、互動、啟發，從建築方案角度更多考慮，創造性的解決。
※公共大地下室
地下結構造價是地上的3倍左右
要緊縮裝置用房面積，減少無用邊角，提高使用效率
◆各類結構樓層單位面積的重量標準—經驗估算
框架結構：1.2~1.5t/m2 框剪:1.3~1.6t/m2 剪力牆:1.5~1.8t/m2
框筒：1.4~1.6t t/m2 地下室：2.0 t/m2
◆ 如何判斷樁（基礎）的總量：豎向軸力與總反力的比值1.15左右
◆ 基礎的迭型介紹：
1、沖孔樁、鑽孔樁 2、人工挖孔樁 3、預應力管樁 4、沉管灌注樁 5、強夯地基處理，造價10~20元/m2 6、水泥攪拌樁地基處理 7、筏板基礎 8、獨立柱基
◆如何優化樁（基礎）的總量：
○關注柱內力的取值，尤其nmax、nx、ny、nmax相差25%左右
○關注水浮力的利用
○關注樁基礎中，地下室底板土承載力的利用
○關注樁端承載力的利用
○關注基礎型別的歸併
◆樁端承載力是土的承載力的4~10倍，而墩基是1.2~2.5倍，盡量採用樁而不用墩。
◆正常荷載下十字梁比井字梁樓蓋便宜15%左右（1.2t 663元 745元）
當覆土超700厚，則井字梁樓蓋比十字梁便宜（井：1007元/m2 十字：1120元/m2）
◆ 一些短牆上的小梁布置：2.4m跨以下不佈梁而是加2ф12或2ф14縱筋。因為梁的縱筋和箍筋會比之大。
※梁配筋方式的影響
1、梁上部跨中架立筋，按規範要求，抗震
一、二級時可配成4ф18，三、四級時4ф12，如按設計院通常作法4ф25拉通。若梁長按8m計算。抗震
一、二級時可節約19.7公斤，三、四時可節約31.6公斤。
2、標準層梁寬為200或250，梁頂鋼筋採用小筋會更經濟一些，主次梁相交處，一般（95%）都可不用吊筋僅箍筋加密即可。
※剪力牆的布置長度
1、建築兩端和周邊重點布置
2、中間和內部減少布置，兩個電梯井僅外圈布，中間不佈，設通常構造柱。
3、關注結構計算位移與規範最低要求，盡量接近
4、短肢剪力牆抗震效能不好，構造柱配筋成倍放大，剪力牆的優化長度是其寬度8倍+100，小於600時應關注設計結果。
房地產專案結構成本優化與施工圖審核要點把控 3月29
杭州 房地產專案結構成本優化與施工圖審核要點把控 3月29 課程背景 利潤 成本。過去十年，高低決定利潤，未來十年，取決於市場，而企業省下來的都是利潤，乙個結構專家的好點子，能讓您為企業省去上千萬的成本。大家知道方案設計對專案的溢價，您是否意識到施工圖設計是設計思想向產品實現過渡的關鍵步驟?而其中的...
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