安置房的專案管理與成本控制分析

摘要：安置房建設專案的成本控制與造價控制是兩個既有一定聯絡又有所區別的概念，很多人往往將其混為一談。造價控制側重於對材料、結構的選擇和工程量單價的審核，本質上是一種靜態控制;成本控制側重於盡量避免預算外投資的增加，體現施工組織的科學性和工期的合理性，本質上是一種動態控制。

正因為混淆了造價控制和成本控制的概念，很多人在現實中把成本控制等同於造價控制，結果只關注於專案前期的規劃設計和詢價、施工過程中的工程變更、工程竣工後的決算事宜，而忽視了專案建設週期中的四個階段的時間安排是否合理、專案工作內容的施工編排是否科學等因素對專案成本增加所造成的影響。

關鍵字：拆遷安置房、專案管理、成本、控制

中圖分類號： u415.7 文獻標識碼： a 文章編號：

一、過渡費和財務費用與安置房專案的建設週期成正比

安置房專案的成本由九大類費用構成，即土地費用、前期工程費用、房屋開發費用、管理費用、銷售費用、財務費用、其它費用、不可預見費用和稅費。由於拆遷安置房專案的特殊性，我們可以視其為已銷售房屋。因此，其專案總開發價值是個基本不變的定量，現金流入的不確定性基本可以排除。

那麼，在安置房專案的成本構成中，哪些因素是由現金流出的不確定性所決定的呢?經過細分，不確定因素主要有兩個方面:

(1)拆遷安置補償費用中的過渡費:由拆遷專案的拆遷週期和安置房專案的建設工程週期所決定，拆遷專案的拆遷週期和安置房專案的建設工程週期越長，過渡費就越高。

(2)財務費用中的土地費用利息、建造費用、專業人員費用、其它費用、管理費用利息、融資費用:這部分費用仍然和拆遷專案的拆遷週期和安置房專案的建設工程週期密切相關，拆遷專案的拆遷週期和安置房專案的建設工程週期越長，財務費用就越高。

二、房屋開發費用、管理費用和不可預見費用與壓縮的施工工期成反比

從取得土地使用權開始到專案竣工驗收交付，安置房專案的建設週期可以分為四個階段，即專案建設準備階段、招標投標階段、施工階段和竣工驗收階段。